Sentenza n. 90/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SARDEGNA Sezione 3, riunita in udienza il 09/02/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
RI LU, Presidente MONACA GIOVANNI, Relatore CAGNOLI LUISA ANNA, Giudice
in data 09/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 569/2025 depositato il 17/11/2025
proposto da
Area Sardegna - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1Rappresentato da -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
C. & C. S.r.l. - 07057670726
Difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 333/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SASSARI sez. 1 e pubblicata il 27/06/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 082/46/2024 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 082/46/2024 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 082/46/2024 IMU 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 082/46/2024 IMU 2022
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 41/2026 depositato il 10/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accogliere il ricorso in appello e in riforma dell'impugnata sentenza, annullare l'avviso di accertamento con ripetizione delle somme che fossero comunque e coattivamente riscosse in pendenza di giudizio;
con vittoria di spese e compensi dei due gradi di giudizio.
Resistente/Appellato: rigettare l'appello, con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Azienda Regionale per l'Edilizia Abitativa (A.R.E.A) propone appello avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Sassari sez. I n. 333 del 23/05/2025, depositata in data 27/06/2025 con la quale era stato respinto il ricorso proposto dal contribuente avverso l'avviso di accertamento n.082/46/2024, per IMU 2019, 2020, 2021, 2022, notificatole in data 10.06.2024 dal Comune di Chiaramonti, della somma complessiva di € 18.766,00. L'AREA contesta l'applicazione della Imposta Municipale Unica sugli immobili adducendo la violazione della norma di cui all'art.13, co. 2, del D.L. 201/2011 (aggiornato alla Legge di Stabilità 2014), per non aver considerato i fabbricati oggetto di accertamento quali “alloggi sociali”, così come definiti dal D.M. 22/04/2008 e pertanto ritenerli esclusi dall'applicazione dell'imposta. L'Ente infatti non esercita attività commerciale quanto piuttosto la gestione delle politiche abitative, con concessione delle unità immobiliari abitative in godimento, dietro corresponsione di un agevolato canone di locazione. L'Ente contesta la sentenza di primo grado ribadendo che gli immobili di proprietà di AREA nel Comune di Chiaramonti debbano essere considerati alloggi sociali con la conseguenza che essi vanno esenti dall'IMU. Ed infatti, AREA:

1. destina gli alloggi di sua proprietà, come quelli posseduti nel Comune ed oggetto di causa, a funzioni di alloggi sociali, perché ciò gli è imposto dalle norme regionali che l'hanno istituita, che ne determinano l'oggetto e le funzioni;

2. non ha alcuna autonomia nello stabilire i canoni di locazione dei propri immobili, in quanto i canoni sono definiti dalla fonte regionale secondo criteri di massimo favore per i cittadini svantaggiati;

3. non trae profitto dalla loro percezione (deve puntare al pareggio di bilancio, art. 6, comma 2, l.r. 12/2006), e li utilizza per coprire i costi di gestione e garantire la manutenzione alle sue proprietà;

4. ha precisi vincoli nella destinazione delle proprie risorse ai fini dell'edilizia sociale;

