Sentenza n. 1064/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 13, riunita in udienza il 20/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
MAFFEI CORRADO, Presidente
SILIPO NC, Relatore
DI BENEDETTO GIUSEPPE, Giudice
in data 20/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5003/2025 depositato il 19/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl In Liquidazione - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - Via Ostiense 131l 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 11417 IMU 2019

contro

Comune di Roma - Via Ostiense 131l 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 11418 IMU 2020
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 srl in liquidazione, come in atti rappresentata e difesa, impugna gli avvisi di accertamento IMU per l'anno 2019 e per l'anno 2020, numero 11417 e 11418, notificati in data 9.12.2024 da Roma Capitale riferiti a n. 48 unità site in Roma, Indirizzo_1.
Gli avvisi muovono dalla disconoscenza dell'esenzione IMU applicata dalla società, sul presupposto che gli immobili – dichiarati “beni merce” – sarebbero in realtà destinati alla locazione e, pertanto, assoggettati a imposta, con irrogazione di sanzioni per infedele dichiarazione ai sensi dell'art. 9 D.Lgs. n. 23/2011 e dell'art. 20, co. 3, Regolamento IMU di Roma.
La società ha dedotto che gli immobili, edificati in forza del Permesso di costruire n. 431 del 12.4.2006, sono alloggi sociali realizzati nell'ambito dell'edilizia agevolata/convenzionata (piano sperimentale “20.000 abitazioni in affitto” ex Legge n. 21/2001), con destinazione obbligatoria alla locazione a canone calmierato per almeno 8 anni, come da:
Atti d'obbligo (notaio Nominativo_1, rep. 41131 del 24.4.2007 e rep. 39098 del 10.5.2016);
Convenzione con Comune di Roma del 10.9.2009, rep. 130989;
Delibera Regione Lazio n. 1012 del 3.10.2003 di finanziamento;

Contratti di locazione stipulati con soggetti selezionati dalla Regione Lazio e relative determine attestanti il possesso dei requisiti soggettivi.
I motivi del ricorso sono:

1. qualifica di “alloggi sociali” ex DM 22.4.2008,

2. conseguente esenzione oggettiva ex art. 13, c. 2, DL 201/2011 e art. 2, c. 4, DL 102/2013,

3. inesistenza dell'obbligo dichiarativo a pena di decadenza per tale esenzione, invocando Cass. 23680/2020
e precedenti conformi della CTP/CGT di Roma;

4.in subordine, la piena conoscenza “aliunde” del Comune delle condizioni agevolative per effetto di convenzioni, atti d'obbligo, finanziamenti e determine regionali prodotte.
La società chiede l'accoglimento del ricorso come in atti con vittoria di spese di giudizio
Roma Capitale si costituiva chiedendo il rigetto:

1. perché l'onere della prova della natura di alloggio sociale grava sul contribuente per ciascuna unità
(residenza dell'assegnatario, locazione permanente, requisiti soggettivi),

2. perché l'esenzione è subordinata, a pena di decadenza, alla dichiarazione IMU ex art. 2, c.

5-bis, DL 102/2013, secondo l'orientamento consolidato di Cassazione (n. 21465/2020; n. 5190/2022; n. 37385/2022;
n. 3824/2025) e della prassi MEF;

3. perché la medesima CGT Roma, sent. n. 12375/25/2024, ha già respinto il ricorso di Ricorrente_1 per l'anno 2018 su identica fattispecie
Conclude come in atti con vittoria di spese

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Sulla pretesa “esenzione oggettiva” per alloggi sociali, senza oneri formali
Il ricorrente invoca la natura oggettiva dell'esenzione per gli “alloggi sociali”, valorizzando art. 13, c. 2, DL
201/2011 e art. 2, c. 4, DL 102/2013, nonché la Cass. 23680/2020, per escludere l'obbligo di dichiarazione.
La tesi non può essere accolta.
La Cassazione più recente ha affermato in modo chiaro e costante che, ai fini dell'agevolazione, il legislatore ha previsto, con art. 2, c.

