Sentenza n. 35/2026
Depositata il 19/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA Sezione 9, riunita in udienza il
20/10/2025 alle ore 12:00 con la seguente composizione collegiale:
TORSELLO BARBARA, Presidente
OL BE, RE
MARINELLI STEFANO, Giudice
in data 20/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 672/2021 depositato il 01/06/2021

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Modena
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 418/2020 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale MODENA sez. 2 e pubblicata il 09/12/2020
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. MO00617662019 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: il difensore della parte si riporta ai propri atti depositati.
Resistente/Appellato: il rappresentante dell'ufficio si riporta ai propri atti depositati.
deposita atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 s.p.a. presentò ricorso contro l'avviso di accertamento con il quale l'Ufficio Provinciale-Territorio di Modena, modificava i dati di classamento e di rendita rispetto a quelli proposti con dichiarazione di variazione
(c.d. procedura CF) con riferimento ad un fabbricato industriale di proprietà della società ubicato in
Fiorano Modenese adibito a sede di stabilimento per la produzione e commercializzazione di impasti atomizzati.
La ricorrente, premesso che l'immobile era stato oggetto di due precedenti dichiarazioni CF , la prima, presentata nell'anno 2011 , la seconda nel 2012, precisava che con la dichiarazione CF dell'anno 2018 si era proceduto ad aggiornare gli atti catastali a seguito della realizzazione delle opere di completamento degli spazi dedicati agli uffici e della contestuale redistribuzione delle superfici del complesso immobiliare, attribuendo un il valore pari ad euro 3.203.180,00 contro il valore di euro 2.665.260,00 della CF 2012 con una differenza incrementale di euro 537.920,00.
Di

contro

Ufficio aveva proceduto a rettifica attribuendo un valore incrementale del 64% superiore a quello accolto con la CF 2012 benchè a fronte di opere di completamento che avevano interessato meno del
5% dell'intera superficie coperta.
Ricorrente_1 :
-eccepiva l'illegittimità dell'avviso di accertamento catastale per difetto di prova dei fatti costitutivi della pretesa, poiché la rettifica era fondata sulle valutazioni effettuate sulla base di quanto dichiarato nella CF
2018, e da ulteriori non meglio definiti elementi economici e quantitativi riportati nella relazione di stima sintetica;

- rilevava errori nel procedimento accertativo;