5. non gestisce l'assegnazione degli alloggi ai meno abbienti, dato che l'istruttoria è rimessa ai Comuni tramite apposita Commissione per la formazione della graduatoria (art. 8 l.r. 13/1989) e l'assegnazione avviene con provvedimento del Sindaco. Si costituisce in giudizio la società C&C SRL–CONCESSIONI E CONSULENZE, concessionaria per l'accertamento e la riscossione coattiva dei tributi del Comune di Chiaramonti (SS), che contesta i motivi di appello e ribadisce la fondatezza della sentenza appellata. Nella camera di consiglio del 09/02/2026, la causa è stata trattenuta per la decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Collegio ritiene che il ricorso in appello sia fondato. I motivi di appello, che sono trattati congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono fondati. La Suprema Corte, con ordinanza della sez. trib. del 08/03/2024, n.6380, ribadito che “in tema di ICI, secondo principi applicabili anche all'IMU per identità di ratio, gli avvisi di liquidazione e accertamento devono essere motivati in relazione ai presupposti di fatto e alle ragioni giuridiche che li hanno determinati, ma non è previsto l'obbligo di indicare anche l'esposizione delle ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l'eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell'imposta” (cfr. Cass. n. 1694 del 24/01/2018), ha precisato, riguardo agli alloggi sociali, i seguenti principi: 1. “l'art. 2, comma 2, lett. b) del D.L. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013 n. 124, nel differenziare, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall'art. 8, comma 4 Dlgs. 504/1992 (unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esenti dall'IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate all'abitazione principale, ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell'art. 93 D.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti invece imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, pubblicato nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all'abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1 gennaio 2014” (cfr. Cass. nn. 39799 del 14/12/2021 e 37342 del 29/11/2021); 2. “l'analisi delle disposizioni in materia di IMU rivela, dunque, che non è configurabile una coincidenza tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex IACP e gli 'alloggi sociali', atteso che il legislatore, nell'ambito del medesimo contesto normativo, ha disciplinato autonomamente e differentemente le due fattispecie;
il legislatore, infatti, all'art. 13, comma 10, del D.L. n. 201/2011 cit. ha previsto espressamente un'agevolazione consistente in una detrazione di Euro 200 per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, risultando, dunque, evidente la volontà del legislatore di differenziare gli alloggi ex IACP da quelli "sociali", che, invece, sono esenti dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del D.L. n.201/2011 cit.); non è pertanto invocabile un'assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali, che è preclusa, inevitabilmente, dalla corretta applicazione del principio generale e inderogabile in materia fiscale che prevede che "in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell'art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all'interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati" (cfr. Cass. n. 20135/2019, Cass n. 15407/2017, Cass. n. 4333/2016, Cass. n. 2925/2013 e Cass. n. 5933/2013);
3. “l'esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell'infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008; in particolare, è alloggio sociale l'unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie;
l'alloggio sociale deve essere dunque "adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457" e "deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative", ed è altresì previsto quanto segue: "Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina";
4. “allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell'imposta, occorre, quindi, distinguere gli "alloggi sociali", così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l'esenzione dell'imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell'ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica;
lo stesso Dipartimento delle Finanze, nella risposta n. 15 delle FAQ del 3 giugno 2014, ha peraltro precisato che gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato mentre in tutti gli altri casi, in cui non si può ricollegare nell'ambito dell'alloggio sociale l'immobile posseduto dagli Istituti in questione, si applica la detrazione di Euro 200”. Pertanto, con riferimento agli immobili in questione, per quanto sopra precisato, occorre stabilire se sussistono le condizioni per la loro destinazione ad alloggio sociale, così da poterli distinguere da altri alloggi regolarmente assegnati dallo stesso Ente, che ha lo scopo sociale di gestione e promozione dell'edilizia residenziale pubblica, fornendo alloggi sociali, gestendo il patrimonio abitativo regionale e statale, e intervenendo con contributi per sostenere le famiglie in difficoltà nell'accesso o nel mantenimento dell'alloggio, promuovendo così il diritto alla casa e il benessere sociale. A tale riguardo, a prescindere dal preciso onere di dedurre e provare l'eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell'imposta in capo al contribuente, non può non rilevarsi che lo stesso Comune gestisce l'assegnazione degli alloggi ai meno abbienti, siano