Sentenza n. 1625/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 8, riunita in udienza il 17/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
RAMPELLO FLAVIO, Presidente
RS RE AR MASSIMO, Relatore
AR GIORGIO, Giudice
in data 17/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6618/2025 depositato il 26/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025CT0150384 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2025
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato a mezzo PEC il 29/10/2025 e depositato nella segreteria di questa Corte il
26/11/2025, l'avv. Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2025CT0150384 (atto n. 2025CT0153380) emesso dall'Agenzia delle Entrate di Catania il 4/8/2025 (atto notificatogli il
4/8/2025, e con il quale, a fronte della richiesta di variazione presentata dal contribuente con FA del
25/07/2025, veniva rettificata la rendita catastale proposta dal contribuente per l'appartamento sito in Catania, Indirizzo_1 - in Catasto al Foglio 69, Particella 7766, Subalterno: 10 - elevandola da € 2.148,46 ad € 3.470,59, elevando la classe originaria dell'immobile da Classe 5 a Classe
8);
adduceva i seguenti motivi:
1) Violazione dell'art. 1 D.M. n. 701/1994, secondo cui la “rendita proposta” può essere rettificata entro dodici mesi dalla data di presentazione della dichiarazione DOCFA da parte del contribuente;
nel caso in esame tale termine è stato violato in quanto, come risulta dall'accertamento impugnato, la dichiarazione catastale DOCFA è stata presentata il 25/07/2024 mentre la rettifica è stata notificata il 04/08/2025 quando tale termine di dodici mesi era già scaduto;

2) Carenza di contraddittorio preventivo, in violazione dell'art. 6bis della L. n. 212/2000;
3) Carente ed insufficiente motivazione ed inadempimento all'onere della prova: l'Ufficio ha effettuato una rettifica “a tavolino” senza procedere ad alcun preventivo sopralluogo e senza nemmeno illustrare le ragioni a sostegno dell'accertamento; secondo l'Ufficio l'appartamento in questione sarebbe stato adibito a “… residenze turistiche alberghiere e/o alloggi per vacanze e altre strutture per soggiorni brevi denominata <>…”, riferimento assolutamente errato in quanto tale struttura non è affatto riconducibile all'odierno ricorrente né all'unità catastale oggetto di accertamento, trattandosi di altra struttura posta in un appartamento differente e di proprietà di terzi;
il vizio di carenza di motivazione sussiste anche con riguardo all'indicazione dei soli estremi catastali di presunte “unità immobiliari limitrofe simili per caratteristiche”, poiché le unità indicate a raffronto sono del tutto differenti rispetto a quella di proprietà del ricorrente;

4) Infondatezza nel merito: l'immobile di proprietà del ricorrente è costituito da un unico appartamento adibito a residenza e domicilio del contribuente, situato in un vecchio stabile senza ascensore fra le vie
Buda e Delle Finanze, nel quartiere San Berillo;
tale appartamento, pur avendo ingresso e parziale affaccio su Indirizzo_1, ha l'esposizione prevalente su spazi interni all'edificio e su Indirizzo_2, zona tuttora degradata, con accumulo di rifiuti e ove insistono numerosi edifici in totale abbandono e/o oggetto di occupazione abusiva (cfr. documentazione fotografica – all. 10). Al piano terra del medesimo stabile vi è un cinema a luci rosse (Cinema Sarah); le unità immobiliari poste dall'Agenzia a comparazione presentano invece caratteristiche di maggiore pregio in quanto, a differenza da quanto asserito dall'Agenzia, non sono collocate su “vie limitrofe” alla Indirizzo_1, ma si trovano in stabili siti in zone centrali ad elevato valore commerciale e con caratteristiche strutturali superiori e difformi per tipologia rispetto a quella in esame;
proprio nel medesimo civico di Indirizzo_1 si trova un'altra unità immobiliare (in Catasto al Foglio 69, Particella 7767, Subalterno 8 – consistenza 11 vani) che per tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni è omogenea all'appartamento oggi accertato e per la quale la classe attribuita è proprio la Classe 5 e non la Classe 8 (si veda visura - all. 8); si contestano, inoltre, le considerazioni dell'Ufficio secondo cui si
“tratterebbe di n. 3 mini appartamenti autonomi e indipendenti capaci di funzionalità e redditualità proprie”; a tal fine, si rappresenta che la normativa, sia nazionale che regionale, sulle locazioni turistiche riconosce espressamente la facoltà di locare “porzioni di immobili” senza che sia necessario procedere ad eventuale divisione dal punto di vista catastale.
