Sentenza n. 1707/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 20, riunita in udienza il
22/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
FORGILLO EUGENIO, Presidente e Relatore
GALASSO GI, Giudice
LAUDIERO VINCENZO, Giudice
in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4237/2025 depositato il 05/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Filzi 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 16297/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
29 e pubblicata il 19/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. NA0375291-2022 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 588/2026 depositato il
29/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Col ricorso in esame AC GI propone appello avverso la decisione della Corte di Giustizia
Tributaria di I grado di Napoli – sentenza n. 16297, depositata il 19 novembre 2024 e non notificata - con la quale è stata rigettata la domanda a suo tempo proposta da se stesso per impugnare l'AVVISO n.
NA0375291/2022, notificatogli in data 30/12/2022 dall'AGENZIA delle ENTRATE-TERRITORIO, in seguito alla RETTIFICA del CLASSAMENTO dal contribuente proposto con DOCFA per un immobile di sua proprietà, sito in Napoli, alla Indirizzo_1, p. 4, catastalmente identificato alla dati catastali.
Col DOCFA titolato “divisione e diversa distribuzione spazi interni”, infatti, il contribuente ha proposto per la suddetta unità immobiliare la cat. A/2, classe 7, vani 8, r.c. 1.941,80; l'Ufficio ha accertato le diverse cat.
A/1, classe 5, vani 8, r.c. 4.255,60.
Il contribuente ha lamentato: la carenza di motivazione dell'atto opposto, tra l'altro, emesso in assenza di previo sopralluogo;
l'infondatezza nel merito del riclassamento, basato sulla comparazione con immobili aventi diverse caratteristiche estrinseche ed intrinseche.
Il primo Giudice, ritenuto adempiuto l'obbligo motivazionale ed il sopralluogo non necessario, ha anche nel merito avallato l'operato dell'Ufficio, limitatosi a riassegnare all'u.i. de qua la categoria e la classe storiche, non potendo il mero scorporo del locale deposito sito al p.t. dalla consistenza immobiliare, effettuato dal contribuente, giustificare la modifica della categoria e, quindi, della r.c. pregressa.
Ha, quindi, rigettato il ricorso e compensato le spese di lite.
Avverso la predetta sentenza n. 16297/29/2024, risulta proposto il presente appello dal contribuente, il quale lamenta, in primis, la carenza di motivazione della sentenza - avendo “il collegio…ritenuto sufficientemente motivato l'accertamento catastale senza indicare in quale punto dell'atto impugnato tale motivazione emergerebbe” (appello, pag. 3) – e la violazione del principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato – avendo il primo Giudice statuito sulla fattispecie come risultante dalla avallata integrazione postuma della motivazione, fattispecie oggettivamente diversa da quella prospettata nel provvedimento gravato.
Insiste, quindi, per la carenza di motivazione dell'opposto Avviso, laddove non risultano indicati i dati oggettivi sulla base dei quali classamento e rendita sono stati rettificati, e la categoria A/1 viene assegnata sulla base della comparazione con immobili con caratteristiche strutturali diverse, siti in altro complesso abitativo, alla
Indirizzo_2 e non n. 205, come l'u.i. de qua, oltretutto comparando quest'ultima, contraddittoriamente, con immobili sia di categoria A/1 che di categoria A/2.
Nel merito, evidenzia la congruità della categoria A/2, non possedendo l'immobile in questione i requisiti necessari per potersi considerare abitazione di tipo signorile, tanto è vero che “con sentenza della CTP di
Napoli n. 4456/2020, depositata il 23/06/2020, viene attribuita all'appartamento sottostante la categoria catastale A/2, classe 8” (appello, pag. 8). Trattasi – insiste l'impugnante – di immobile della stessa tipologia e caratteristiche dell'appartamento per cui è causa, come asseverato dalla perizia tecnica di parte depositata in primo grado.