essi immobili appartenenti alla categoria dell'ERP (edilizia residenziale pubblica) che alla categoria dell'ERS (edilizia residenziale sociale - alloggi sociali), dato che l'istruttoria è rimessa in ogni caso ai Comuni tramite apposita Commissione per la formazione della graduatoria (art. 8 l.r. 13/1989) e l'assegnazione avviene con provvedimento del Sindaco. E' vero che la legge regionale 13/89 citata regolamenta testualmente l'assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, tuttavia il Collegio ritiene che l'aspetto nominalistico non sia rilevante, atteso che la prima legge della Regione Sardegna che fà formale riferimento alla categoria “alloggio sociale” (la legge regionale 22/2016) è conseguente al dl 47/2014, prima norma di legge nazionale che chiama le regioni a legiferare sul punto, ma le finalità sociali dell'edilizia pubblica erano fatte proprie dalla Regione Sardegna sin dalla citata legge regionale 13/89, che si applica a “gli alloggi realizzati o recuperati da enti pubblici a totale carico o con il concorso od il contributo dello Stato, della Regione, delle Province e dei Comuni;
a quelli acquisiti, realizzati o recuperati da enti pubblici non economici comunque utilizzati per le finalità sociali proprie dell' edilizia residenziale pubblica...” (art. 1 l.r.13/89). Tornando all'onere della prova, cioè alla dimostrazione che si tratti di immobili aventi i requisiti strutturali per essere destinati ad alloggio sociale, il Collegio ritiene che, in base al principio di cd. "vicinanza della prova", le caratteristiche strutturali degli alloggi stessi quali alloggi sociali erano ben note al Comune, che, si ripete, è logicamente in possesso di tutta la documentazione, anche tecnica, relativa agli immobili in questione, per avere esso stesso, si ripete, provveduto al primo atto della procedura e cioè all'individuazione dei beneficiari dell'alloggio ed alla conseguente assegnazione e poiché ente competente a rilasciare le concessioni edilizie in forza di progetti di edilizia residenziale pubblica (in cui ricomprendere anche quella sociale come intesa dal D.M. 2008) per la costruzione o il recupero degli alloggi (destinati a fasce di popolazione svantaggiate). Pertanto il Collegio ritiene che la prova della sussistenza delle caratteristiche strutturali degli immobili in questione quale alloggio sociale ricada in capo al Comune e che nessuna censura sul punto può essere addebitata ad AREA. In definitiva quindi gli immobili in questione possono essere ritenuti esenti dall'IMU in virtù della loro destinazione ad "alloggio sociale" nota al Comune, in assenza di prova contraria. Priva di fondamento è l'eccezione sulla omessa presentazione di dichiarazione IMU per l'esenzione dal tributo. L'art. 2 comma 5 bis del dl 102/2013, che dispone, in materia di esenzione IMU, che “Ai fini dell'applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all'imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l'applicazione del presente comma”, che è “condizione necessaria per l'ottenimento del beneficio fiscale in oggetto, è l'obbligo dichiarativo. Si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l'esenzione dal pagamento dell'imposta. Secondo il costante indirizzo giurisprudenziale (Cass. nr 15407/2017 n. 4333/2016 2925/2013, 5933/2013) le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell'art. 14 preleggi sicchè non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all'interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati”, si riferisce al beneficio della detrazione per l'abitazione principale e non riguarda l'esenzione dal tributo degli immobili destinati ad alloggio sociale, introdotta dal D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, lett. b), convertito in legge con modificazioni dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dalla L. 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 707. In senso conforme la Suprema Corte ha affermato il seguente principio di diritto: “l'esenzione dalla imposta municipale propria per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, stabilita dal D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, lett. b), convertito in legge con modificazioni dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214, come ulteriormente modificato dalla L. 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 707, non è subordinata all'onere della presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dal D.L. 31 agosto 2013, n. 102, art. 2, comma 5 bis, convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n. 124" (Cass. Civ., sez. trib., 28 ottobre 2020, n. 23680). L'eccezione sul punto è pertanto priva di fondamento. Le spese del presente giudizio sono a carico della parte soccombente e vengono liquidate nella misura indicata nel dispositivo.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Sardegna, sezione III, a totale riforma della sentenza impugnata, accoglie l'appello dell'Azienda Regionale per l'Edilizia Abitativa (A.R.E.A) e per l'effetto dichiara illegittimo l'avviso di accertamento emesso dal Comune. Condanna il soccombente al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio che liquida, per il primo grado del giudizio, in € 600,00 oltre accessori come per legge, e per il secondo grado del giudizio, in € 600,00 oltre accessori come per legge. Così deciso in Sassari nella camera di consiglio il 9.2.2026 Il Giudice relatore Il Presidente Dott. Giovanni Monaca Dott. Gianluigi Dettori