- deduceva l'infondatezza dell'atto traendola altresì dalla comparazione con il diverso inquadramento catastale assegnato ad compendio che per destinazione produttiva, caratteristiche tipologiche e ubicazione appariva l'unità immobiliare in assoluto più similare a quella oggetto della rettifica.
Si costituiva con atto di controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate ribadendo la correttezza del proprio operato ed osservando che la rendita dell'immobile era stata già definita dalla Commissione Tributaria Regionale di
Bologna con sentenza irrevocabile in € 68.168,18, incrementata con rendite proposte e validate a
€ 79.605,00 nel 2011 e a €79.959,00 nel 2012 a seguito di ampliamenti, l'ultimo dei quali denunciato nel
2018 con CF, il che avrebbe redo del tutto ingiustificato il riconoscimento di un valore addirittura inferiore al precedente.
Con sentenza 418/2/20 la C.T.R. di Modena respingeva il ricorso.
La Commissione, in disparte il rilievo della necessaria distinzione tra motivazione dell'accertamento (forma dell'atto) e prova dello stesso (dimostrazione della pretesa fiscale) , quest'ultima potendo essere fornita anche in giudizio, e osservato che la mancata indicazione dell'immobile di comparazione non avrebbe impedito all'amministrazione di offrire una prova alternativa, rilevava che Ricorrente_1, in una precedente procedura DOCFA, aveva proposto una rendita di €79.959,00, accolta;
riteneva quindi che la nuova rendita di
€ 87.500,00 fosse del tutto coerente e proporzionata rispetto alla precedente, considerando le caratteristiche e la valorizzazione dell'immobile a seguito dell'ampliamento degli uffici.
Contro la sentenza propone appello Ricorrente_1 deducendo:
- l'illegittimità dell'avviso di accertamento catastale per difetto di prova dei fatti costitutivi della pretesa, poiché l' Amministrazione non avrebbe fornito la prova dei fatti in quanto nell'avviso di accertamento avrebbe dovuto indicare specificatamente gli immobili presi in considerazione e le valorizzazioni che ne erano state tratte in confronto con quelle dichiarate da Ricorrente_1 S.p.a. nel CF 2018;
- l'erroneità della stima e del procedimento accertativo sotto diversi profili, disattesi dalla sentenza impugnata quali: erronea rappresentazione delle consistenze e delle altezze;
inattendibilità della stima;
criticità nella determinazione dei valori di mercato e tra valori di uffici e aree produttive.
- l'infondatezza nel merito, avendo l'Amministrazione proceduto a una classificazione differente di unità produttive sostanzialmente identiche, e imposto un trattamento fiscale più oneroso ai possessori di immobili che presentano caratteristiche di pari o minore valore rispetto a quelle degli immobili similari come quello indicato dall'appellante.
Inoltre Ricorrente_1 rilevava come , per anni, avesse assunto come base di calcolo della rendita catastale un valore ottenuto applicando il saggio di fruttuosità del 3% (previsto per i fabbricati di categoria catastale “E”), invece del saggio del 2% previsto per i fabbricati di categoria catastale “D”, errore metodologico che aveva determinato, ab origine, una rendita catastale costantemente superiore a quella effettivamente pertinente.
Si è costituita con atto di controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate di Modena chiedendo la conferma della sentenza.
All'udienza odierna, all'esito della discussione, la Corte ha trattenuto la causa per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello non è fondato e va respinto.
In forza del principio della ragione più liquida ritiene la Corte dover affrontare il tema da ultimo evocato relativo agli effetti della definitività dell'accertamento catastale.
Ha infatti correttamente osservato il giudice di prime cure che all'immobile venne attribuita una rendita catastale mediante procedura DOCFA pari a 79.605,00 nel 2011 e a € 79.959,00 nel 2012 , traendone da ciò l'assunto della correttezza della valutazione incrementale definita dall'Ufficio e qui contestata.
Inoltre risulta che una precedente rendita aveva formato oggetto di contestazione definita dalla Commissione
Tributaria Regionale di Bologna con sentenza 61/10/03, del 25.11.2003, in € 68.168,18.
Risulta quindi una serie coerente di valori di rendita che o scaturiscono da un accertamento giudiziale irrevocabile o dalla stessa iniziativa di Ricorrente_1 per effetto della procedura DOCFA resa definitiva dall'Ufficio.
Consegue da ciò che la rettifica da parte dell'Ufficio appare del tutto in linea con le rendite attribuite nel tempo, tenuto conto degli interventi migliorativi eseguiti sull'immobile medio tempore, non potendo in alcun modo essere prospettata una rettifica in diminuzione addirittura rispetto al valore accertato nel 2003.
A nulla rileva in contrario la circostanza secondo cui i valori di rendita proposti dall'appellante nel 2011 e nel
2012 fossero condizionati dagli errori di metodo consistenti nell'applicazione di un saggio di fruttuosità errato (3% invece del 2%).
Difatti,
a- la regola generale dell'art. 5 comma 2 D.Lgs. 30 dicembre 1997, n. 504, secondo il quale le risultanze catastali divenute definitive per mancata impugnazione hanno efficacia a decorrere dal 1" gennaio dell'anno successivo a quello in cui la rendita catastale viene annotata negli atti catastali trova applicazione anche quando il contribuente si avvalga della procedura DOCFA ai fini della determinazione della rendita catastale, ai sensi del d.m. Finanze 19 aprile 1994 n. 701, non avendo tale procedura caratteristiche dissimili da qualsiasi altra istanza di attribuzione di rendita ed essendo il termine di efficacia, previsto dall'art. 5, comma
2, cit.(Cass. n.4613/2018);
b. detta regola non si applica alle ipotesi in cui la modificazione della rendita catastale derivi dalla rilevazione di errori di fatto compiuti dall'Ufficio nell'accertamento o nella valutazione delle caratteristiche dell'immobile esistenti alla data in cui è stata attribuita la rendita, in quanto il riesame di dette caratteristiche da parte del medesimo ufficio comporta, previa correzione degli errori materiali, l'attribuzione di una diversa rendita a decorrere dal momento dell'originario classamento, rivelatosi erroneo o illegittimo (Cass. 8550/2023);
c. la deroga al principio sub b non si applica però all'ipotesi – ricorrente nella specie – in cui il preteso errore che ha originato il procedimento CF di rettifica della rendita catastale sia stato commesso dalla contribuente (Cass. Sez. T 12.9.2024 n. 24542).
La sentenza, avendo fatto corretta applicazione di tali principi, deve essere confermata.
Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte respinge l'appello e conferma la sentenza impugnata.
Condanna Ricorrente_1 S.p.a. a rifondere all'Agenzia delle Entrate di Modena le spese del presente grado di giudizio che liquida in € 4.000, oltre accessori se duvuti.
Bologna, 20.10.2025
Il Giudice rel. La Presidente
BE ZI AR LL