5-bis, DL 102/2013, un onere dichiarativo “a pena di decadenza”: si tratta di un principio generale del diritto tributario secondo cui la mancata comunicazione impedisce il riconoscimento del beneficio (v. Cass. 21465/2020; 5190/2022; 37385/2022), oltre alla recente Cass. 3824/2025 che ribadisce il riparto dell'onere della prova e la stretta interpretazione delle esenzioni. Tale indirizzo, fatto proprio anche dalla prassi MEF, è oggi prevalente e assorbente rispetto all'opposto orientamento del 2020 richiamato da parte ricorrente.)
Ne deriva che, in difetto di tempestiva dichiarazione IMU recante l'espressa opzione per l'esenzione degli alloggi sociali e l'indicazione dei relativi estremi contrattuali (a comprova dell'effettivo utilizzo conforme),
l'agevolazione non spetta. La stessa Roma Capitale evidenzia, senza smentita efficace, che la ricorrente non ha presentato la specifica dichiarazione per le annualità in contestazione.
2) Sull'onere della prova dei requisiti del DM 22.4.2008 (per singola unità)
Il DM 22.4.2008 richiede, tra l'altro, uso residenziale, locazione permanente, finalità di interesse generale a favore di soggetti svantaggiati e locazione per almeno 8 anni;
inoltre, in quanto equiparati all'abitazione principale, gli alloggi sociali esigono la residenza dell'assegnatario nell'unità (profilo sostanziale richiamato puntualmente dall'Ente). L'onere probatorio della sussistenza di tali condizioni, per ciascun immobile, incombe sul contribuente secondo costante giurisprudenza (Cass. 23228/2017; 20971/2024; 3824/2025).
Nel caso concreto, la ricorrente non ha fornito prova specifica e puntuale (per ciascuna delle 48 unità) di residenze effettive e requisiti soggettivi degli assegnatari nei periodi d'imposta 2019–2020, limitandosi a produrre documentazione generale (atti d'obbligo, convenzione, determine) e contratti senza analitica ricognizione unità-per-unità.
3) Sulla conoscenza “aliunde” del Comune e sull'irrilevanza sostitutiva della convenzione
L'assunto secondo cui l'Amministrazione fosse già in possesso di tutti gli elementi (convenzioni urbanistiche, atti d'obbligo, finanziamento) non vale a sostituire né a sanare l'onere dichiarativo: la giurisprudenza di legittimità esclude che il possesso informativo dell'Ufficio determini automatico riconoscimento di un'agevolazione soggetta a dichiarazione a pena di decadenza (v. Cass. 21465/2020; 37385/2022; riportate nelle controdeduzioni). L'argomento è quindi inidoneo a superare il mancato adempimento formale. 4) Sul precedente conforme della medesima CGT Roma (stesso contribuente/medesima fattispecie)
Il Collegio rileva che la CGT di Roma, con sentenza n. 12375/25/2024, ha già respinto il ricorso proposto dalla ricorrente per l'annualità 2018 su identico thema decidendum: esenzione IMU per “alloggi sociali” in assenza di dichiarazione e senza prova specifica dei requisiti per singola unità. La conformità della fattispecie,
l'identità delle parti e l'adesione alla linea di legittimità più recente suggeriscono di assicurare continuità decisionale, non ravvisandosi ragioni per discostarsi.
5) Sugli ulteriori rilievi del ricorso
Le ulteriori deduzioni (richiamo a sentenze CTP 2021–2022; natura “oggettiva” dell'esenzione; estratti delle istruzioni ministeriali) non scalfiscono l'impianto motivazionale: l'indirizzo 2022–2025 di Cassazione – recepito dalla prassi e dalla stessa giurisprudenza locale – attribuisce valore costitutivo alla dichiarazione
IMU e riparto rigoroso dell'onere probatorio, con interpretazione restrittiva delle esenzioni (art. 14 Preleggi).
Le spese seguono la soccombenza

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese liquidate in € 3.000,00 (tremila/00) oltre oneri di legge se dovuti
Roma lì 20 gennaio 2026
Il Relatore Il Presidente
AN SI AD AF