Sentenza n. 345/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di LECCE Sezione 4, riunita in udienza il 19/02/2026 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
PICUNO CARLO, Presidente
TOSI SERGIO MARIO, Relatore
MELA ANTONIO, Giudice
in data 19/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso n. 502/2025 depositato il 05/03/2025

proposto da

Ricorrente 1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore 1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Lecce - Viale San Nicola 2 73100 Lecce LE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 20221T022123000 REGISTRO 2022
- sul ricorso n. 649/2025 depositato il 20/03/2025
proposto da Nominativo_1* CF_1
Difeso da
Nominativo 2* - CF_2
Nominativo 3 * - CF_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_3

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Lecce
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 IT 022123 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 289/2026 depositato il 20/02/2026
Richieste delle parti:
Preliminarmente l'avv. Nominativo_3 chiede breve rinvio al fine di concludere tentativo di conciliazione con l'Ufficio. L'avv. Difensore 1 nulla oppone al rinvio. In subordine le parti si riportano agli scritti ed insistono per l'accoglimento dei ricorsi.
L'Ufficio si riporta alle controdeduzioni.
La Corte, sentiti i fatti, rilevata la connessione oggettiva e soggettiva dei ricorsi RGR 502 e 649/2025, dispone la loro riunione e trattiene in decisione.
Svolgimento del processo Con separati ricorsi, Ricorrente_1 (in qualità di venditore) e Nominativo_1 (in qualità di acquirente) hanno impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione di cui in epigrafe con il quali l'Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione l'imposta di registro dovuta in relazione all'atto pubblico in data 21.9.2022, relativo alla compravendita di un immobile commerciale sito nel Comune di Copertino, Indirizzo 1.
In particolare, con tale avviso l'Ufficio, a fronte del valore della compravendita dichiarato di € 60.786,64 (pari ad € 234,70 al mq) ha rideterminato il valore dell'immobile in € 211.442,00 (pari ad €
816,38 al mq), avvalendosi del criterio comparativo di cui all'art.51, co.3, d.P.R. 131/1986, relativamente a sette atti pubblici presi a raffronto, e delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Nominativo_4, a fondamento del gravame ha articolato due motivi, cosi appresso sintetizzati: 1) Difetto di motivazione della rettifica in quanto l'avviso non specifica i criteri di valutazione applicati tra quelli previsti dall'art.51 d.P.R. 131/1986; 2) Erronea determinazione del valore dell'immobile determinato dall'Ufficio, alla stregua di una perizia estimativa prodotta in giudizio, in forza della quale l'immobile in questione ha un valore inferiore rispetto agli immobili posti a sua comparazione ed al "valore medio dell'area cittadina in cui è collocato".
Il ricorrente ha concluso chiedendo di annullare l'avviso impugnato, vinte le spese o, in subordine, di ridurre il valore dell'immobile commerciale per come quantificato nella perizia di parte in € 140.000,00, tenuto conto del costo delle opere di ristrutturazione. ^Nominativo_¹ ha, invece, articolato tre motivi così appresso sintetizzati: 1) Difetto di motivazione;
2) Erronea determinazione del valore dell'immobile determinato dall'Ufficio, atteso che l'atto impugnato non tiene conto della differenti collocazione, caratteristiche oggettive e condizioni di degrado dell'immobile oggetto di valutazione rispetto agli immobili presi a raffronto dall'Ufficio che hanno un maggiore valore di mercato;
in particolare è stato dedotto che dei due locali che compongono l'immobile di cui agli atti impugnati, soltanto quello al piano terra può considerarsi a destinazione commerciale, mentre quello interrato ha un'altezza inferiore a quella minima stabilita dal regolamento edilizio del Comune di Copertino, per cui può essere utilizzato solo come deposito ed altri vani accessori, diversamente dagli immobili utilizzati per la comparazione, che si trovano tutti su un unico livello e sono interamente a destinazione commerciale, nonché risulta loro attribuita una classe catastale superiore;
che gli immobili presi a raffronto sono in ottimo stato di conservazione, situati su strade centrali, dotate di Associazione_1 marciapiedi e spazi per parcheggi, caratteristiche "premianti" che non si rinvengono, invece, nell'immobile in valutazione;
che le gravi condizioni di degrado di quest'ultimo, riscontrate anche da una perizia di parte, hanno comportato un'errata valutazione della media dei valori OMI, in quanto basati su immobili in stato conservativo normale;
3) Illegittima irrogazione delle sanzioni per mancanza di colpevolezza. Il ricorrente ha concluso chiedendo di dichiarare nullo e/o invalido e comunque illegittimo l'avviso impugnato, o, in subordine, di rideterminare nel quantum la pretesa, vinte le spese. Si è costituita in giudizio con memorie di controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate, che ha sostenuto l'adeguatezza motivazionale e la congruità dell'accertamento nonché la legittimità delle sanzioni irrogate. L'Ufficio ha concluso chiedendo il rigetto dei ricorsi, vinte le spese.
All'udienza del 19.2.2026, riuniti i ricorsi poiché tra loro connessi, respinta la richiesta di un ulteriore rinvio dell'udienza per la conciliazione della controversia, in quanto già accordato la scorsa udienza del 24.9.2025, la causa è stata trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
I ricorsi sono in parte fondati.

