Sentenza n. 2058/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 36, riunita in udienza il 23/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TA US, Presidente MELONI MARINA, Relatore GARUFI CATERINA, Giudice
in data 23/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 12229/2020 depositato il 23/12/2020
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1Rappresentato da -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Roma
elettivamente domiciliato presso dre.contenzioso@pec.comune.roma.it
Comune di Roma - Via Ostiense N. 131l 00154 Roma RM
elettivamente domiciliato presso protocollo.risorseeconomiche@pec.comune.roma.it
Aequa Roma Spa - 08670661001 elettivamente domiciliato presso aequaroma@pec.aequaroma.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 15233 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: come in atti


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La ricorrente Ricorrente_1L., premesso che Roma Capitale aveva notificato in data 14/11/2020 l'avviso di accertamento 15233 relativo ad IMU 2017; che l'istante contesta le rendite accertate relative delle unità immobiliari iscritte con i seguenti estremi catastali foglio 591, particella 513, sub. 6 e sub. 7 per il periodo di imposta 2017, rideterminate dall'Agenzia delle Entrate –Territorio nel giugno 2018 a seguito di istanza di variazione promossa con procedura DOCFA nel 2017: tutto ciò premesso la società ricorrente impugnava l'atto epigrafato chiedendone l'annullamento; Si costituiva Roma Capitale affermando che l'avviso impugnato risulta esaustivamente motivato, poiché in esso l'Ente impositore ha fornito le indicazioni afferenti il soggetto passivo, gli immobili ed il relativo valore, il periodo di imposta, la violazione commessa e le relative - eventuali - sanzioni ed interessi. In modo più analitico e dettagliato la resistente afferma che nell' avviso di accertamento sono elencati tutti gli archivi utilizzati per la verifica della posizione tributaria, da cui sono stati tratti i dati che hanno portato all'emissione dell'atto stesso e che ne costituiscono i presupposti di fatto;
- il processo logico e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'ente amministrativo sono il confronto di dati rinvenuti presso gli uffici delle Conservatorie Immobiliari di Roma, del Nuovo Catasto Edilizio Urbano e le banche dati dei versamenti IMU in possesso di Roma Capitale;
- il procedimento adottato era quindi basato sull'incrocio di tali dati con le anomalie riscontrate nei versamenti del contribuente. Occorre precisare in fatto, per una maggiore comprensione della fattispecie, che Ricorrente_1L., (di seguito, indicata come “Ricorrente_1” ovvero “la Società”), è una società a responsabilità limitata che ha per oggetto la gestione, l'acquisto, la vendita e la locazione non finanziaria di immobili, anche in proprietà, per conto di Banca_1 S.p.A. (d'ora in poi Banca_2) e delle sue partecipate, nonché in generale delle entità appartenenti al gruppo BNP Banca_3 in Italia. Nell'esercizio di tale oggetto sociale, Ricorrente_1 ha condotto i lavori per l'edificazione del fabbricato cielo-terra, designato come “Orizzonte EUROPA”, allo scopo di ubicare ivi gli uffici direzionali romani della Banca_2. Pertanto, Ricorrente_1 ha acquistato nel corso dell'anno 2013 un'area edificabile ubicata in località “Portonaccio” del quartiere
“Pietralata-Tiburtino”, zona periferica del Comune di Roma fisicamente separata dalla zona semi-centrale della città da una duplice barriera artificiale costituita dalla linea ferroviaria e dalla tangenziale Est, e ha ivi iniziato i lavori di edificazione del fabbricato. Dopo avere acquistato l'area edificabile in questione, Ricorrente_1 ha terminato i lavori di edificazione il 4 aprile 2017, inaugurando dunque un fabbricato che si eleva per 12 piani fuori terra destinati quasi interamente ad uffici open space e che è dotato di 4 piani interrati adibiti invece a parcheggio e locali tecnici. In data 21 aprile 2017, Ricorrente_1, avendo ultimato la costruzione del fabbricato, ha presentato ai sensi del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 (di seguito,
