Sentenza n. 979/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 8, riunita in udienza il 11/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PICONE LUCIA, Presidente
CHIAPPINIELLO AGOSTINO, RE
AQUINO VINCENZO, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5326/2024 depositato il 15/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_1
Difensore_3 - CF_Difensore_2
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difensore_4 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 5264/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 9 e pubblicata il 19/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7013502043 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7013502043 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7013502043 IRPEF-REDDITI LAVORO AUTONOMO 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7013502043 IRPEF-ALTRO 2016 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 726/2026 depositato il
12/02/2026
Richieste delle parti:
Parte appellante chiede la riforma della sentenza di primo grado.
Parte appellata chiede la conferma della sentenza impugnata.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso-reclamo Ricorrente_1 , Difensore_3 , Difensore_4 e Difensore_2 , impugnavano l'avviso di accertamento n. TK7013502043/2022, di € 12.666,00, notificato il 5/10/2022 dall'Agenzia delle Entrate — Direzione Provinciale 111 di Roma.
Eccepivano Ricorrente_1, Difensore_3, Difensore_4 e Difensore_2 che:
- l'atto era nullo in quanto non sottoscritto dal capo dell'Ufficio o da altro impiegato della carriera direttiva da lui delegato;

- l'accertamento aveva ad oggetto la tassazione del corrispettivo della locazione relativo al contratto del 23/9/2015 Roma 4 serie 3T n. 9291, stipulato con l'Società_1 srl, per il quale i canoni non erano stati materialmente percepiti;

- il contratto di locazione era stato risolto dal Tribunale di Roma con ordinanza del 17/10/2022 dopo che era stato avviato il procedimento di convalida di sfratto per morosità;
- l'art. 26 del TUIR stabiliva che i canoni di locazione non percepiti non concorressero a formare il reddito ove fosse offerta la prova dell'intimazione di sfratto per morosità e dell'ingiunzione di pagamento, e che per le imposte versate dovesse sorgere un credito d'imposta;
- risolvendosi la tassazione di tali canoni in una partita di giro l'Amministrazione non avrebbe potuto formulare l'accertamento;
- l'applicazione della sanzione sarebbe stata contraria allo statuto del contribuente in mancanza di un debito di imposta.
Resisteva l'Agente delle Entrate Direzione Provinciale Roma III che contestava i motivi di ricorso.
La Corte di Giustizia di primo grado ha rigettato il ricorso.
Il giudice di primo grado rileva che l'avviso di accertamento n. TK7013502043/2022 non è nullo risultando essere stato debitamente sottoscritto dal Capo Team, Nominativo_1, su delega del Direttore Provinciale, dott. Nominativo_2, giusta delega di firma e funzioni di cui alla disposizione di servizio n. 22/2022 e 45/2022 con termine 31.01.2023, nel rispetto dei requisiti previsti dall'art. 42 del DPR 600/73, potendo il delegato non dirigente, ma appartenente alla terza area funzionale, essere investito della formazione e sottoscrizione dell'atto (Cass. N. 22800/2015; 22810/2015).
Precisava la CTP di Roma, i ricorrenti non possono invocare, a proprio favore, l'art. 26 del TUIR, che disciplina i redditi derivanti da canoni di locazione ad uso abitativo, avendo stipulato un contratto ad uso diverso da quello abitativo, per il quale semmai valgono le agevolazioni fiscali di cui all'art. 8 della legge n. 431 del 1988, ma anche l'irretroattività di queste nella parte in cui escludono dal reddito imponibile, dal momento della conclusione del procedimento di convalida dello sfratto per morosità del conduttore, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili, se non percepiti.
In altri termini i ricorrenti, che pure hanno richiesto ed ottenuto una convalida di sfratto nel 2022 e hanno impugnato un accertamento relativo a redditi dell'anno di imposta 2016, non possono giovarsi della normativa fiscale che prevede la possibilità di esentare il locatore dalla dichiarazione dei canoni di locazione non riscossi a partire dal momento della notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento.
Vero è che ai sensi degli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione. (Cass n. 12332/2019; Cass. n. 19240/2016; Cass. n. 651/2012).
L'eventuale riconoscimento di un credito d'imposta per redditi tassati formati da canoni non percepiti non esonera dal loro pagamento.
Appella parte ricorrente chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, con vittoria delle spese di giudizio.
Nel merito ripropone gran parte delle doglianze già avanzate nel giudizio di primo grado.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Questa Corte di giustizia ritiene che l'appello deve essere rigettato.
Per quanto riguarda la doglianza relativa alla irregolare sottoscrizione dell'avviso di accertamento, come rappresentato dal giudice di primo grado, l'atto n. TK7013502043/2022 non è nullo risultando essere stato debitamente sottoscritto dal Capo Team, Nominativo_1, su delega del Direttore Provinciale, dott. Nominativo_2, giusta delega di firma e funzioni di cui alla disposizione di servizio n. 22/2022 e 45/2022 con termine 31.01.2023, nel rispetto dei requisiti previsti dall'art. 42 del DPR 600/73.
Relativamente alla possibilità invocare, a proprio favore, l'art. 26 del TUIR, che disciplina i redditi derivanti da canoni di locazione ad uso abitativo, avendo stipulato un contratto ad uso diverso da quello abitativo, non sono applicabili le agevolazioni richieste.
Poi, come risulta dalla sentenza impugnata, i ricorrenti hanno impugnato un accertamento relativo a redditi dell'anno di imposta 2016, non possono giovarsi della normativa fiscale che prevede la possibilità di esentare il locatore dalla dichiarazione dei canoni di locazione non riscossi a partire dal momento della notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento, avvenuta successivamente solo nel 2022. Bisogna rilevare, conseguentemente che come rappresentato anche dal giudice di primo grado, ai sensi degli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo
è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione.

P.Q.M.

La CGT di 2^ grado del Lazio, definitivamente pronunziando, rigetta l'appello e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio in favore dell'Agenzia delle Entrate, che liquida in € 1.800,00, già operata la detrazione come per legge. Così deciso in Roma l'11.2.2026