Sentenza n. 991/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 10, riunita in udienza il 06/02/2026 alle ore 10:15 con la seguente composizione collegiale:
DE IM VA BATTISTA, Presidente
TE NZ, LA
CHIANURA PIETRO VITO, UD
in data 06/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5071/2025 depositato il 05/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. In Liquidazione Giudiziale In Liquidazione Giudiziale - Sent. Trib. Sa N. 43 2025 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Salerno - Via Roma - Palazzo Di Citta' 84121 Salerno SA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3483 IMU 2022 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 507/2026 depositato il
11/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: ai sensi dell'art 7 chiede di acquisire copia del fascicolo rgr 1124/23 definito con sentenza 4300/23; ai fini delle spese di lite si consideri che ogni condanna va a beneficio dell'erario.
Resistente/Appellato: si oppone alla richiesta istruttoria

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La presente controversia trae origine dall'avviso di accertamento n. 3483 del 13 agosto 2025 emesso dal Comune di Salerno nei confronti della Ricorrente_1 S.R.L., società che con sentenza n. 43/2025 del 25 giugno 2025 della Terza Sezione Civile del Tribunale di Salerno è stata dichiarata in liquidazione giudiziale, con nomina quale curatore dell'Avv. Rappresentante_1. L'accertamento concerne l'omesso versamento dell'IMU per l'anno 2022 relativo alle unità immobiliari site in Salerno al I Indirizzo_1, distinte in catasto al Dati_Catastali_1 , per le quali il Comune ha calcolato l'imposta sulla base delle rendite catastali attribuite dall'Agenzia delle Entrate con provvedimento del 2 aprile 2015. Le unità immobiliari oggetto di accertamento derivano dal frazionamento di un originario complesso immobiliare destinato ad attività cinematografica, acquisito dalla società con atto notaio Nominativo_1 del 24 marzo 2010 per l'importo di € 1.320.000,00 "allo stato grezzo, perché manchevoli di intonaci, impianti, servizi, finiture". Il complesso, ubicato al primo piano sottostrada del fabbricato denominato "Località_1", era destinato alla realizzazione di tre sale cinematografiche con relativi corridoi e servizi, mai entrate in funzione per l'inettitudine funzionale dei locali. Tale circostanza risulta pacificamente accertata dal verbale di accesso dell'Agenzia delle Entrate del 25 gennaio 2011, nel quale i verbalizzanti attestavano espressamente che la struttura "è allo stato grezzo, ovvero, come richiamato nello stesso atto di vendita, mancante di intonaci, impianti, servizi e finiture". La vicenda processuale si articola attraverso una complessa sequenza di denunce di variazione catastale e contenziosi. Con denuncia del 3 novembre 2009, la società aveva erroneamente determinato rendite catastali sovrastimate per i subalterni Dati_Catastali_2, rispettivamente pari a € 136.500,00, € 182.000,00, € 189.000,00 e € 465.625,00. Resasi conto dell'errore, con istanza del 5 febbraio 2015 la società richiedeva la rettifica delle rendite, ottenendo parziale accoglimento con provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 2 aprile 2015, che rideterminava le rendite dei subalterni Dati_Catastali_2 rispettivamente in € 20.720,00, € 27.644,00 e
€ 28.742,00, sopprimendo il Dati_Catastali_2. Successivamente, con denuncia del 20 febbraio 2018, la società presentava istanza per l'attribuzione della categoria catastale F/4 "in corso di definizione" alle unità immobiliari, ritenendo che lo stato grezzo e l'inettitudine funzionale giustificassero l'assenza di rendita catastale. Tale richiesta veniva respinta dall'Agenzia delle Entrate con avviso di accertamento catastale n.
