Sentenza n. 26/2026
Depositata il 05/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 11, riunita in udienza il 16/04/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PERLA PIETRO, Presidente e Relatore
CHIAPPINIELLO AGOSTINO, IU
RI GE AR, IU
in data 16/04/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4149/2024 depositato il 10/09/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ricorrente_1 1 - Via Ippolito Nievo, 36 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 2144/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 13
e pubblicata il 15/02/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK30182013872022 IRPEF-ALTRO 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 854/2025 depositato il
17/04/2025
Richieste delle parti: La Funzionaria dell'Ufficio si riporta all'appello depositato.
Il contribuente si riporta agli atti depositati.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. L'Agenzia delle entrate, direzione provinciale di Roma I, assistita e difesa nel presente giudizio ex lege, propone ricorso in appello per la riforma della sentenza della Corte di Giustizia di 1° grado di Roma, indicata in epigrafe, con la quale è stato accolto il ricorso proposto avverso l'avviso di accertamento emesso e notificato ai fini del recupero delle maggiori imposte per l'anno 2016 dall'Agenzia delle entrate di Roma.

2. Il primo giudice ha sommariamente riassunto i fatti di causa e le contestazioni riguardanti l'emissione dell'atto impugnato avendo per oggetto l'avviso di accertamento limitatamente alla parte in cui venivano imputati i redditi dei fabbricati concessi in locazione ed articolava, in fatto, i seguenti motivi:
l. relativamente al contatto di locazione n. 11314, serie 3, registrato in data 23/6/2011 (conduttore
Nominativo_1), deduceva l'avvenuta riduzione del canone (per l'anno 2014), regolarmente formalizzata con appendice al contratto - registrata presso gli uffici dell'Agenzia con cui era stato rideterminato nella misura annua di euro 18.000 (in luogo degli originari 34.200,00 su cui l'Ufficio ha recuperato le imposte); detta riduzione veniva concessa anche per gli anni successivi, 2015 e 2016 (quello in contestazione) come risulta anche dalla prodotta documentazione bancaria;

2. relativamente al contratto di locazione n. 18999, serie 3T, registrato in data 24/11/2015 (conduttore soc 1 ), sosteneva che, benché sottoscritto, non è mai divenuto efficace non essendo stato percepito alcun canone dalla società conduttrice (per problematiche commerciali) al riguardo, tanto che, in data 7/7/2021 è stata richiesta la risoluzione retroattiva;
a dimostrazione produceva i movimenti bancari da cui risulta che la soc 1 non ha mai pagato alcunché al locatore e la documentazione relativa al pagamento delle utenze e del condominio da parte del ricorrente medesimo.

3. Ha poi succintamente descritto i motivi del ricorso, le controdeduzioni e le eccezioni svolte dalla controparte in ordine ai motivi dell'impugnativa, delle eccezioni e

contro

-eccezioni sollevate delle parti in causa. Ha precisato la posizione dell'Amministrazione resistente la quale ha insistito per la fondatezza della pretesa impositiva, non potendosi riconoscere alcuna efficacia retroattiva né all'accordo di riduzione del canone (quanto al primo contratto di locazione) né alla risoluzione del 7/7/2021 (quanto all'altro contratto in contestazione) alla luce di quanto prevede la circolare n. 11/E/2014 e di quanto statuito dalla sentenza n. 13809/2022 della Sez. 30 di questa Corte di giustizia tributaria di I grado di Roma.

4. Il IU di primo grado, dissentendo dalla giurisprudenza formalistica di merito della stessa Corte di Roma, ha ritenuto che non vada privilegiato l'aspetto formalistico contrattuale in relazione alla mancata registrazione dell'appendice del contratto in ordine alla riduzione del canone contrattuale mentre nel secondo contratto il mancato rilascio della licenza al conduttore è stato ritenuto valido motivo, anche qui in assenza di registrazione della risoluzione contrattuale e del pagamento di qualsivoglia canone locatizio.

5. Ha, altresì, compensato le spese del giudizio.

6. Con i seguenti motivi di appello si lamenta, dunque, l'erroneità della sentenza nella parte in cui dopo aver descritto i corretti elementi documentali e finanziari dei canoni di locazione e cioè il maggior reddito dei fabbricati accertato di € 124.040,00 a fronte di un reddito dichiarato di 90.363,00 ne ha fatto discendere per il minor reddito la erroneità dei motivi posti a sostegno della decisione.

