Sentenza n. 163/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 3, riunita in udienza il 30/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DE SIMONE MARIO, Presidente e Relatore
CIANCIULLI TERESA, Giudice
EPIFANI REMO, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1497/2022 depositato il 12/10/2022

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Isole Tremiti - Indirizzo_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1420 IMU 2016
- sul ricorso n. 510/2024 depositato il 14/03/2024 proposto da
Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Isole Tremiti - Indirizzo_2
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 248 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta ai propri atti
Resistente/Appellato: si riporta ai propri atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto depositato il 12.10.2022 ed iscritto al nr di RG 1497/2022 la parte ricorrente impugnava l'avviso di accertamento n. 1420 del 26.03.2022 inviato dall'Ufficio Tributi dell'ente comunale, avente ad oggetto l'IMU (anno di imposta 2016) assumendo l'illegittimità dell'avviso di accertamento per carenza motivazionale e probatoria.
Lamenta inoltre l'infondatezza della determinazione del valore imponibile atteso che la delibera di Giunta non ha tenuto conto delle peculiarità singole del terreno e dei valori di mercato delle aree oggetto di accertamento.
Concludeva chiedendo la declaratoria di illegittimità dell'avviso.
Il Comune resistente si costituiva e chiedeva il rigetto del ricorso.
Veniva disposta la riunione con il procedimento 510.2024 relativo all'avviso di accertamento n. 248 del 07.09.2023, avente ad oggetto l'Imu anno 2018.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere parzialmente accolto.
Per quanto riguarda la mancata allegazione delle delibere di giunta occorre valutare come “Le delibere comunali relative all'applicazione del tributo non rientrano tra i documenti che devono essere agli avvisi di accertamento, ai sensi dell'art. 7 della l. n. 212 del 2000, in quanto detto obbligo è limitato agli atti richiamati nella motivazione che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili al contribuente, ma non anche agli atti generali come le delibere del consiglio comunale che, essendo soggette a pubblicità legale, si presumono conoscibili (Cass. n. 30052 del 2018).
In relazione al deficit di motivazione, basterà osservare come la motivazione è funzionale alla conoscenza delle ragioni della pretesa tributaria e, dunque, a porre il contribuente in condizioni di difendersi;
nel caso di specie parte ricorrente ha ben mostrato di conoscere perfettamente la questione, avendo tra l'altro articolata adeguata difesa nel merito ( che in parte troverà accoglimento).
Per quanto riguarda il merito si osserva, in chiava ricostruttiva generale che in tema di valore venale dei terreni ai fini della tassazioni per un periodo si è registrato un contenzioso giurisprudenziale. Da una parte si era formato un primo orientamento giurisprudenziale che riteneva che ai fini ICI fosse sufficiente il semplice inserimento del terreno nel P.R.G. “generale” dell'ente locale come area edificabile, perché questo fosse tassato come tale (Cass. 24/08/2004, n.16751).
Tale orientamento si basava sull'assunto che l'inserimento del terreno nel P.R.G. “generale” come area fabbricabile determinasse un evidente, quanto inevitabile, aumento del suo valore e pertanto il prelievo
ICI dovesse essere rapportato a tale valore, mentre del tutto ininfluente risultava l'effettiva inedificabilità del medesimo.
Dall'altra parte si era formato un secondo orientamento che riteneva non sufficiente la circostanza dell'inserimento del terreno nel P.R.G. “generale” per tassarlo come area fabbricabile, se di fatto tale terreno rimaneva soggetto a vincolo d'inedificabilità, in quanto l'effettiva edificabilità viene subordinata all'emanazione di un piano “attuativo” (o in attesa dell'approvazione del P.R.G. da parte della regione). In tal caso il terreno, deve essere considerato e dunque tassato ai fini ICI, come terreno agricolo.
Il contrasto è stato risolto dalle Sez. U, Sentenza n. 25506del 30/11/2006: “In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005,
n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre
1992, n. 504, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo
"iusaedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio”.
Nel “merito”, poi, le Sezioni Unite, opportunamente precisano: “l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli”
(…) “In definitiva, la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi "non inedificabili", non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n.504/1992”(…).
Sul punto precisano le Sezioni Unite: “L'intervenuta approvazione degli strumenti attuativi potranno però, incidere sulla concreta valutazione dell'area edificabile”.… “Anche perché i tempi ancora necessari per il perfezionamento delle procedure, con tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno essere i futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazione in ribasso.
Seguendo le indicazioni della Suprema Corte, deve osservarsi come parte ricorrente abbia introdotto determinazioni precise che, invero, meritano parziale adesione. La parte ricorrente ha introdotto dati, incontestati e pacifici, quali vincoli idrogeologici e altri limiti che, a distanza di più di 30 anni, rendono il piano di lottizzazione lettera morta. La parte ricorrente ha anche scrupolosamente introdotto elementi di paragone, relativo al valore di terreni in altre zone turistiche del Gargano, per cui del tutto legittima appare la richiesta di riduzione del 60%, strada del resto già perseguita dall'Ufficio Tributi del Comune di Isole
Tremiti nel corso del 2013 quando ha definito, con la procedura della conciliazione giudiziale, il contenzioso con gli eredi di Nominativo_1 per gli anni dal 2005 al 2011, accordando una riduzione del 60% ai maggiori valori accertati.
La particolarità delle questioni affrontate fa ritenere la sussistenza di giusti motivi per compensare le spese

P.Q.M.

la Corte di Giustizia Tributaria di Foggia, III SEZIONE, definitivamente pronunciando sul ricorso così provvede:
1) accoglie parzialmente i ricorsi riuniti come in motivazione;
2) compensa le spese.
Foggia, 30 gennaio 2026.
il Presidentedr Mario De Simone