Sentenza n. 5/2026
Depositata il 02/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 24/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
AMATO MARCELLO, Presidente
AN AR, EL
CECCHETTI CARLO, Giudice
in data 24/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 250/2025 depositato il 20/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025CO0068395 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 307/2025 depositato il
25/11/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

A fronte della rettifica da parte dell'Agenzia Entrate Territorio dei dati di classamento proposti dalla società contribuente Ricorrente_1 srl con procedura DOCFA relativamente a tre unità immobiliari, site nel Comune di Beregazzo Con IG (CO), identificate come segue:

1. fg. 7 p.lla 3577 sub. 706
classamento proposto: cat. D/8 R.C. 1.755,00
classamento accertato: cat. D/8 R.C. 3.851,92

2. fg. 7 p.lla 3577 sub. 707
classamento proposto: cat. D/7 R.C. 2.790,00
classamento accertato: cat. D/7 R.C. 5.687,99

3. fg. 7 p.lla 3577 sub. 708
classamento proposto: cat. D/7 R.C. 1.749,00
classamento accertato: cat. D/7 R.C. 6.243,90
la contribuente ha proposto ricorso eccependo l'errato classamento delle unità immobiliari in contestazione con conferma del classamento indicato in Docfa ovvero in subordine rideterminando la rendita catastale secondo quanto indicato nella perizia tecnica di parte.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia Entrate Territorio eccependo l'inammissibilità delle eccezioni relative all'unità immobiliare identificata alla p.lla 3577 sub. 706, in quanto proposte oltre i termini di legge. Nel merito, ha contestato il fondamento del ricorso di cui ha chiesto il rigetto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Per il principio della ragione più liquida, applicabile anche al processo tributario, il ricorso deve essere rigettato poichè, a prescindere dall'eccezione di inammissibilità parziale del ricorso (relativamente alla particella 3577 sub 706), è assorbente l'infondatezza delle deduzioni della contribuente.
In fatto, risulta che:
- la procedura Docfa è stata presentata per “frazionamento e fusione - ultimazione di fabbricato urbano” con soppressione di subalterni con costituzione di altri subalterni (id est, nei limiti che interessa Sub.706, categoria
D/8; Sub.707, categoria D/7; Sub.708, categoria D/7);
- il complesso immobiliare è in ottimo stato di manutenzione e conservazione (anno di costruzione 2024),
è situato nel Comune di Beregazzo con IG (CO), ed è adibito a concessionaria di auto.
E' documentato che per la determinazione del costo tecnico di costruzione, l'Ufficio ha fatto riferimento al prezziario delle “Tipologie edilizie” redatto dal Collegio degli ingegneri e architetti di Milano, edito dalla DEI nell'anno 2014, considerato uno delle più consolidate pubblicazioni di settore.
L'Ufficio ha determinato i costi unitari contenuti nel prezziario DEI relativamente al costo tecnico di costruzione in ottemperanza alla circolare n. 6/2012, emessa dall'ex Agenzia del Territorio, la cui valenza è divenuta di rango legislativo, in virtù di quanto stabilito dall'art. 1, comma 244 L. 190/2014 (della Legge di stabilità 2015), basandosi sulla tipologia D26 Nuovo edificio per concessionaria auto” .
In tale quadro, la ricorrente non ha fornito elementi contrari sufficienti per dimostrare la incongruità della rendita annua di €15.783,81 così come quantificato dall'Ufficio per i tre subalterni, pari a circa € 1.315,00 mensili.
Dalla motivazione dell'Ufficio si evince come il ragionamento logico ha tenuto conto dei valori delle locazioni dell'Osservatorio Immobiliare del Comune di Beregazzo Con IG, zona periferica, relativo all'anno 1995
(primo rilevamento effettuato dall'Agenzia, prossimo al biennio di riferimento della R.C. 88'/89'), applicati alla superficie coperta delle tre unità che compongono il complesso è di circa 1.250 mq.
Del resto, non hanno fondamento le lamentele della ricorrente laddove, per le tre unità:
● il sub. 706, destinato a “esposizione auto”;
● il sub. 707, destinato a “autofficina”;
● il sub. 708, destinato a “autorimessa”,
sostiene che le tre unità avrebbero caratteristiche tipologiche e funzionali tra loro differenziate, tali da non poter giustificare l'applicazione di un unico valore unitario riferibile alla tipologia “D26”.
Invero, la tipologia “D26 Nuovo edificio per concessionaria auto”, assunta a riferimento dall'Ufficio a Parte, rispecchia le caratteristiche del complesso immobiliare oggetto di valutazione, tanto che nella tipologia “D26”, si legge testualmente “Struttura di nuova costruzione articolata su tre livelli e destinata a Concessionaria di automobili con zona esposizione e vendita e officina meccanica con ricovero per le auto. In particolare il piano interrato di mq 2200 è destinato a magazzino e salone commerciale, il piano terra di mq 2900 ad autosalone e officina e il piano primo, di mq 780, ad uffici”.
Da ciò conesegue come la tipologia “D26” comprenda già al proprio interno le tre funzioni presenti nel compendio immobiliare in questione (id est:
● zona esposizione e vendita (sub. 706);
● officina (sub. 707);
● autorimessa (sub. 708).
Pertanto, l'applicazione del valore unitario previsto dalla tipologia “D26” risulta del tutto coerente con la realtà dell'immobile oggetto di accertamento.
Sussistono giusti motivi, attesa l'obiettiva difficoltà ricostruttiva delle questioni in fatto trattate, per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte esaminati gli atti rigetta il ricorso e compensa le spese di giudizio.
Como, 24 novembre 2025
Il Giudice EL Il Presidente
Dr. Marco Mancini Dr. Marcello Amato