Sentenza n. 1542/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 13, riunita in udienza il 21/10/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
DE LUCA MAURO, Presidente
AN ES, Relatore
ALVINO FEDERICO, Giudice
in data 21/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2782/2025 depositato il 10/04/2025

proposto da

Società 1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore 1 CF_Difensore 1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1 Rappresentante difeso da
Difensore 1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta - Via Santa Chiara N.44 81100 Caserta CE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4371/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado CASERTA sez. 1 e pubblicata il 25/10/2024 Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T039221000 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 6243/2025 depositato il 22/10/2025
Richieste delle parti: per l'appellante: - in via principale ed in diritto, accogliere il presente gravame e per l'effetto annullare l'impugnato avviso;
condannare la Controparte alla rifusione delle spese di lite e degli onorari di difesa, con distrazione
-
in favore del sottoscritto procuratore.
per l'appellato: 1) il rigetto dell'appello, con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con appello ritualmente notificato, la Società 1 s.r.l..(d'ora in avanti appellante o Società), ha chiesto la riforma della sentenza n. 371/2024, pubblicata il 25/10/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Caserta, che ha respinto il ricorso avverso l'avviso di liquidazione n°20211T039221000, con cui l'Agenzia delle Entrate ha recuperato l'imposta di registro, ipotecaria e catastale, per un totale di € 46.184,00, oltre sanzioni ed interessi rideterminando in euro
1.813.152,00 il corrispettivo di euro 1.300.000,00 dichiarato per il terreno acquistato in Vitulazio come da atto registrato il 21/12/2021.
Ha censurato la gravata decisione perché la Corte di primae curae :
a) ha ritenuto adeguatamente motivato l'avviso di rettifica e liquidazione in ordine alla violazione e falsa applicazione degli articoli 7 co.5 bis del D.Lgs 546/92, art.3 L 241/1990 e art.7 L 212/2000 sebbene non fornissero notizie essenziali ai fini della comparabilità;
b) ha ritenuto soddisfacente il metodo di calcolo adoperato dall'A.F. che è giunta al valore medio unitario di mercato mediante la media semplice tra i prezzi unitari esposti negli atti relativi ai suoli comparati e non invece attraverso una media ponderata ed ha ritenuto per assodata la medesima appetibilità per l'identica attività esercitata dalla sola confinante che svolge altra attività;
c) violando e facendo falsa applicazione degli articoli 43 co.1 e 51 co.3 DPR 131/86 non ha tenuto conto che nell'utilizzo del criterio comparativo è richiesta l'omogeneità dei beni raffrontati, nella specie mancante.
Ha concluso per l'integrale riforma della sentenza col favore delle spese da distrarsi
L'Agenzia delle Entrate ha depositato controdeduzioni insistendo per la reiezione dell'appello con conferma della statuizione impugnata e il favore delle spese.
L'appellante ha depositato il 9.9.2025 note esplicative insistendo nelle già rassegnate conclusioni.
All'esito della pubblica udienza, il Collegio ha riservato la causa in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello non è meritevole di accoglimento.
La sentenza gravata si è soffermata adeguatamente su tutti i punti controversi sollevati dalla contribuente, reputando legittima la pretesa impositiva ed ossequiosa dei dettami di legge.
Anche il Collegio qui investito considera fermi e significativi gli elementi valutati dai primi giudici, la cui decisione merita doverosa conferma..
MOTIVAZIONE
Circa il difetto di motivazione dell'atto impositivo, si ricorda che esso non ricorre poiché "è sufficiente che la motivazione contenga l'enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali è stato determinato il maggior valore, (nella specie, relativo all'imposta di registro sulla cessione di azienda), senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l'applicazione di essi, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, è già in condizione di contestare e documentare l'infondatezza della pretesa erariale, senza poter invocare la violazione, ai sensi del D.P.R. 26 aprile
1986, n. 131, art. 52, comma 2-bis, del dovere di allegazione delle informazioni ove il contenuto essenziale degli atti sia stato riprodotto sull'avviso di accertamento". (Cass. n. 22148/17; 25153/2013;
n. 14027/2012" (Cass. 7941/2019 ribadita da Cass. ordinanza n. 24338/2019; cfr. Cassazione 21 gennaio 2008, n. 1150; 1 dicembre 2006, n. 25624; 12 maggio 2003, n. 7231; 27 marzo 2003, n.