2019SA0115006 del 6 giugno 2019, notificato il 4 luglio 2019, con il quale l'Ufficio confermava il classamento in categoria D/3 adducendo "l'assenza delle condizioni per l'attribuzione della categoria F/4 all'interno di un compendio con altre unità censite". Avverso tale accertamento catastale, la società proponeva ricorso dinanzi a questa Corte di Giustizia Tributaria (R.G. 5031/2019), che con sentenza n. 4298/2023 del 23 ottobre 2023, depositata l'11 dicembre 2023, accoglieva parzialmente il gravame. La Corte, facendo proprie le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio Geom. Nominativo_2, rideterminava le rendite catastali come segue: Dati_Cat._2.1 € 2.487,00, Dati_Cat._2.2 € 3.277,00, Dati_Cat._2.3 € 3.254,00, subalterno 332 € 5.762,00. Tale capo della sentenza risulta passato in giudicato, non essendo stato appellato dall'Agenzia delle Entrate.
Il presente ricorso viene depositato il 24 ottobre 2025 e notificato al Comune di Salerno. Il Comune si è costituito in giudizio il 17 dicembre 2025 con controdeduzioni, eccependo la legittimità dell'accertamento e chiedendo il rigetto del ricorso. La ricorrente ha depositato memoria illustrativa ex art. 32 del D.Lgs. n.
546/1992 in data 15 gennaio 2026, ribadendo le proprie ragioni e insistendo nelle conclusioni già rassegnate.

MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado, in composizione collegiale, riunitasi in camera di consiglio, esaminati gli atti e il fascicolo processuale, ritiene il ricorso così proposto fondato e motivato, pertanto va accolto. La controversia verte su due profili fondamentali: l'errata determinazione della base imponibile IMU per l'anno 2022 e il mancato riconoscimento della riduzione del cinquanta per cento prevista per i fabbricati inagibili e di fatto non utilizzati. Entrambi i motivi di ricorso risultano fondati alla luce della normativa vigente e dei consolidati orientamenti giurisprudenziali. Quanto al primo motivo, relativo all'errata determinazione della base imponibile, emerge con evidenza che il Comune di Salerno ha quantificato l'IMU 2022 sulla base delle rendite catastali attribuite dall'Agenzia delle Entrate con provvedimento del 2 aprile 2015, omettendo di considerare la rideterminazione operata con sentenza n. 4298/2023 di questa Corte di Giustizia Tributaria, passata in giudicato per il capo relativo alla misura delle rendite. Tale omissione configura una palese violazione dei principi consolidati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di efficacia retroattiva delle sentenze che determinano la misura delle rendite catastali. La Suprema Corte di Cassazione ha infatti chiarito con orientamento costante che "in tema di ICI la sentenza passata in giudicato che determina la misura della rendita catastale rappresenta l'unico dato da prendere in considerazione ai fini dell'individuazione della base imponibile, in quanto, a seguito dell'accertamento giudiziale definitivo, essa costituisce l'unica rendita valida ed efficace ai fini dell'applicazione del D.Lgs. 30 dicembre 1992, art. 5, comma 2, fin dal momento dell'attribuzione della rendita impugnata, atteso che gli effetti di ogni provvedimento giurisdizionale retroagiscono al momento della domanda. Tale principio trova ulteriore conferma nella giurisprudenza di merito, che ha precisato come "la rendita catastale risultante da sentenza passata in giudicato che determina la misura della rendita catastale rappresenta l'unico dato da prendere in considerazione ai fini dell'individuazione della base imponibile" e che "a seguito dell'accertamento giudiziale definitivo, tale rendita costituisce l'unica rendita valida ed efficace ai fini dell'applicazione dell'imposta, con efficacia retroattiva dalla data di attribuzione della rendita impugnata" (cfr. Corte di Giustizia Tributaria di
Primo Grado Roma, sentenza n. 237 del 9 gennaio 2023). Nel caso di specie, la sentenza n. 4298/2023 ha rideterminato le rendite catastali in misura significativamente inferiore rispetto a quelle applicate dal Comune nell'accertamento impugnato. Le nuove rendite, determinate sulla base della consulenza tecnica d'ufficio che ha accertato lo stato grezzo e l'inettitudine funzionale dei locali, ammontano complessivamente a
€ 14.780,00 anziché € 111.106,00. Tale rideterminazione, essendo passata in giudicato, costituisce l'unica base imponibile valida per il calcolo dell'IMU 2022, con efficacia retroattiva quantomeno dal momento della proposizione del ricorso avverso l'accertamento catastale (2019). Il secondo motivo di ricorso, relativo al mancato riconoscimento della riduzione del cinquanta per cento per inagibilità, risulta parimenti fondato.
