Sentenza n. 259/2026
Depositata il 13/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 6, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
FANTINI UGO MARIA, Presidente
GA AN, RE
GRECHI CATERINA, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2429/2024 depositato il 16/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 63 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 63 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14584/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 6
e pubblicata il 12/12/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 20211T00967000 REC.CREDITO.IMP 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3911/2025 depositato il
16/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti.
Resistente/Appellato: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con la sentenza in epigrafe la CGT di Roma ha accolto parzialmente il ricorso del signor Ricorrente_1 (compensando le spese) avverso AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. ATTO N. 2021 1T 000967 000 REC.
CREDITO.IMP 2021 o di rettifica e liquidazione, emesso dall'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale
III di Roma e notificato il 6.02.2023,in relazione all'atto di compravendita 10.02.2021,col quale ha ceduto alla società Società_1 Spa, al prezzo di €.97.391,84, il locale negozio sito in Indirizzo_1
, per una superficie di mq.94,rideterminando il valore dell'immobile, attraverso il metodo comparativo, in €.

2.864 al mq, e quindi in complessivi €.269.200, accertando una maggiore imposta per €. 15.463,00, oltre interessi e sanzioni, per un totale di €.31.983,20.
A tale statuizione addiveniva il giudice territoriale rideterminando il valore dell'immobile compravenduto in base alla proposta di mediazione, presentata dall'Ufficio al contribuente ma da questo rifiutata, con riduzione della pretesa, con un prezzo al mq. di €. 2700x 94= €253.800,00, per mq 94 anziché 69.
Impugna la sentenza il contribuente per i seguenti motivi: Motivo 1 - Mancata valutazione della diversità degli immobili utilizzati in comparazione, per la diversa loro ubicazione, posizionamento, frequentazione ed interesse commerciale;
arbitraria riduzione forfettaria ed unilaterale del 20% del valore al mq., contraddittorietà dell'affermazione di assenza di macroscopiche diversità degli ingressi degli immobili, con il riconoscimento della riduzione per la diversità degli immobili;
mancata valutazione della variazione catastale del piano interrato successiva alla determinazione del prezzo di vendita;
mancata valutazione della occupazione dell'immobile e dell'acquisto da parte di una Società di Leasing. Ad esempio, nulla ha argomentato la CGT di Roma in reazione alla documentata dichiarazione dell'Agente immobiliare, che era stato incarico della vendita del locale già nel 2015, al prezzo originario di €. 149.000,00, che aveva affermato di aver effettuato negli anni, solo una visita “attese le criticità/ubicazione del locale” e che il prezzo era dovuto gradualmente scendere nel tempo fino, all'accettazione dell'offerta di €. 97.392,00, tra l'altro, da parte dello stesso inquilino Nominativo_1, titolare della Viaggi da Società_2 sas, che lo aveva acquistato con il leasing Società_2 Eventi S.r.l.s.. Anche ciò ha comportato che il valore del locale, essendo occupato, avrebbe dovuto ritenersi ridotto almeno di un ulteriore 30% Motivo 2 - Mancata valutazione e motivazione sugli effetti della Pandemia da Covid-19 rispetto ai valori del mercato immobiliare;
mancata valutazione della perizia di parte, mancata motivazione circa la percentuale del
50% di abbattimento del valore dell'immobile, senza valutazione dello stato dell'immobile; contraddittoria affermazione che la superficie dell'immobile di mq. 94 non sarebbe stata contestata dal ricorrente, riconoscendo che lo stesso aveva, però, indicato una superficie tassabile di soli mq. 69 . Motivo 3 -
Omessa motivazione sull'errata applicazione della sanzione amministrativa ex L. 472/97, attesa la singolarità della fattispecie e l'incertezza della norma e dei criteri utilizzati per la rettifica del valore. Il contribuente richiama anche in questa sede l'esimente di cui all'art. 6, comma 2, del D.P.R. 472/1997.
