Sentenza n. 75/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 1, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
RD AL NC, Presidente
DI AN, AT
ASSANDRI PIETRO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 428/2025 depositato il 21/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume, 2 16121 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1058/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez.
2 e pubblicata il 28/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. GE0060900 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 39/2026 depositato il 21/01/2026
Richieste delle parti: Entrambe le parti insistono come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'appellante, tramite il suo tecnico, impugna la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Genova che aveva rigettato il ricorso contro la riclassificazione catastale dell'immobile da A/3 a A/8, operata dall'Agenzia delle Entrate.
Sostiene che la motivazione dell'avviso di accertamento è carente, poiché l'Ufficio si è limitato a un confronto generico con altre unità immobiliari, senza considerare le specificità dell'immobile e senza un sopralluogo.
Evidenzia che l'immobile non possiede i requisiti per la categoria A/8 (abitazione in villa), come la presenza di un parco o area verde di almeno 1400 mq, e che l'edificio è un condominio con più unità, non una villa singola.
Sottolinea che altri appartamenti simili nello stesso edificio sono accatastati in A/2 o A/3 e che la superficie utile reale è inferiore a quella considerata dall'Ufficio.
Chiede l'annullamento dell'avviso di accertamento e la riclassificazione in una categoria inferiore (A/2 o A/3).
L'Ufficio si è costituito, difendendo la correttezza della riclassificazione in A/8, sostenendo che la procedura
DOCFA consente la rettifica sulla base dei dati oggettivi e che la motivazione dell'avviso è sufficiente.
Precisa che la variazione DOCFA presentata dalla contribuente non ha comportato modifiche sostanziali all'immobile, che mantiene le caratteristiche di pregio e la superficie richiesta per la categoria A/8.
Sostiene che la superficie catastale da considerare è quella indicata nella DOCFA (180 mq), superiore al minimo richiesto.
Rileva che la presenza di altre unità in categorie diverse è dovuta a situazioni particolari e che il classamento in A/3 di un altro appartamento non è definitivo.
In sede di appello incidentale, l'Ufficio contesta anche la legittimità dell'utilizzo della procedura DOCFA da parte della contribuente, ritenendo che non vi fossero i presupposti per una variazione di classamento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello principale è infondato e va, pertanto, rigettato.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la motivazione della sentenza impugnata non è affatto carente, avendo compiutamente argomentato in ordine alla correttezza dei criteri seguiti dall'Ufficio in relazione alle caratteristiche catastali dell'immobile in questione.
In particolare, è stato evidenziato che si tratta di immobile che riveste natura di abitazione di tipo signorile, tenuto conto dell'ubicazione e delle caratteristiche tipologiche. Esso è collocato in un contesto di pregio, all'interno di una zona rigogliosa e verdeggiante. La posizione è esclusiva, nel cuore di una zona avente altissimo valore immobiliare. Dalle fotografie riportate è stato appurato che il fabbricato si presenta in ottimo stato conservativo con caratteristiche tipicamente signorili, come le finestre timpanate e le modanature delle balaustre.
Con riferimento alle caratteristiche intrinseche, l'immobile è posto al terzo piano del fabbricato, ricopre una superficie catastale di 180 metri quadri, e ha una consistenza totale di vani 9,5. L'unità, dotata anche di un box pertinenziale posto al piano terreno del fabbricato, è provvista di un doppio accesso (padronale e signorile) e si compone di una cucina, un vasto soggiorno, quattro camere ben disimpegnate, due bagni e altrettanti ripostigli spaziosi, con ambienti aventi un'altezza interna di circa 3,25 mt.
Si tratta, in definitiva, di abitazione munita di tutti i requisiti essenziali previsti dai prospetti 9 della circolare ministeriale n. 5 del 14/03/1992 ai fini della attribuzione della categoria A/8, trattandosi di abitazione in villa, intesa come immobile caratterizzato essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificato in zona urbanistica di pregio, con caratteristiche costruttive e rifiniture di livello superiore all'ordinario.
Benché l'abitazione sia inserita in un contesto condominiale, è appena il caso di rilevare che il limite della singola unità immobiliare è indicativo ma non vincolante ai fini della categoria A/8, atteso che tale limite è richiamato nel punto 2 dei prospetti 9, punto che non è ricompreso fra quelli per i quali è previsto il classamento automatico per l'attribuzione della categoria in questione (punti 1, 3, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e 14 dei prospetti 9).
Relativamente alla consistenza, il primo Giudice ha riscontrato la correttezza del calcolo eseguito dall'Ufficio:
6 vani principali + 7 accessori diretti (0,33 ognuno) + 1 vano (per eccedenza rispetto al vano massimo).
Pertanto: 6 + (7 x 0,33) + 1 = 9,31 arrotondato a 9,5 Vani. Eccetto uno, tutti i vani principali considerati nella consistenza hanno una superficie di almeno 9 mq. Pertanto, la divergenza nel computo della consistenza
è stata correttamente ricondotta al fatto che parte appellante non considera la cucina un vano catastale in quanto ha una superficie pari a 7 mq, ossia inferiore ai 9 mq di superficie minima del vano utile per la categoria A/8. Tale requisito, però, non è applicabile per i locali destinati a cucina, che sono sempre da considerare come vano utile, indipendentemente dalla loro dimensione, come previsto dall'art. 46 del DPR
1142 del 1949.
È stato anche appurato che tutti gli immobili presenti nel fabbricato in questione sono censiti in categoria
A/8 di classe 4. Le uniche due eccezioni sono i subalterni 11 (int. 2A) e 16 (int. 5A). Quest'ultimo è censito in categoria A/3 di classe 3, con un classamento definitivo, validato dall'Ufficio (visura all. 5) e giustificato dal fatto che l'unità è derivata dal frazionamento dell'attiguo interno 5: infatti è un bilocale di soli 25 mq che ha un'esigua consistenza di 2,5 vani ed ovviamente ha un solo servizio igienico. Per quanto concerne il subalterno 11 (int. 2A), censito in categoria A/3 di classe 6, è già stato sottolineato che si tratta di un classamento proposto dalla parte e non validato dall'Ufficio, il quale anzi, in sede di autotutela, ha già provveduto alla rettifica della categoria di detto immobile.
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e condanna l'appellante a rifondere alla controparte le spese del grado, liquidate in euro
2.600,00.