L'art. 1, comma 747, lett. b) della L. n. 160/2019 stabilisce che "la base imponibile è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni". La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale riduzione deve essere riconosciuta "anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente" (cfr. Cassazione civile, Sez. Trib., ordinanza n. 19665 dell'11 luglio 2023). Nel caso in esame, lo stato di inagibilità delle unità immobiliari risulta pacificamente accertato da molteplici elementi documentali. Il certificato di agibilità n. 64/2008 rilasciato dal Comune di Salerno esclude espressamente le sale cinematografiche ubicate al primo piano sottostrada, specificando che l'agibilità riguarda il complesso edilizio "Salerno Centro Commercio" "ad esclusione delle sale cinematografiche ubicate al I° livello sottostrada". Il verbale di accesso dell'Agenzia delle Entrate del 25 gennaio 2011 conferma che le unità immobiliari sono "allo stato grezzo, ovvero, come richiamato nello stesso atto di vendita, mancante di intonaci, impianti, servizi e finiture". La consulenza tecnica d'ufficio del Geom. Nominativo_2, acquisita nel giudizio R.G. 5031/2019, ha ulteriormente documentato che i locali "sono sempre state allo stato grezzo (mancante di intonaci, massetti, impianti, servizi e finiture ecc) in quanto mai agibili". La giurisprudenza ha precisato che costituisce "orientamento univoco di legittimità che quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune è da escludersi il pagamento dell'ICI in misura integrale anche se il contribuente non abbia presentato richiesta di usufruire del beneficio della riduzione del 50%
" (cfr. Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado Roma, sentenza n. 12488 dell'11 ottobre 2024). Nel caso di specie, il Comune di Salerno era perfettamente a conoscenza dello stato di inagibilità sin dal 2008, avendo rilasciato il certificato di agibilità con espressa esclusione delle sale cinematografiche. La riduzione del cinquanta per cento deve pertanto applicarsi alla base imponibile rideterminata sulla scorta delle rendite catastali accertate con sentenza passata in giudicato. Applicando le rendite rideterminate (€ 14.780,00 complessivi) e la riduzione del cinquanta per cento per inagibilità (€ 7.390,00), l'IMU dovuta per l'anno 2022 risulta pari a € 156,66 anziché € 80.380,00 richiesti dal Comune. La decisione trova ulteriore supporto nella giurisprudenza che ha stabilito come "devono considerarsi inagibili o inabitabili, ai fini della riduzione, gli immobili che presentano un degrado fisico sopravvenuto, quali fabbricati diroccati, pericolanti o fatiscenti,
o un'obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria" (cfr. Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado Taranto, sentenza n. 262 del 15 febbraio 2024). Nel caso di specie, lo stato grezzo permanente e l'assenza di impianti e servizi configurano chiaramente una situazione di inagibilità strutturale non superabile con meri interventi manutentivi.
L'accertamento impugnato risulta pertanto illegittimo sotto entrambi i profili dedotti, dovendo essere annullato con ogni conseguenza di legge. Pertanto, il ricorso così come proposto è fondato e motivato, per cui, è meritevole di un pieno accoglimento. Per il principio della soccombenza, il Comune di Salerno, va condannato alla rifusione in favore del ricorrente delle spese di giudizio che liquida come in dispositivo, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Salerno, riunitasi in camera di consiglio cosi decide: a) accoglie il ricorso;
b) condanna il Comune di Salerno al pagamento delle spese di giudizio in favore del difensore antistatario, liquidate in euro 500,00 oltre accessori di legge se dovuti.
Salerno, 6 febbraio 2026.
Il UD relatore Il Presidente
EN RA OV IS De ON