Del resto – conclude il contribuente – tutti gli immobili del proprio condominio, composto da due fabbricati,
Palazzo AZ e Palazzo OR, sono di categoria A/2. Chiede, quindi, l'annullamento della rettifica del classamento, con vittoria delle spese ed attribuzione.
Il 9 luglio 2025 si costituisce la AdE, Territorio, insistendo per la compiutezza di motivazione dell'Avviso, nel quale risultano indicati gli elementi considerati ai fini della rettifica, e per la congruità del classamento accertato, in linea con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, come da allegato elenco.
Del resto – conclude l'Ufficio – trattasi del classamento storico, in atti dal 2006 e mai contestato.
Chiede, quindi, il rigetto dell'appello e la vittoria delle spese di lite.
L'8/01/2026 il contribuente deposita memorie, insistendo per il difetto di motivazione dell'Avviso de quo e per la corretta classificazione dell'u.i. in A/2, come avallato dall'allegata perizia estimativa, corredata da opportuni rilievi fotografici, perizia in questo grado opportunamente integrata con l'esplicitazione delle ragioni per cui il presente immobile, come tutti gli altri dello stesso fabbricato, non possono essere considerati di categoria A/1.
Il 19/01/2026, il contribuente deposita una perizia integrativa della precedente: tale documento è inammissibile perché tardivo ai sensi dell'art. 32, comma 1, D.Lgs. 546/92. Esso, pertanto, non sarà considerato da questo Giudice.
All'esito della discussione, nella camera di consiglio del 22 gennaio 2026, l'appello è stato trattenuto in decisione, dandosi lettura del dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Verificata la tempestività dell'impugnazione e la regolarità del contraddittorio, possono esaminarsi le questioni proposte.
Ordinate le questioni secondo l'ordine di priorità, può rilevarsi quanto segue.
Indirizzo_3 Vertesi del classamento di un appartamento di circa mq 200, allocato al quarto piano di un condominio sito in Napoli, alla Indirizzo_2.
Per esso, con DOCFA, conseguentemente al distacco catastale del locale deposito sito al piano terra, il contribuente ha proposto la categoria A/2, classe 7; l'Ufficio ha ripristinato la precedente categoria A/1, classe
5, con conseguente diversa e di gran lunga maggiore rendita catastale.
Il contribuente ha opposto l'atto, eccependo, in primis, il difetto di motivazione.
A parere del Collegio, trattasi di doglianza infondata poiché, per costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, la motivazione dei provvedimenti di rettifica del classamento deve essere “rafforzata” solo quando trattasi di rettifica d'ufficio oppure quando, pur trattandosi di procedura su impulso di parte (DOCFA),
l'Ufficio intende disattendere gli elementi di fatto indicati dal contribuente e non anche quando questi ultimi, come nella specie, vengano semplicemente valutati tecnicamente in maniera diversa, dandoglisi altro valore economico.
Scrive, infatti, la S.C. nell'ordinanza n. 5451 del 1° marzo 2025, “nell'ipotesi in cui l'avviso di classamento consegua ad un'iniziativa del contribuente, questa Corte ha più volte ribadito che, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura DOCFA,
l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni”.
Nell'atto de quo, in disparte qualsivoglia giudizio sulla bontà della motivazione, si legge che, valutati gli elementi di fatto forniti dal contribuente, si ritiene che l'immobile debba essere classificato come A/1, giudizio avallato anche dalla comparazione con altri tre immobili della stessa zona (Sez. CHI, Foglio 25): trattasi, dunque, semplicemente di una diversa valutazione tecnica degli elementi di fatto forniti dal medesimo contribuente.