Segnala poi l'appellante principale che davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma pende, tuttora, il ricorso RG. n. 8291/2023, promosso dalla Società_2 S.r.l., quale debitore principale coobbligato, avverso l'Avviso di Rettifica e Liquidazione avente il medesimo oggetto, relativamente al quale non è stata ancora fissata l'udienza di trattazione. Per tale motivo chiede la sospensione del presente giudizio all'esito di quello proposto dal coobbligato. Si è costituito l'Ufficio contrastando quanto affermato dall'appellante e interponendo, a sua volta, appello incidentale rispetto alle statuizioni ad esso sfavorevoli.
Quanto al primo motivo di appello, l'Ufficio rileva che con il metodo sintetico-comparativo, nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate sono stati individuati gli atti di compravendita (richiamati anche nell' appello di parte) messi a confronto con l'immobile in valutazione nello stesso quartiere ove risulta ubicato l'immobile di tal che la comparazione appare conforme a norma.
Quanto al secondo motivo di appello, da una lettura dell'atto di trasferimento risulta che la superficie catastale era di mq 94 e non 69 ed è il perito di parte stesso che stima l'immobile ad €. 2775,00 al mq, al quale, tuttavia, applica un abbattimento del 50%, su una superficie di mq. 69, pervenendo ad un valore di
€. 95.737,00.
Quanto al terzo motivo . l'Ufficio ne argomenta la legittimità alla luce della conforme normativa di cui all'art.6 del D.Lgs. n.472 del 1997
Con appello incidentale l'Ufficio contesta il passaggio motivazionale della sentenza nella parte in cui afferma che esso “avendo rivisto la posizione, ha ridotto il valore originario attribuito a mq., da €.2864 ad
€. 2700, che si avvicina moltissimo a quello stimato dal tecnico di parte”. Va infatti evidenziato che l'Ente impositore, in fase di reclamo, non ha “rivisto la propria posizione” come sostiene l'Organo giudicante ma ha avanzato una proposta di mediazione con rideterminazione della pretesa esclusivamente ai fini deflattivi del contenzioso, aderendo alla ratio dell'istituto della mediazione.
Con successiva memoria, il contribuente, in risposta alle controdeduzioni e all'appello incidentale dell'Ufficio, ha chiesto l'accoglimento dell'appello, con vittoria di spese e onorari.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va respinto l'appello principale e accolto l'appello incidentale.
In rito, va specificato che non sussiste alcun obbligo, da parte di questa Corte, di sospensione del presente giudizio di appello in ragione del parallelo giudizio interposto, presso altro giudice, da parte del coobligato, per giunta in un grado di giudizio che, si dichiara, essere ancora alla fase del primo grado.
Una eventuale sospensione, peraltro, si porrebbe in patente contrasto con il principio, di rango costituzionale (art. 111 Cost.), della ragionevole durata del processo.
Ne merito, non sussistono adeguate motivazioni da parte del giudice di 1^ grado circa l'abbattimento del valore dell'immobile all'esatto dato testuale della mediazione, reputato apoditticamente come
“ragionevole”, laddove si afferma di aver “, tenuto conto di tutti i parametri di riferimento, della tipologia e della ubicazione dell'immobile in questione, comunque adibito all'esercizio di una attività commerciale”, senza esplicitare come e perché tali elementi siano stati ritenuti congrui da quel giudice. Di tale inadeguatezza argomentativa, del resto, vi è formale riscontro alla luce della contestuale impugnazione sul punto da entrambe le parti in contenzioso.
Quanto al primo motivo di appello del contribuente, in termini generali si rileva che la Cassazione con pronunce specificamente riferite all'imposta per cui è causa ha stabilito che l' avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta, riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, deve ritenersi adeguatamente motivato, ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell'atto utilizzato come parametro di riferimento, e cioè delle parti utili a far comprendere il parametro impiegato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l'obbligo di allegare all'avviso l'atto tenuto in considerazione ai fini della comparazione (vedi Sez. 5,
Ordinanza n. 381 del 10/01/2022, Sez.5, Sentenza n. 3388 del 06/02/2019, Sez. 6-5, Ordinanza n.
21066 del 11/09/2017).