4632; 27 febbraio 2003, n. 2971; 12 dicembre 2002, n. 17762).
Invero "la motivazione di un avviso di rettifica e di liquidazione ha la funzione di delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'Ufficio nell'eventuale successiva fase contenziosa, consentendo al contribuente l'esercizio del diritto di difesa."(Cass. sentenza n. 6790/2020)
Tale obbligo di motivazione, pertanto, è assolto anche quando l'atto contenga la mera enunciazione ^del ^criterio ^astratto ^utilizzato come, ^ad esempio" valutazioni pregresse ^dello ^stesso immobile, comparazione con altri beni similari, capitalizzazione o altri criteri 'residuali' di valutazione
..." (cfr., a tal riguardo, Cassazione 10 novembre 2006, n. 24086).
Con riferimento agli immobili richiamati, si rileva la completezza della descrizione sintetica contenuta nell'avviso di liquidazione in riferimento agli atti utilizzati in termini parametrici, in quanto per ciascuna compravendita sono stati riportati il numero di repertorio e di raccolta, oltre che la data del rogito e del nominativo del notaio rogante, unitamente all'ubicazione, ai dati catastali, alla destinazione, all'estensione e al valore dichiarato o accertato dei beni, oggetto degli atti utilizzati per la comparazione.
Sul punto si ricorda il consolidato orientamento (Cassazione, sentenze n. 17226/2018 e ⁿ.
21066/2017).
Del tutto priva di pregio appare, poi, la doglianza relativa alla mancata allegazione degli atti a loro volta richiamati in stima: "in tema di motivazione degli avvisi di accertamento.. l'obbligo dell'Amministrazione di allegare tutti gli atti citati nell'avviso (art. 7, L. 27 luglio 2000, n. 212) va inteso in necessaria correlazione con la finalità "integrativa" delle ragioni che, per l'Amministrazione emittente, sorreggono l'atto impositivo, secondo quanto dispone l'art. 3, terzo comma, L. 7 agosto
1990, n. 241:
il contribuente ha, infatti, diritto di conoscere tutti gli atti il cui contenuto viene richiamato per integrare tale motivazione, ma non il diritto di conoscere il contenuto di tutti quegli atti, cui si faccia rinvio nell'atto impositivo e sol perché ad essi si operi un riferimento, ove la motivazione sia già sufficiente
(e il richiamo ad altri atti abbia, pertanto, mero valore "narrativo"), oppure se, comunque, il contenuto di tali ulteriori atti (almeno nella parte rilevante ai fini della motivazione dell'atto impositivo) sia già riportato nell'atto noto. Pertanto, in caso di impugnazione dell'avviso sotto tale profilo, non basta che il contribuente dimostri l'esistenza di atti a lui sconosciuti cui l'atto impositivo faccia riferimento, occorrendo, invece, la prova che almeno una parte del contenuto di quegli atti, non riportata nell'atto impositivo, sia necessaria ad integrarne la motivazione" (così Cass. n. 26683 del 18/12/2009; conf. Cass. n. 22118 del 29/10/2010; Cass. n. 7654 del 16/05/2012);" (così Cass. n. 26683 del
18/12/2009; conf. Cass. n. 22118 del 29/10/2010; Cass. n. 7654 del 16/05/2012).
ONERE PROBATORIO
Ad ogni modo una motivazione adeguata dell'avviso di rettifica non corrisponde ipso facto all'assolvimento dell'onere della prova che, come tale, resta in ogni caso a carico della
Amministrazione (ex plurimis Cass. civ., sez. 5, 04/07/2022, n. 21115; cfr. anche Cass. civ., Sez. 5,
01/07/2020, n. 13402, rv. 658108-01; Cass. civ., Sez. V, 10/10/2018, n. 25024, rv. 650746-01; Cass. civ., Sez. V, 22/09/2017, n. 22148 rv. 645464-01; Cass. civ., Sez. VI - 5, 09/05/2017, n. 11270 rv.
