Sentenza n. 208/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di LATINA Sezione 3, riunita in udienza il 13/02/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
FERRARA COSTANTINO, Presidente
SILIPO SC, Relatore
AQUINO VINCENZO, Giudice
in data 13/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 814/2025 depositato il 09/07/2025

proposto da

Consorzio_1 Del Ricorrente_1 - 16452941004
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cisterna Di Latina
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 234 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 126/2026 depositato il
16/02/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente: Il difensore del ricorrente si riporta al ricorso e a tutta la documentazione e giurisprudenza in atti, e chiede l'integrale accoglimento delle conclusioni ivi riportate.
Resistente: Il rappresentante dell'Ufficio si riporta alle controdeduzioni e chiede il rigetto del ricorso

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, come in atti rappresentato e difeso, impugna dell'avviso di accertamento numero 234 del 31/3/2025 Prot. gen. numero 16219 del 3/4/2025 notificato a mezzo PEC in data 11/4/2025 per omessa infedele dichiarazione e omesso parziale versamento dell'IMU anno d'imposta 2018, emesso dal Comune di Cisterna di Latina.
Il ricorrente eccepisce:

1.esenzione IMU ex art. 7, c.1 lett. a) D.Lgs. 504/1992;

2.insussistenza dell'edificabilità per vincoli di destinazione (strade, fasce, acquedotto);

3.valore venale pari a zero;

4.difetto di motivazione e mancata allegazione di atti.
chiede l'accoglimento del ricorso come in atti con vittoria di spese e compensi.
Il Comune di Cisterna di Latina risponde alle eccezioni e chiede il rigetto del ricorso con vittoria di spese e compensi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sull'asserita esenzione IMU, l'eccezione è da rigettare.
L'art. 7, comma 1, lett. a), D.Lgs. 504/1992 prevede l'esenzione per immobili posseduti da enti territoriali o consorzi composti esclusivamente da tali enti, e destinati ai compiti istituzionali.
Consorzio_1 Industrial del Lazio è invece composto anche da soggetti privati (Nominativo_1, BPC, BPF, Nominativo_2, Nominativo_3).
La giurisprudenza di legittimità, anche recente, ha definitivamente chiarito che l'esenzione non spetta ai consorzi misti, neppure quando svolgono funzioni di interesse pubblico:
la Cassazione ha affermato che le norme agevolative in materia IMU sono di stretta interpretazione e non applicabili a enti che comprendano, anche solo in parte, privati partecipanti.

2. Sulla natura edificabile delle aree, l'eccezione è da rigettare.
La questione centrale riguarda la qualificazione delle aree destinate a strade, fasce di rispetto e servizi. La giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione (2024–2025) ha ribadito che:
Ai fini IMU, un'area è edificabile se inclusa nel PRG come tale
Indipendentemente dall'esistenza o meno di strumenti attuativi o dalla concreta utilizzabilità.
I vincoli di destinazione pubblica (strade, verde, servizi) non eliminano l'edificabilità
Essi possono ridurre il valore, ma non eliminare il presupposto impositivo IMU.
La Cassazione ha precisato che solo i vincoli di inedificabilità assoluta escludono la tassazione.
Le aree destinate a servizi pubblici restano imponibili IMU
Le aree destinate dal PRG a "attrezzature di interesse pubblico, viabilità, servizi" conservano carattere edificabile e quindi sono soggette a IMU, pur con valore ridotto.
Nel caso di specie:
le particelle sono tutte incluse nel PRG come “aree edificabili”;
la destinazione urbanistica a viabilità e fasce di rispetto non comporta inedificabilità assoluta;

il diritto edificatorio, pur limitato, permane in astratto secondo la pianificazione urbanistica.

3. Sulla determinazione del valore venale, l'eccezione è da rigettare
L'ordinanza Cass. n. 26089/2024 stabilisce che il valore venale deve essere determinato secondo i parametri tassativi dell'art. 5 D.Lgs. 504/1992:
ubicazione;
indici edificatori;

destinazione urbanistica;

vincoli;
valori medi di mercato.
Il Comune ha applicato un valore particolarmente ridotto (11 €/mq), derivante dalla delibera comunale n.
55/2012, con riduzione del 55% rispetto ai valori delle aree produttive, tenendo conto della destinazione a viabilità e servizi.
Ciò è perfettamente conforme alla giurisprudenza, che ammette un valore ridotto, ma non azzerato, anche per le aree vincolate.
Il ricorrente non ha fornito alcuna prova tecnica idonea a dimostrare un valore diverso da quello stimato dall'amministrazione, né ha prodotto perizie con dati di mercato.

4. Sulla motivazione dell'avviso, l'eccezione è da rigettare.
Tale atto fa esplicito riferimento alle imposte dovute e in esso sono indicati le ragioni del provvedimento emesso in modo da consentire al destinatario di svolgere la propria difesa attraverso la tempestiva e motivata impugnazione, garantendogli così di esercitare a pieno titolo il diritto di difesa ex art. 24 della Costituzione;
pertanto, l'atto impugnato non può essere dichiarato illegittimo non essendo stato violato l'art.7 comma 1
parte 2 della legge n. 212/00, contrariamente a quanto lamentato da parte ricorrente. Al riguardo, si aggiunge che la giurisprudenza di legittimità è unanime nel ritenere che l'obbligo della motivazione è soddisfatto allorquando pone il contribuente in grado di conoscere le ragioni che hanno indotto l'ente emittente ad emettere l'atto nel quale sono indicati gli elementi essenziali consentendogli di valutare l'opportunità di esperire l'impugnazione giudiziale (Cass. Sez. I n. 9058/87, 4740/85); nell'atto impugnato è espressamente indicato il motivo su cui lo stesso si basa.
La Cassazione (sentt. 23681/2019 e 26024/2022, richiamate nelle controdeduzioni comunali) ha stabilito che:
gli atti generali (delibere, regolamenti) non devono essere allegati all'avviso, essendo già pubblici;

è sufficiente il loro richiamo.
Dagli atti emerge che l'avviso:
contiene estremi catastali, valore, aliquote, mesi di possesso;

richiama la delibera sui valori venali;

espone chiaramente presupposti e criteri applicati.
Le spese seguono la soccombenza

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di lite liquidate in euro 700,00 oltre oneri di legge se dovuti.