2. Analogamente destituita di fondamento è l'eccezione del contribuente di nullità del classamento per mancato previo sopralluogo.
La normativa consente, infatti, di concludere la procedura DOCFA senza verifica sul posto quando, come nella specie, i dati forniti dal contribuente sono sufficienti ad effettuare la valutazione tecnica del valore dell'immobile.
Tale principio, già affermato da una consolidata giurisprudenza di legittimità, è stato confermato ed ulteriormente precisato con l'ordinanza n. 29370 del 6 novembre 2025, laddove gli Ermellini scrivono: “il sopralluogo non costituisce un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell'avviso attributivo di rendita, rappresentando soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di cui l'amministrazione può avvalersi”.

3. A parere del Collegio, l'appello si rivela, infondato nel merito. Come esposto in premessa, la
RETTIFICA del CLASSAMENTO dal contribuente proposto per un immobile di sua proprietà, sito in Napoli, alla Indirizzo_1, p. 4, catastalmente identificato alla Sez. dati catastali è stata effettuata col DOCFA titolato “divisione e diversa distribuzione spazi interni”; infatti, il contribuente ha proposto per la suddetta unità immobiliare la cat. A/2, classe 7, vani 8, r.c. 1.941,80 dopo il semplice scorporo del locale deposito sito al p.t., senza, dunque, toccare neppure in minima parte l'appartamento.
Orbene, a parere di questa Corte, l'operazione meramente documentale effettuata dal privato non è suffragata da congruenza logica e giuridica giacché la mera disaggregazione di un locale deposito al piano terra per nulla refluisce sulle caratteristiche di un bene posto al quarto piano dell'immobile cui esso afferiva.
Basti considerare i descrittivi differenziali delle categorie A/1 e A/2 per avvedersene: mentre i fabbricati del primo gruppo sono ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale, quelli del gruppo successivo sono caratterizzati dalla normalità (caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale), per nulla alludendosi, in ogni caso, ai locali deposito ai fini della differenziazione di categoria.
In sintesi, che un immobile abbia o meno un locale deposito, per nulla rileva ai fini della classificazione catastale, al più potendo incidere sulla classe all'interno della medesima categoria, sotto forma di servizi annessi all'unità portante.
Ciò vieppiù considerando come in base alle normative più recenti il locale deposito distinto dall'appartamento debba necessariamente avere una propria classificazione catastale, sia o meno aggregato all'appartamento pertinenzialmente, dando suffragio, dal punto di vista giuridico, all'operazione documentale effettuata.
Escluso, dunque, che la disaggregazione del locale deposito possa refluire sulla classificazione catastale, potrebbe, in linea del tutto teorica, una riclassificazione essere oggetto di una mutata situazione dei luoghi, rispetto all'inquadramento storico in atti dal 1987: infatti, standard costruttivi e tecnologici che quaranta anni fa potevano considerarsi di alto livello, oggi potrebbero, invece, caratterizzare le comuni abitazioni residenziali;
potrebbe anche accadere, come spesso si verifica nell'ordine delle cose, che un quartiere al tempo signorile abbia perso, per i più svariati motivi, quelle caratteristiche al tempo possedute facendo degradare alquanto la vivibilità e il contesto di zona;
potrebbe anche accadere che il fabbricato in cui è collocato l'immobile abbia subito, per incuria o altri accadimenti naturali, un repentino degrado.
In siffatte ipotesi, non è dubbio che il contribuente abbia legittima aspettativa di vedere variata la classe e sinanche la categoria originaria offrendo all'amministrazione tutti gli elementi del caso per consentire una rinnovata valutazione.
Ma non è questo il caso in esame, dove, lo si ricorda, il contribuente ha offerto un solo elemento valutativo, costituito dallo scorporo del locale al piano terreno;
sicché ha avuto compito agevole l'Agenzia nel richiamare la classificazione originaria esistente da tempo immemore (1987) rammentando come si tratti di immobile ubicato in una delle zone più prestigiose e costose della città, il cui valore e contesto, lungi dal calare è andato man mano crescendo.
Non a caso, nella pagina 7 delle controdeduzioni, ha allegato reperti fotografici dell'immobile ove è sito l'appartamento, dai quali si ricava che si tratta di beni in ottimo stato manutentivo, ultra panoramici, con ampie fruibili balconate, estremamente luminosi, senza che, sul punto, sia stato dedotto alcunché.
Di più, l'ufficio ha indicato a pagina 6 delle controdeduzioni, un elenco di ben 10 appartamenti nella stessa
Indirizzo_2, in edifici con numerazioni civiche vicine a quelle d'interesse, tutti con 8/10 vani e superfici superiori a 200 mq, classificati come A/1.
Poco convincente appare, allora, la consulenza di parte nella quale si riporta che nello stesso complesso immobiliare – composto da due fabbricati, AZ ed OR - alcuni appartamenti abbiano classificazione
A/2, né che con sentenza della CTP di Napoli, n. 4456/2020, è stata attribuita la categoria A/2 all'appartamento sottostante a quello de quo, cui quest'ultimo risulterebbe perfettamente sovrapponibile per dimensioni e caratteristiche strutturali.
A prescindere dalla mancanza di dati concreti per effettuare specifiche comparazioni, appare dirimente la circostanza che l'immobile ora in esame abbia sempre avuto classificazione A/1 da circa un quarantennio senza che la parte abbia mai esplicitato alcunché al riguardo, ma che, soprattutto, non sia state effettuate opere o siano insorti fattori esteriori in grado di refluire su quei dati al punto da far abbattere la classificazione a suo tempo attribuita.
L'errore da cui parte il contribuente sta nel ribaltare sull'ufficio l'onere di provare ciò che, invece, era suo onere provare avendo interesse precipuo e diretto a mutare una situazione di diritto consolidata.
La circostanza più volte enfatizzata dal privato per svalutare l'operato dell'ufficio in termini di prova comparativa è in realtà viziata a monte proprio da questo errore concettuale di impostazione, essendo onere di chi vuol trarre beneficio dalla mutazione di uno stato di fatto dare prova della fondatezza della propria pretesa, giammai essendo sufficiente allegare una diversa soluzione giuridica per invertire l'onere della prova.
Men che meno essendo sufficiente allegare una sentenza a favore di proprietario di altro immobile, tanto in ragione della non automatica opponibilità della statuizione intercorsa con terzi non parti del medesimo processo, tanto in ragione della autonomia di ogni singola valutazione giuridica, ben potendo, in teoria, un appartamento posto in un piano di un fabbricato essere classificato a/2 e altro in categoria a/1 in ragione delle diverse caratteristiche di ciascuno (es. panoramicità, finiture, servizi, etc.).

4. In sintesi, l'appello deve essere rigettato, ma la presenza di dati che, in qualche misura, hanno legittimato l'azione (v. precedente giurisprudenziale per altro appartamento), giustifica la compensazione delle spese.

P.Q.M.

- Rigetta l'appello
- compensa le spese di lite.
Così deciso in Napoli il 22 gennaio 2026
Il Giudice estensore e Presidente
Dott. EUGENIO FORGILLO