Con note depositate il 22/12/2025 l'Agenzia delle Entrate di Catania si costituiva in giudizio chiedendo rigettarsi il ricorso.
Il 24/1/2026 parte ricorrente depositava relazione tecnica sullo stato dell'immobile.
Seguivano memorie di parte resistente in data 29/1/2026 e di parte ricorrente in data 4/2/2026.
In data 17/2/2026 la causa veniva trattata in pubblica udienza come da verbale e posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo è infondato in quanto il termine massimo di dodici mesi dalla presentazione della dichiarazione, assegnato all'Ufficio per la determinazione della rendita catastale definitiva, ha natura meramente ordinatoria, non essendone il carattere perentorio espressamente previsto (Cassazione civile sez. trib., 23/02/2021, n.4752).
Anche il secondo motivo va respinto, in quanto - per sua stessa natura - la procedura DOCFA presuppone la presa in esame delle ragioni del contribuente (il procedimento trae in effetti avvio per sua iniziativa); in sostanziale aderenza a quanto disposto dall'ultimo comma dell'invocato art. 6 bis, del resto,
l'Ufficio non ha fatto che motivare sulle ragioni per le quali la proposta del contribuente non è stata ritenuta accoglibile.
Premesso che nessuna norma impone all'Ufficio di effettuare un sopralluogo diretto, e che l'atto impugnato è ampiamente motivato, sul piano formale, mediante il richiamo ai riferimenti normativi e per quanto esposto a pag. 3 (PRESUPPOSTI DI FATTO E MOTIVAZIONE DELL'ACCERTAMENTO), i restanti motivi di doglianza vanno esaminati congiuntamente, inerendo al merito dell'accertamento.
La tesi del ricorrente, seppur pregevolmente argomentata, viene sconfessata - ad avviso del
Collegio - da due rilevanti circostanze:
- dalla planimetria in atti risulta che l'immobile dispone di ben tre cucine (nonché di quattro bagni), il che rende implausibile che si tratti di unico appartamento abitato dal solo ricorrente, risultando invece verosimile la destinazione alla locazione per periodi brevi (facilitata anche dalla conformazione degli ambienti, con possibilità di accessi autonomi); - l'Ufficio aveva richiesto, già in riscontro alla istanza di annullamento in autotutela, l'esibizione di documentazione fotografica ritraente l'interno dell'immobile, e ciò in quanto esso risulta suddiviso in tre mini appartamenti adibiti ad affitti brevi (vengono al riguardo citati annunci presenti su Internet, cfr. pag.
11 e seguenti delle controdeduzioni, la cui rilevanza probatoria viene contestata solo genericamente, considerato peraltro che lo stesso ricorrente, nella sua istanza, ha ammesso che porzioni dell'appartamento vengono locate occasionalmente attraverso l'istituto della locazione turistica); più in dettaglio, l'Ufficio aveva condivisibilmente richiesto di esibire documentazione fotografica riprendente ogni ambiente e ogni apertura presente tra un ambiente e l'altro, al fine di confermare o smentire l'assunto del contribuente, a detta del quale i tre mini appartamenti non sarebbero divisi (e quindi autonomi), ma comunicanti tra loro;
si tratta di questione di estrema rilevanza, in quanto l'Ufficio ha elevato la classe dell'immobile da 5 a 8 proprio in ragione della ritenuta autonomia dei tre mini appartamenti, con conseguente aumento delle potenzialità reddituali;
a fronte di tale specifico invito, reiterato anche nell'ambito del presente giudizio, il ricorrente non ha mai fornito la documentazione richiesta.
Risultando quindi altamente verosimile che almeno due dei tre mini appartamenti siano abitualmente adibiti ad affitti brevi, l'operato dell'Ufficio appare corretto;
al riguardo, stante la sostanziale autonomia dei tre mini appartamenti (che hanno accesso e servizi separati), non rileva che l'intero immobile sia servito da un unico impianto idrico-sanitario, un unico impianto elettrico ed un unico impianto a gas;
né il fatto che ad altro immobile sito nel medesimo stabile sia attribuita la Classe 5 (v. visura prodotta sub. all. 8 del ricorso introduttivo), poiché nulla è dato sapere sulla conformazione interna di tale appartamento.
Sulla base di tali considerazioni, la Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e, avuto riguardo al valore indeterminato della controversia, possono liquidarsi equitativamente come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Catania, Sezione Ottava rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in € 700.
- Così deciso in Catania, il 17/2/2026
- Il Giudice Estensore Nominativo_1
(firmato digitalmente)
- Il Presidente
AV EL
(firmato digitalmente)