Sentenza n. 642/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della PUGLIA Sezione 2, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
ET IT SC, Presidente
CO RD, TO
MAGALETTI NICOLA, Giudice
in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 395/2024 depositato il 15/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cellamare - Piazza Risorgimento 33 70010 Cellamare BA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1327/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado BARI sez. 8 e pubblicata il 18/07/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 180 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 86/2026 depositato il 24/02/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti
Resistente/Appellato: come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di appello depositato telematicamente, Ricorrente_1 proponeva impugnazione nei confronti del Comune di Cellamare avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bari del 23 giugno/18 luglio 2023 che aveva rigettato il suo ricorso relativo all'accertamento Imu per l'anno 2017.
La sentenza, infatti, ritenuta la completezza motivazionale dell'atto impositivo, faceva riferimento alla potenzialità edificatoria dei suoli assoggettati all'imposta e riportandosi alle delibere comunali che avevano individuato i valori conseguenti, evidenziava come il contribuente non avesse né contestato gli atti amministrativi, né avesse proposto valori differenti
Di tanto si doleva l'appellante che addebitava alla sentenza un error in iudicando sotto vari profili. Contestava che gli avvisi potessero ritenersi sufficientemente motivati, ribadiva l'infondatezza della stima delle aree fabbricabili basata solo sul valore attribuito in sede di delibere comunali e senza confronto con le transazioni della piazza, e riteneva inadempiuto l'onere incombente sull'amministrazione nel giustificare con valide argomentazioni la sua richiesta impositiva.
Si costituiva il Comune di Cellamare che contraddiceva gli avversi assunti insistendo per la conferma della decisione impugnata in ragione dell'esattezza delle considerazioni che la sostenevano.
Su tali conclusioni, la causa era decisa all'odierna udienza con pubblicazione del dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello va rigettato.
Ritiene il collegio che la controversia vada risolta in modo conforme agli insegnamenti che la Corte di
Cassazione ha ricorrentemente seguito in subiecta materia, come, da ultimo, in Cass. 31 ottobre 2025, ord. n. 28862.
In linea con tale statuizione, quanto alla completezza di motivazione dell'atto di accertamento, deve ritenersi che “il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi e oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l'indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa per delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'ente impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell'atto le questioni riguardanti l'effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva”.
In tal senso, “il minimo richiesto per la sufficienza del requisito motivazionale” viene raggiunto con l'indicazione delle delibere comunali che costituiscono il presupposto per la determinazione del valore dell'area. Requisito questo che ricorre nel caso di specie, con l'annotazione dell'atto di cui il contribuente ha avuto piena contezza discutendo non dell'esistenza della delibera ma della sua efficacia nell'attribuire un adeguato supporto motivazionale. Così, egli ha esercitato pienamente il suo diritto di difesa, contestando i presupposti di quel regolamento che ha ritenuto basarsi sui valori astratti dell'Osservatorio immobiliare
OMI e non invece sulla constatazione dei valori assunti nelle transazioni per immobili similari.
Questa è però una difesa fallace. La delibera a sua volta si è basata sulla relazione dell'ufficio tecnico
(anche questa richiamata nell'atto impositivo), la quale ha chiaramente esposto i criteri valutativi ritraendoli dallo sviluppo edificatorio possibile in termini di realizzazione di volumi edificabili e del maggiore o minore apprezzamento del mercato in base a una ripartizione per zone omogenee dell'intero territorio comunale, che il Pug ha destinato all'espansione urbanistica. Quindi il criterio valutativo è stato del tutto oggettivo e motivato da elementi certi, all'occorrenza confutabili dal contribuente.
Questi si è invece doluto della mancanza di transazioni comparative, valorizzando l'affermazione degli stessi tecnici comunali di non aver ritrovato contrattazioni utili e tuttavia, non c'è chi non veda che, trattandosi di zone di espansione, è del tutto logico che alla destinazione edificatoria, almeno nei primi anni di applicazione dello strumento urbanistico, non faccia immediatamente seguito la realizzazione concreta dello sviluppo edilizio, senza che per questo le aree non debbano essere valutate ai fini Imu. Essendo sufficiente, come è noto, il solo inserimento nella pianificazione territoriale, l'assenza di contrattazioni non può essere di ostacolo alla individuazione di un valore espresso dalla sola potenzialità edificatoria, e il criterio adottato dai tecnici comunali, riportandosi a elementi concreti e riscontrabili, adotta una soluzione adeguatamente argomentata.
Peraltro, il valore attribuito ai suoli del Ricorrente_1 è il più basso di tutti quelli considerati dalla perizia tecnica a edificazione libera (riportano valori inferiori solo quelli destinati all'edilizia convenzionata), cosicchè è stata esattamente considerata la perifericità dei suoli, la più modesta appetibilità dei terreni e la concreta possibilità edificatoria solo a distanza di anni, risultando avvantaggiati aree più prossime al nucleo abitato.
In ogni caso, soccorre ancora la giurisprudenza di legittimità nel ritenere che, le delibere comunali introducono una presunzione di corrispondenza del valore delle aree al valore imponibile ai fini Imu, determinando l'inversione dell'onere della prova a carico del contribuente;
nel senso che, rispetto alla determinazione fatta dal Comune, tocca al contribuente contestarla con un diverso criterio valutativo, in modo da introdurre nella discussione di causa una quantificazione dell'imponibile alternativo a quello dell'accertamento.
Secondo la citat giurisprudenza, le delibere costituiscono “atto di contenuto generale avente valore presuntivo e da ritenersi conosciuto (o conoscibile) dal contribuente, spettando a quest'ultimo l'onere di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio”.
La presunzione indotta dalle delibere comunali ammette la prova contraria del contribuente, con la conseguenza che, se il giudice ritiene dimostrato che ad un'area edificabile non può essere attribuito il valore individuato dal Comune, può disattenderlo e procedere ad un'autonoma stima utilizzando i parametri di legge.
Nel caso di specie, invece, il contribuente si è del tutto sottratto all'onere di allegare una diversa determinazione dell'area, omettendo di introdurre un proprio criterio di valutazione, ma finanche di affermare un valore diverso in qualsiasi modo alternativo alla valutazione di euro 19,36 a metro quadro stabilita dal
Comune.
Questo collegio non è stato posto nella condizione di comparare due stime diverse, e anche la detta omissione difensiva, stante la dettagliata disamina dell'ufficio tecnico comunale e la ponderazione dello sviluppo edificatorio possibile con riferimento alla perifericità dei suoli e alla tipologia edilizia concretamente realizzabile, e tale da assegnare una valore a metro quadro estremamente contenuto, sostengono con ampiezza di argomenti la determinazione comunale e il valore imponibile stabilito in accertamento.
Le spese seguono la soccombenza e vanno determinate in ragione del valore della causa, ma anche della relativa semplicità della questione assunta in ripetuti pronunciati di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello e condanna l'appellante al pagamento, in favore del Comune appellato, delle spese processuali del presente grado, che liquida in euro 400,00, oltre accessori come per legge.