644166-01; Cass. civ., Sez. VI - 5, 06/06/2016, n. 11560, rv. 640080; Cass. civ., Sez. V, 08/11/2013, n.
25153, rv. 628985; Cass. civ., Sez. V, 03/08/2012, n. 14027, rv. 623653). Ai sensi dell'art. 7, comma

5-bis, d.lgs. n. 546/1992, del resto, «L'amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate con l'atto impugnato. Il giudice fonda la decisione sugli elementi di prova che emergono nel giudizio e annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni».
La giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto che tale previsione introdotta con l'articolo 6 della legge n. 130/2022, ha ribadito, in maniera circostanziata, l'onere probatorio gravante in giudizio sull'amministrazione finanziaria in ordine alle violazioni contestate al contribuente ma, [...] .. la nuova formulazione legislativa [...] non stabilisce un onere probatorio diverso o più gravoso rispetto ai principi già vigenti in materia, ma è coerente con le ulteriori modifiche legislative in tema di prova, che assegnano all'istruttoria dibattimentale un ruolo centrale" (così Cass. n. 31878/2022, n. 534/2024; n.
34029/2023; n. 37985/2022).
Ebbene, in giudizio l'Ufficio ha anche prodotto gli atti di compravendita richiamati nell'avviso così assolvendo pienamente all'onere probatorio che le incombeva, malgrado la possibilità per l'appellante
Società di averne comunque piena conoscenza trattandosi di atti pubblici.
MERITO
Quanto al merito, si osserva che, con atto di compravendita del 9.12.2021 per notaio Nominativo_1
Nominativo_2 registrato in data 21.12.2021 la Società 1 s.r.l ha acquistato la piena proprietà Del terreno edificabile individuati al Catasto Terreni del Comune di Vitulazio sezione SCA, Foglio 23 particelle 44 e 5162 ed al Foglio 24 Part. 5295 di mq. 56.661 complessivi per il cui acquisto è stato dichiarato il valore di euro 1.300.000,00 per il negozio (circa 23,00 euro/mq.). Tali lotti ricadono in zona D2 Insediamenti Produttivi con Integrazioni - Industriale, Nominativo_3,
Nominativo_4 e Nominativo_5.
L'appellante lamenta la natura approssimativa del criterio utilizzato dall'Erario nella individuazione del valore al mq, postochè è stata effettuata una media semplice e non una media ponderata che, assegnando un "peso" diverso a ciascun valore, sarebbe più adeguata alla realtà.
Sostiene l'appellante che la superficie sia solo uno degli elementi che incidono sul valore, peraltro, in maniera differente rispetto alla diversa estensione,donde la non comparabilità tra terreni di superfici di gran lunga inferiori a quelle dell'immobile.
Reputa la Corte, che effettivamente tale ragionamento può essere condiviso, se non fosse che tra i terreni comparati ve ne sia uno di ben maggiore estensione di quello oggetto di causa di mq
56661,00, con un'estensione che nel superare il doppio (è di mq.131.944) ha un valore dichiarato di
32,00 euro al mq rispetto a quello dichiarato dall'appellante, di soli 23,00 euro al mq.
Ancora, proprio tale ragionare conduce alla conclusione che se è vero che la superficie è soltanto uno dei parametri utilizzabili nel giudizio di comparazione, nel caso di specie l'Ufficio ha tenuto conto anche di altri parametri.
Prima dell'emissione dell'atto impositivo è stato attivato un contraddittorio con la appellante Società per acquisire documenti ed elementi utili ai fini della valutazione in cui è stato evidenziato,a detrimento della valorizzazione, che il terreno è prevalentemente pianeggiante di forma trapezoidale obbligando ad una ridotta edificazione, l'accesso dalla via Appia è esiguo e comporta una perdita di visibilità e di capacità attrattiva dell'attività, vi è una fascia in cui é vietata l'edificazione, le caratteristiche del terreno implicano forti allagamenti nel periodo delle piogge, la condizione microclimatica del frutteto impone elevati costi per l'espianto degli alberi, la particella 5295 del foglio
24 è gravata da un elettrodotto, il terreno ha scarsa portanza ed impone costi elevati per l'esecuzione delle fondazioni.