Tanto premesso, l'Ufficio rilevava condivisibilmente che con il metodo sintetico-comparativo, nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate sono stati individuati gli atti di compravendita (richiamati anche nell' appello di parte) messi a confronto con l'immobile in valutazione. Nello specifico, peraltro, rilevava l'ufficio, in primo luogo che l'immobile in esame era ubicato in Indirizzo_1, distante soli 200 metri dalla Stazione Tiburtina, lato Indirizzo_2 il Magnifico. Pertanto, l'argomentazione dell'appellante principale secondo cui l'immobile oggetto di contenzioso sarebbe ubicato in zona di minor importanza commerciale rispetto agli altri immobili comparativi non trova effettivo riscontro nella sua collocazione in un contesto, comunque, di grande affluenza, considerata la innegabile vicinanza alla Stazione Tiburtina.
Di contro, non appare plausibile né, in alcun modo motivato il valore unitario dichiarato dalla parte contribuente (€ 1.036,00 al metro quadro), né appare plausibile che il prezzo del locale si fosse abbassato per l'assenza di proposte, appena si consideri che tali proposte di acquisto non collimano con la stessa promessa di vendita convenuta tra le parti e contenuta nell'atto stesso di trasferimento.
Quanto al secondo motivo di appello principale, da una lettura dell'atto di trasferimento risulta che la superficie catastale era di mq 94 e non 69 ed è il perito di parte stesso che stima l'immobile ad €. 2775,00 al mq, al quale, tuttavia, applica un abbattimento non adeguatamente motivato del 50%, su una superficie di mq. 69, pervenendo ad un valore di €. 95.737,00. In sintesi, la tesi prospettata dal contribuente non appare condivisibile, considerando eccessiva – e, come appena detto, non motivata - la percentuale di abbattimento del 50% e, per di più, applicata su una superficie minore. Conclusivamente sul punto, per il contribuente che intende contestare la valutazione dell'Ufficio, non è sufficiente elencare genericamente le differenze tra gli immobili, ma è necessario fornire una confutazione tecnica e puntuale - in fattispecie assente - dei criteri e dei coefficienti applicati dall'Ufficio, dimostrando la loro inadeguatezza a colmare le asserite disparità.
Quanto al terzo motivo di appello principale, attinente alla carenza motivazionale delle conseguenti sanzioni, occorre rilevare che, quando queste sono irrogate contestualmente all'atto di accertamento, la motivazione dell'accertamento stesso (che definisce la violazione) è sufficiente a giustificare anche la sanzione, senza necessità di un'autonoma motivazione. Una motivazione autonoma è richiesta, infatti, solo se le sanzioni sono irrogate con un atto separato. In ogni caso, si rileva che nella determinazione delle relative sanzioni l'Ufficio ha tenuto conto che per le violazioni accertate non sussistevano le cause di non punibilità di cui all'art.6 del D.Lgs. n.472 del 1997 e non ricorrevano nemmeno i criteri, previsti dall'art.7 del medesimo D.Lgs. n.472 del 1997.
Va accolto l'appello incidentale dell'Ufficio, il quale fa opportunamente rilevare che, contrariamente a quanto opinato dal Giudice di prime cure, l'Ente impositore, in fase di reclamo, non ha “rivisto la propria posizione” ma ha avanzato una proposta di mediazione con rideterminazione della pretesa esclusivamente ai fini deflattivi del contenzioso, aderendo alla ratio dell'istituto della mediazione.
In sostanza, la valutazione effettuata dall'Ufficio in fase di mediazione non può assurgere, di per sé e in assenza di argomentazioni sul punto, a parametro e criterio di determinazione del valore di un immobile e non assume alcuna valenza probatoria all'interno del successivo processo tributario che si instaura a seguito della non accettazione della controparte;
in quanto proposta, tale mediazione, del resto, non si è perfezionata tra le parti, e quindi integra ex se non un dato probatorio sul valore venale dell'immobile quanto piuttosto un dato del procedimento di mediazione volto alla definizione non contenziosa della lite.
Il valore dell'immobile, conclusivamente, va determinato secondo quanto stabilito dall'atto impugnato, che si appalesa quindi legittimo, di tal che l'appello incidentale dell'Ufficio va accolto. Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia respinge l'appello principale e accoglie l'appello incidentale. Spese a carico della patte soccombente che si liquidano in euro 2.400,00, per il giudizio di primo grado e, in euro 2.800,00 per il presente grado di giudizio.