7. Ha eccepito la nullità della sentenza per carente o insufficiente motivazione.

7.1. Infine, ha eccepito la non retroattività della riduzione dei canoni di locazione e della validità della prova introdotta con la copia degli estratti conto anche in relazione alla estrema genericità dei versamenti

8. In ragione di tali motivi conclude nel chiedere in via principale e nel merito, la riforma integrale della sentenza impugnata e, per l'effetto, confermare la legittimità dell'operato dell'Ente creditore

9. Con vittoria delle spese e onorari di lite del presente giudizio
10. Siccome intimato dall'appellante, si costituisce in giudizio per resistere al gravame con controdeduzioni la parte privata, la quale, si oppone integralmente alle censure svolte dall'appellante in relazione alla sentenza impugnata con richiesta della sua conferma in presenza di motivi infondatezza delle ragioni addotte
Ribadisce la legittimità del proprio operato ed eccepisce, altresì, l'infondatezza e l'inefficacia dei motivi dedotti, con i quali si sollevano in appello i medesimi vizi dell'atto impugnato. La documentazione bancaria versata in atti è idonea alla giustificazione della riduzione dei canoni.
Ribadisce in punto di diritto quanto stabilito dalla Cass. in ordine alla non obbligatorietà della scrittura privata di riduzione dei canoni.
11. In ragione di tali motivi conclude nel chiedere in via principale e nel merito, il rigetto dell'appello siccome infondato e conferma della sentenza appellata con vittoria delle spese e onorari di lite
12. All'odierna pubblica udienza, sentita l'esposizione del relatore sui fatti e sulle questioni oggetto della controversia, ammesse le parti costituite alla discussione, in presenza o da remoto, queste si riportano alle rispettive conclusioni in atti e ne chiedono l'accoglimento.
Il Collegio assume la controversia in decisione e delibera come da dispositivo in calce.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello è infondato e va respinto.

2. Assume l'appellante che la sentenza vada riformata perché carente di motivazione in relazione ai rilievi dell'Ufficio.

3. Il motivo deve essere respinto. In tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, il patto con il quale le parti concordino la modifica del canone, non è di per sé affetto dalla nullità prevista dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, se non registrato, poiché la disposizione deve essere interpretata restrittivamente, in quanto norma eccezionale, e trovare applicazione ai soli accordi modificativi o novativi preordinati ad eludere la disciplina fiscale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto valido l'accordo orale volto alla riduzione del canone, tenuto conto che con esso le parti avevano contestualmente limitato la locazione a uno solo dei due immobili oggetto dell'originario contratto registrato). (Cass. n. 22163/2023.
In tema di reddito fondiario, la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all'obbligo fiscale di registrazione, potendo desumersi il minor reddito conseguito e, quindi, la minor imposta dovuta dal contribuente, da altri mezzi di prova. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso l'obbligo di registrazione di una scrittura privata con cui era stata pattuita la riduzione del canone di locazione, ritenendo probante, ai fini della dimostrazione di tale riduzione, la documentazione bancaria prodotta dal contribuente da cui si evinceva il versamento da parte della conduttrice di una somma corrispondente al canone ridotto (Cass. 7644/2022)

4. Circa il contratto di locazione n. 11314 registrato il 23.6.2011 esso riguarda la riduzione del canone di locazione nella misura di 1500 mensili per il periodo imposta la l'uno uno 2014 al 31/12/2014 con appendice registrata il 20 gennaio 2014. Solleva questione l'appellante ufficio che nessuna efficacia temporale è possibile assegnare al contratto con cui si riduce il canone. Il motivo va respinto.
Nessun obbligo di legge determina l'impossibilità alla deroga delle disposizioni contrattuali sicché ove le stesse parti abbiano inteso integrare parzialmente il contratto in relazione all'estensione al periodo successivo al 31.12.2014 queste sono pienamente valide, raggiungibili attraverso anche altri mezzi di prova, senza alcun obbligo comunicativo all'Agenzia delle entrate. La circostanza che la riduzione del canone è stata estesa anche al periodo precedente non rileva giacchè, come detto, è impensabile che il canone versato nella misura ridotta non sia stato anche registrato nelle scritture contabili della società oltre ai riferimenti bancari indicati. Trattasi all'evidenza di una mera formalità.
La controvertibilità delle questioni sottese al giudizio costituiscono gravi ed eccezionali ragioni per la compensazione integrale delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello, e per l'effetto conferma la sentenza impugnata.
compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.