1. Con il primo motivo di ricorso viene eccepito il difetto di motivazione dell'avviso impugnato, ai fini della determinazione del valore dell'immobile oggetto di accertamento.
Il motivo è privo di pregio. Contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti l'avviso gravato a pag. 3 reca una puntuale motivazione della metodologia accertativa adottata dall'Ufficio, come emerge dalla trascrizione della parte dell'atto che qui viene in rilievo:
"Il maggior valore è stato determinato tenuto conto della collocazione e della destinazione urbanistica dell'immobile compravenduto, dell'andamento dei prezzi di mercato praticati nel comune commercio per immobili aventi le stesse caratteristiche nel periodo di riferimento, nonché dei valori desunti dagli atti aventi ad oggetto trasferimenti di immobili aventi simili caratteristiche registrati nel triennio precedente la data dell'atto in valutazione. Nello specifico, la valutazione del locale commerciale pari ad € 816,38 mg è pari alla media aritmetica semplice dei valori estratti da sette atti utilizzati come elementi di raffronto e dalla media dei valori OMI.”.
E' pertanto evidente che nel rideterminato il valore medio per mq dell'immobile in valutazione l'Ufficio si sia avvalso del cosiddetto criterio comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato, di cui all'art.51, co.3, d.P.R. 131/1986, avendo utilizzato, quali elementi di raffronto, 7 atti pubblici di compravendita specificamente indicati alle pagg. 3 e 4, ed inserendo nel calcolo il valore medio dei trasferimenti desumibili in zona dalla banca data dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare
(O.M.I.).

2. A tal proposito si osserva che, come noto, l'art. 51, commi 1, 2 e 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dispone che: "1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.

2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.

3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni".
Inoltre, l'art. 52, commi 1, 2 e 2-bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che: "1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo 51 in base ai quali è stato determinato,
l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso.

