Sentenza n. 1655/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 26, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CAPUTO ALESSANDRO, Presidente
TE ES, Relatore
MIGLIOZZI ANDREA, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 10475/2025 depositato il 04/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di luogo-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0359143 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1311/2026 depositato il
27/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: presente
Resistente/Appellato: presente

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Parte ricorrente ha adito l'intestata Corte chiedendo l'annullamento dell'avviso di accertamento n.
2024na0359143, notificato a mezzo PEC in data 06.03.2025.
Allegava a tal fine, in punto di fatto, quanto segue:
- di essere proprietaria di un immobile all'interno del condominio sito in luogo alla Indirizzo_1 de
Ciccio n. 6;
- che il suddetto condominio ha, al suo interno, un immobile (individuato catastalmente con i seguenti dati: Foglio AVV/13, Particella 1029, Subalterno 18) di proprietà condominiale adibito ad abitazione del portiere che svolge le relative mansioni in favore del predetto ente di gestione;

- che nel corso dell'anno 2023, giusta delibera assembleare ed in relazione all'immobile di proprietà condominiale, veniva affidato all'arch. Nominativo_1 incarico per presentazione di pratica
Comunale di Mancata Comunicazione Inizio LA Asseverata;

- che a seguito di diversa distribuzione degli spazi interni, di cui alla nuova planimetria catastale aggiornata, presentava una dichiarazione DOCFA in data 08/05/2023;
- che con tale dichiarazione, il numero di vani dell'immobile condominiale, inizialmente individuati in n. di 4,5, veniva ridotto a n. 3,5 come da planimetria catastale aggiornata allegata al DOCFA sopra richiamato, e parimenti la rendita catastale veniva rideterminata dagli originari € 720,46 in € 560,36;
- che, in data 06 marzo 2025, le veniva quindi notificato, da parte di Agenzia delle Entrate – Ufficio
Territoriale di luogo, l'avviso di accertamento n. 2024NA0359143 con il quale veniva rideterminato il classamento e la rendita dell'immobile condominiale modificando il numero di vani in 4 e la rendita catastale in € 640,41.
Deduceva quindi in punto di diritto, a tal fine, i seguenti motivi di gravame:

1. Nullità dell'accertamento per difetto di motivazione atteso che l'avviso di accertamento si basava, prima facie e testualmente, sulla valutazione eseguita dall'Ufficio resistente “con mezzi di accertamento informatici, in assenza di sopralluogo”. In sostanza, il nuovo classamento e la conseguente nuova rendita catastale erano stati determinati dall'Ufficio del Territorio a seguito del DOCFA presentato in data 08.05.2023 senza adeguata motivazione. Infatti, l'accertamento riguarda solo ed unicamente la variazione in aumento del numero di vani dell'immobile, circostanza questa che poteva e doveva essere verificata sia con la consultazione della planimetria catastale allegata al DOCFA, ma sia anche con sopralluogo, ritenuto quantomeno necessario ai fini della verifica della eventuale correttezza;

2)Erroneità del calcolo dell'avviso di accertamento in quanto, come chiaramente evincibile dalla planimetria catastale allegata al DOCFA, l'appartamento risultava costituito dai seguenti vani: n. 1 cucina;

n. 1 stanza (da letto); n. 1 corridoio;
n. 1 bagno;
n. 1 terrazzo e, pertanto, il totale dei vani risulta pari a numero 3.
Difatti, tecnicamente, il conteggio dei vani catastali avviene considerando la cucina e la stanza come vani principali, ognuno conteggiato come n. 1 vano, mentre il corridoio, il bagno ed il terrazzo – considerati come accessori diretti – hanno consistenza catastale pari a 1/3 di vano, arrivando nel complesso ad un ulteriore vano (0.99 e, per eccesso, a 1).
Si costituiva in giudizio l'Agenzia delle Entrate-ufficio Provinciale di luogo-Territorio, deducendo, di contro, che l'accertamento era scaturito a seguito della presentazione, da parte del contribuente stesso, di un atto di aggiornamento catastale (DOCFA), che l'Ufficio aveva accertato ai sensi dell'Art. 1 del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, come segue “Considerato che sulle base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di istanza, nonché di quanto dichiarato dalla parte nel suddetto DOCFA, la consistenza catastale del cespite risulta essere correttamente determinata in 4 vani, così come dettagliato nel prospetto che segue. Vani utili:
1 cucina e 2 camere 3 = 3; Accessori diretti: 1 bagno e 1 ingresso-corridoio = 0,67; Vani complessivi 3,67;
Dipendenze: balconi esclusivi 5% di 3,67 0,18
Consistenza totale 3,85. Consistenza catastale arrotondata 4 A tal proposito si rappresenta che la cucina, così come dichiarato nel DOCFA e raffigurato in planimetria dal professionista incaricato, risulta essere costituita (come nella precedente rappresentazione grafica) dal solo vano a confine con il bagno, sebbene, la diversa distribuzione degli spazi interni abbia comportato un ampliamento del varco fra la cucina e il vano adiacente. Pertanto, alla luce di tutto quanto sopra riportato, le procedure adottate dallo scrivente Ufficio risultano essere corrette e di conseguenza si conferma l'operato in fase di accertamento.
Con successiva memoria parte ricorrente replicava evidenziando nuovamente come l'immobile oggetto di accertamento risultasse composto da n. 2 vani principali (o vani effettivi, che da planimetria sono il soggiorno, vano a sinistra, e la camera da letto, vano a destra) e da n. 1 bagno (posto al centro tra i predetti vani) e da un corridoio, specificamente quello posto al di sotto del bagno tra i due vani.
All'udienza del 27 gennaio 2025 la causa veniva chiamata e trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere accolto perché fondato.
Premesso che non sussiste un obbligo generale di sopralluogo, ben potendo l'amministrazione resistente provvedere alla rivalutazione dei vani alla luce della planimetria allegata alla richiesta dell'interessato, è altresì ineludibile, tuttavia, che in fattispecie particolari come quella in esame, in cui occorre valutare la concreta distribuzione e metrature delle nuove “stanze e accessori”, l'amministrazione prima di provvedere alla riqualificazione del numero dei vani provveda a ispezionare i luoghi interessati al fine di poter adeguatamente sostenere la valutazione operata sul piano motivazionale.
Vero è, cioè, che nel caso di valutazione operata dalla p.a. sulla base dei dati oggettivi della parte, non è necessario il sopralluogo, ma è altresì vero che quest'ultimo, allorquando quei dati siano diversamente interpretabili a tal punto che la consistenza dichiarata dal cittadino sia rispettosa del criterio della c.d. credibilità logica, emerge l'obbligo della p.a. di adeguatamente motivare la propria rivalutazione in modo “rafforzato”, ossia mediante mezzi ulteriori (tra i quali, ma non solo, un sopralluogo).
In definitiva, per le ragioni esposte il ricorso deve essere accolto e annullato l'atto impugnato.
Spese di lite compensate attesa la particolarità e novità della questione sottesa alla vicenda esaminata.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e compensa le spese di giudizio.