“d.m. n. 701”) un primo Doc.Fa recante prot. protocollo (allegato n. 2) con cui ha iscritto agli atti catastali la seguente unità immobiliare urbana: - dati catastali - “fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni” rendita 1.507.092,00, destinata ad accogliere gli uffici amministrativi della Banca_2. La Società ha, infatti, destinato una parte assolutamente preponderante di tale fabbricato ad accogliere gli uffici direzionali di Banca_2 in precedenza distribuiti su otto palazzi di diversi quartieri della Capitale. Sono seguiti ulteriori atti mai impugnati o rettificati dalla P.A. Il 5 ottobre 2018, l'UFFICIO PROVINCIALE DI ROMA-TERRITORIO DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE ha notificato l'avviso di accertamento catastale n. RM0390494/2018 (allegato n. 4) con cui ha comunicato alla Ricorrente_1 di aver proceduto in data 19 giugno 2018 ad una rettifica del classamento e delle rendite catastali dell'u.i.u. iscritta in catasto con categoria D/8 – “fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali Banca_2trasformazioni”, dati catastali, sede degli uffici amministrativi della nonché dell'u.i.u. iscritta agli atti 10 con categoria D/5 – “Istituto di credito, cambio, assicurazione”, dati catastali, destinata all'esercizio di attività bancaria. In particolare, l'Ufficio, con variazione prot. n. RM0291559, in atti dal 19 giugno 2018, ha determinato la rendita catastale dell'u.i.u. censita al dati catasto 2 nell'importo di euro 3.593.850,00. Ricorrente_1 ha tempestivamente impugnato l'avviso di accertamento catastale n. RM0390494/2018 con ricorso presentato dinanzi a Codesta On. CTP di Roma (allegato n. 5). Il giudizio avverso tale avviso di accertamento catastale è tutt'oggi pendente dinanzi a questa Corte di Roma e iscritto al registro generale dei ricorsi con n. 2630/2019 e le parti, al fine di addivenire ad una possibile conciliazione, hanno chiesto un rinvio della trattazione (allegato n. 6). Il 14 novembre 2020, ROMA CAPITALE ha notificato alla Società l'avviso di accertamento in rettifica n. 15233 del 14 settembre 2020, oggetto del presente giudizio, domandando il pagamento di una maggiore IMU, per l'anno 2017, pari ad Euro 954.063,78. Dopo numerosi rinvii per trattative le parti hanno raggiunto un accordo in ordine alla rendita catastale e la causa viene decisa all'udienza odierna.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato e va parzialmente accolto in quanto le parti hanno raggiunto un accordo in ordine alla rendita catastale che è stata rideterminata in misura inferiore dall'Agenzia del Territorio. Infatti in data 31 luglio 2025, Ricorrente_1 e l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma Territorio, hanno concluso un accordo conciliativo ai sensi dell'art. 48 del d.lgs. n. 546/1992 della controversia relativa all'avviso di accertamento catastale n. RM0390494/2018 recante la modifica dei dati di classamento e di rendita relativi alle unità immobiliari dati catasto 3 Per effetto di tale conciliazione, dunque, i valori delle rendite definite in conciliazione tra le parti sono stati nuovamente determinati. Trattandosi dunque della rettifica della rendita posta alla base dell'atto qui impugnato, tale conciliazione esplica, in ogni caso, immediatamente effetto sulla determinazione del tributo eventualmente accertabile a carico di Ricorrente_1 “in quanto la decisione sulla determinazione della rendita si riflette necessariamente condizionandola, su quella relativa alla liquidazione dell'imposta”. Conseguentemente anche l'imposta IMU risulta decurtata rispetto a quella inizialmente richiesta e pertanto deve essere pagata in relazione alla rideterminazione della rendita. Il ricorso va quindi parzialmente accolto nel senso che il tributo deve essere pagato solo nei limiti di quanto dovuto in base alle rendite concordate con il suddetto accordo conciliativo, con compensazione delle spese di giudizio stante la particolarità della fattispecie e l'accordo intervenuto tra le parti all'esito delle trattative.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente il ricorso nei termini di cui in motivazione e compensa tra le

P.Q.M.

Accoglie parzialmente nei termini di cui in motivazione e compensa tra le parti le spese di giudizio. Così deciso in Roma il 23 gennaio 2026 Il giudice estensore Il Presidente Marina Meloni Giuseppe Leotta