2-bis. La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma". I criteri adottati nella stima sono, pertanto, pienamente conformi alla previsione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. 3. Con il secondo motivo di ricorso è stato lamentato che gli immobili posti a comparazione con quello oggetto di accertamento possiedono caratteristiche ed ubicazioni peculiari, ragion per cui i loro valori non hanno alcuna attinenza con quello, inferiore, dell'immobile commerciale in valutazione, per come riscontrato anche dalle perizie prodotte in giudizio dai ricorrenti. Il motivo è parzialmente meritevole di accoglimento. Osserva il Collegio che in relazione ai sette immobili presi a raffronto dall'Ufficio nell'avviso impugnato esclusivamente il ricorrente in grado Nominativo_1 è ^stato di provare due significativi elementi di difformità, tali da incidere negativamente sul valore commerciale dell'immobile accertato.
Il primo è costituito dal trovarsi tutti su un unico livello ed interamente a destinazione commerciale, mentre l'immobile in valutazione ha, invece, un locale al piano interrato che, in ragione dell'altezza di m 2,45, inferiore a quella minima di m 3 prevista dall'art. 33, lettera p), del Regolamento edilizio del Comune di Copertino, non può avere un uso commerciale.
Il secondo è dato dalla circostanza che a tutti gli immobili comparati risulta attribuita una classe catastale superiore a quella attribuita all'immobile di cui si discute: a n. 6 immobili, infatti, risulta attribuita la classe 4 e ad uno la classe 5, mentre all'immobile in esame risulta attribuita la classe 3 - essendo pacifico che un maggiore classamento è correlato a fabbricati con caratteristiche superiori in termini di pregio e, quindi, di maggior valore degli immobili. Infatti, rispetto ai restanti profili della posizione, delle caratteristiche costruttive e dello stato di conservazione degli immobili in comparazione nulla viene allegato nelle perizie di parte prodotte in giudizio, nè in quella in data 20.12.2024 redata dall'arch. Nominativo_5 nell'interesse dell'Nominativo_1 (contrariamente a quanto affermato a pag. 13 del suo ricorso) e neppure nella perizia in data 12.7.2022 redatta dal geom. Nominativo_6 nell'interesse di Ricorrente _1. Inoltre, anche il ricorso dell'Nominativo_1, alle pagg.14 e 15, dopo l'affermazione che gli immobili presi a raffronto, a differenza di quello in valutazione, "erano e sono in ottimo stato di conservazione e sono situati su strade centralissime, di intenso passaggio e ad altissima visibilità e (...) dotate di larghi marciapiedi e di Associazione_1 spazi per parcheggi", e che gli stessi possiedono le caratteristiche "premianti” di un locale commerciale, tra cui "ampie vetrine", si limita nel proseguo a riprodurre un'unica foto dall'esterno per ciascuno di due soli immobili in comparazione, la prima relativa all'immobile ceduto con atto per Notaio
Nominativo_7 - Serie 1T n. 4717, la seconda relativa all'immobile ceduto con atto per Notaio ^Nominativo 7 - ^Serie ¹T – n. 17245, mentre nulla viene documentato in ordine ai restanti cinque immobili in comparazione indicati nell'avviso impugnato.
In particolare, non è stato provato dai ricorrenti che tutti i sette immobili di cui si discute siano tutti meglio posizionati urbanisticamente, abbiano caratteristiche maggiormente "premianti", e che alla data della loro cessione non presentassero condizioni di conservazione analoghe all'immobile oggetto di accertamento, sicché le relative censure sollevate nei ricorsi appaiono frutto di mere petizioni di principio, non supportate da elaborati tecnici, e risultano carenti sotto profilo dell'onere probatorio, in contrasto con il principio dettato dall'articolo 2697 c.c., secondo cui, come è noto, incombe sul destinatario dell'atto impositivo l'onere della prova dei fatti modificativi od estintivi della pretesa erariale.
Del resto, come sottolineato dall'Ufficio a pag. della memoria di controdeduzioni nel ricorso n.
649/2025 RG, proprio per tenere conto delle possibili peculiarità dell'immobile compravenduto rispetto a quelli in comparazione, non è stato assunto a base del raffronto un unico immobile ma la media del prezzo della compravendita di più immobili similari, ossia aventi la stessa categoria (C/1) e la medesima destinazione (commerciale) e collocato nella stessa classe OMI - C3 Semicentrale.
Ebbene, considerando i due specifici elementi di peculiarità sopra evidenziati ne discende la congruità del valore di stima dell'immobile determinato in € 140.000,00 dal geom. Nominativo_6, alla luce degli interventi di "ristrutturazione” di cui i locali necessitano illustrati nella perizia di parte dallo stesso redatta, come pure delle condizioni di degrado rappresentate dall'arch. Nominativo_5 nella propria perizia e raffigurate ⁱn ^alcuni rilievi fotografici contenuti ^nel ^ricorso dell'Nominativo_1 (v. Pagg. 19 e 20), la cui entità è certamente tale da incidere negativamente sul valore di mercato dell'immobile, non potendosi, tuttavia, condividersi la valutazione di congruità del pubblico in valore di € 60.786,64 dichiarato dai contribuenti nell'atto data 21.9.2022 formulata dall'arch. Nominativo_5. 4. L'esito del ricorso, in ragione della reciproca soccombenza rispetto alle domande avanzate dalle parti, consente di compensare tra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie in parte i ricorsi e, per l'effetto, ridetermina il valore dell'immobile di cui all'atto impugnato in € 140.00,00; compensa tra le parti le spese di lite. Così deciso in Lecce, il 19.2.2026.
Il magistrato trib.est. Il presidente Dr. Nominativo 8 Dr. Carlo Picuno