Sentenza n. 1262/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 2, riunita in udienza il 19/02/2026 alle ore 12:00 con la seguente composizione collegiale:
PASSERO GIULIANA, Presidente e Relatore
BALDOVINI PAOLA, Giudice
FRATTAROLO FRANCESCA MARIA, Giudice
in data 19/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 300/2025 depositato il 20/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 8220/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 13
e pubblicata il 20/06/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJNM000424 IRPEF-ALTRO 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 947/2026 depositato il
21/02/2026 Richieste delle parti:
Appellante codesta on.le Corte voglia riformare la sentenza odiernamente impugnata (doc. n. 1, cit.) e, per l'effetto, dichiarare l'illegittimità e l'infondatezza dell'atto impugnato, disponendone l'annullamento. Si chiede, altresì, la discussione in pubblica udienza ai sensi dell'art. 33 del d.lgs. n. 546/1992.Con vittoria di spese, competenze ed onorari,
APPELLATO A.E. 1) il rigetto dell'appello e la condanna del ricorrente alle spese di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La contribuente sig.ra Ricorrente_1 propone appello avverso la sentenza n. 8220/13/2024 della CGT di I grado di Roma, che ha respinto il ricorso originario proposto contro l'avviso di accertamento n.
250TJNM000424.
L'atto impositivo traeva origine dall'omessa dichiarazione di canoni di locazione per l'anno d'imposta 2017, relativi a un immobile sito in Roma, Indirizzo_1, già locato , in data 29 maggio 2013 – con contratto registrato dinanzi all'ufficio di Roma 2 – alla sig.ra Nominativo_1 (c.f. CF_1), la quale faceva parte dello staff di un consolato a Roma, con canone annuo pattuito di € 36.600,00, come da originario contratto registrato nel 2013.
La contribuente lamenta l'erroneità della sentenza di prime cure nella parte in cui ha ritenuto la registrazione della risoluzione contrattuale quale unico adempimento idoneo a dare certezza alla cessazione del rapporto locatizio. Sostiene, altresì, che i giudici di primo grado avrebbero errato nel non considerare gli estratti conto bancari prodotti, atti a dimostrare la mancata percezione dei canoni per l'annualità 2017.
Si è costituito in giudizio l'Ufficio finanziario, controdeducendo analiticamente ai motivi di gravame. L'Agenzia ribadisce la correttezza della sentenza impugnata, sottolineando che, ai sensi degli artt. 17 e 28 del D.P.R.
n. 131/1986, la risoluzione deve essere comunicata entro 30 giorni e che solo la registrazione attribuisce data certa opponibile ai terzi (ivi compreso l'Erario). L'Ufficio richiama inoltre il principio di tassazione dei redditi fondiari a prescindere dall'effettiva percezione (art. 26 TUIR).
All'odierna udienza, esaurita la discussione, l'appello veniva trattenuto a decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e non merita accoglimento.

1. Sulla mancata prova della risoluzione anticipata e l'opponibilità ai terzi, il Collegio osserva che la questione nodale della controversia risiede nel valore da attribuire alla scrittura privata di risoluzione non registrata tempestivamente. Come correttamente rilevato dai giudici di primo grado e ribadito dall'Ufficio, il regime fiscale delle locazioni è presidiato da precisi obblighi formali.
Ai sensi dell'art. 17 del D.P.R. n. 131/1986, la risoluzione dei contratti di locazione deve essere presentata all'Ufficio per la registrazione entro trenta giorni. Tale adempimento non ha una valenza meramente formale o sanzionatoria, ma è lo strumento previsto dall'ordinamento per conferire data certa all'atto nei confronti dei terzi, secondo il combinato disposto degli artt. 18 del citato D.P.R. e 2704 c.c. Tanto premesso, questa
Corte aderisce all'orientamento della Suprema Corte di Cassazione, la quale chiarisce che: "L'unico modo per fornire adeguata prova documentale di una convenzione scritta è quello di attestarne la data certa [...] in mancanza di una data certificata, qualsiasi documento scritto non ha valore nei confronti della controparte
[Agenzia delle Entrate]". Cosi come «gli atti privi di data certa non sono opponibili al fisco, come è desumibile anche dall'art. 2704 c.c.» (Cassazione 22045/2020). L'arresto peraltro si rifà a una precedente pronuncia dello stesso tenore (Cassazione 7621/2017).
Il Collegio ha letto ed esaminato con attenzione le svariate argomentazioni della parte per cui si è avuto il ritardo, tuttavia la contribuente stessa ha ammesso di aver presentato il modello per la risoluzione solo nel
2018, tale atto non può avere effetti retroattivi sull'annualità 2017. Per l'intero anno in contestazione, dunque, il contratto registrato nel 2013 deve considerarsi pienamente efficace e produttivo di effetti fiscali.

2. Parimenti infondata è la censura relativa alla mancata valutazione degli estratti conto. In materia di Irpef sui redditi fondiari, vige il principio sancito dall'art. 26 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), per cui i redditi da locazione concorrono alla formazione del reddito complessivo indipendentemente dalla loro effettiva percezione. L'obbligo dichiarativo sorge per il solo fatto della vigenza di un contratto di locazione ritualmente registrato. La prova negativa offerta dalla contribuente (l'assenza di accreditamenti bancari) è del tutto irrilevante ai fini dello spostamento del carico tributario, non potendo la mera morosità del conduttore o una risoluzione non registrata eludere la presunzione legale di reddito legata alla titolarità del diritto reale e alla persistenza del vincolo contrattuale accertato dall'Anagrafe Tributaria.

3. Sull'onere della prova e l'accertamento ex art. 41-bis l'operato dell'Ufficio appare pienamente legittimo.
L'accertamento parziale basato sui dati dell'Anagrafe Tributaria costituisce una prova presuntiva dotata dei caratteri di gravità, precisione e concordanza. Di contro, la contribuente non ha assolto all'onere probatorio di cui all'art. 2697 c.c., non avendo prodotto atti aventi data certa anteriore o coeva al periodo d'imposta
2017 che potessero superare la pretesa erariale.
In conclusione, il Collegio ritiene la sentenza di primo grado immune da vizi logico-giuridici, correttamente motivata e deve essere integralmente confermata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per il Lazio, Sezione 2^, definitivamente pronunciando:

1. Respinge l'appello della contribuente e per l'effetto conferma la sentenza n. 8220/13/2024 della CGT di
I grado di Roma, depositata il 20/06/2024. 2. Condanna la parte appellante al pagamento delle spese di giudizio in favore dell'Agenzia delle Entrate, che liquida in complessivi € 500,00. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio del 19 febbraio 2026. La Presidente Giuliana Passero