L'istruttoria precontenziosa ha, di contro, rilevato, senza alcuna diversa successiva confutazione, che:
a) per i lotti in questione non esiste alcuna perizia menzionata e allegata alla compravendita;
b) non si rinviene prova di servitù a favore altrui (elettrodotto); c) la consulenza geologica presentata dal legale rappresentante, priva di data certa, é un parere sulla metodologia ideale per l'installazione delle fondamenta;
d) dopo aver dichiarato la superficie molto esigua per l'accesso dalla via Appia la parte, ha poi sostenuto l'assenza per i lotti in questione dell'accesso diretto dalla strada SS Appia.
Ciò che conta è che all'esito del confronto non siano emersi sostanziali elementi di difformità rispetto ai lotti presi a comparazione.
Non vi sono seri e puntuali motivi per dubitare della omogeneità dei valori se si considera che: a) lo specifico lotto comparato (particella 5093) è confinante alla particella 5162 d'interesse; b) il lotto comparato è interessato da un doppio vincolo da viabilità in riferimento alle particelle n. 5093 e n.
5089, laddove per il lotto di interesse il vincolo è riferito alla sola particella 5295; c) il lotto comparato presenta ^una estensione pari quasi al doppio di quello oggetto ^di ^accertamento
(mq.131.944/mq.56.661).
A quest'ultimo riguardo, è valida l'osservazione dei primi giudici che la maggiore estensione in teoria avrebbe dovuto incidere in termini negativi sul valore del lotto comparato, perché deriva proprio dal richiamo alla media ponderata e alla diversità di valore da attribuire in relazione alle differenze di superficie, argomento che l'appellante utilizza, invero, in modo contraddittorio.
Quanto alla attività degli acquirenti, ritenuta comune dai primi giudici e dunque similmente appetibile, quand'anche si volesse dare per buona l'affermazione, di cui l'appellante neanche offre prova, e cioè che la confinante, gestisce un polo logistico per lo stoccaggio, movimentazione e trasporto di prodotti alimentari, mentre assolutamente diversa è quella di trasporto autoveicoli, nuovi o usati, esercitata dall'Appellante, che necessita essenzialmente di pensiline di copertura per le bisarche e di un locale chiuso da destinare ad officina, si osserva che ovviamente il criterio comparativo non riguarda l'identità delle attività, altrimenti la norma sarebbe inapplicabile.
L'art 51 del TU DPR 131/85 menziona "gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni "
La valutazione dell'Agenzia, basata su cinque compravendite di terreni con caratteristiche simili, è da considerarsi coerente e logicamente fondata oltrechè, rispettosa dell'art 51 del T.U. dettato in materia di Imposta di registro (D.p.r. n. 131/86), rubricato "Valore dei beni e dei diritti" che, al terzo comma, " ^così ^recita: Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma I avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni".
Già in precedenza la S.C. con l'ordinanza n. 30189 del 15 dicembre 2018, aveva, più in particolare, chiarito che i plurimi criteri individuati dal Testo unico dell'imposta di registro, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente “pari ordinati" e l'Amministrazione finanziaria può seguire uno qualsiasi dei predetti criteri, laddove lo ritenga maggiormente idoneo per determinare il valore del bene trasferito in sede di accertamento. Invero, il comma 3, dell'articolo 51, Dpr 131/1986, è la norma tramite la quale il legislatore ha codificato i criteri che l'Amministrazione finanziaria utilizza per il controllo della correttezza del valore dichiarato dalle parti in presenza di un atto che abbia per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari.
Nella specie, l'utilizzo del criterio comparativo del tutto convincente e previsto per legge non è stato in alcun modo scalfito dal contribuente.
Conclusivamente l'appello va respinto restando assorbito ogni altro motivo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, con riduzione del 20% essendo la difesa svolta da funzionari .

P.Q.M.

- rigetta l'appello ; condanna l'appellante alla rifusione delle spese processuali che liquida in complessivi € 1800,00 oltre accessori se dovuti
Napoli, lì 21 ottobre 2025
Il Presidente
MA De CA
Il relatore
LE UL