Sentenza n. 118/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 3, riunita in udienza il 14/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
BALDINI MARIO, Presidente GRASSO PASQUALE, Relatore CASTELLI FRANCO, Giudice
in data 14/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 167/2025 depositato il 11/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025GE0003353 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 30/2026 depositato il 19/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)


MOTIVI DELLA DECISIONE

Con avviso di accertamento catastale n. GE0003353/2025, prot. GE003228.1/2025, notificato in data 22.01.2025, l'Agenzia delle Entrate rettificava la variazione DOCFA presentata in data 19.01.2024 da Ricorrente_1, relativa all'unità immobiliare sita in GenovaIndirizzo_1
, censita al Catasto Fabbricati, Dati catastali_1.
Con la predetta denuncia DOCFA il contribuente aveva rappresentato una diversa distribuzione degli spazi interni ed aveva contestualmente proposto il declassamento dell'unità da categoria A/1, classe 4, consistenza 8 vani, alla categoria A/2, classe 4, consistenza 7,5 vani, allegando relazione tecnica e documentazione fotografica.
L'Ufficio, all'esito dell'istruttoria, disattendeva la proposta del contribuente, confermando il precedente classamento e ha notificato al Ricorrente_1 il suddetto avviso di accertamento.
Avverso tale atto il contribuente proponeva ricorso dinanzi a questa Corte di Giustizia Tributaria, deducendo plurimi motivi di illegittimità e chiedendone l'annullamento, con conseguente conferma del classamento proposto in A/2, classe 4, vani 7,5.
Si costituiva in giudizio Agenzia delle Entrate, chiedendo il rigetto del ricorso perché infondato in fatto e in diritto, depositando controdeduzioni, visura storica, planimetrie e nota spese.
* * * * *
Premesso che
- il caso in esame attiene alla legittimità di un avviso di accertamento catastale emesso all esito di una procedura DOCFA, con cui l'Ufficio ha rettificato la proposta di declassamento in categoria A/2 formulata dal contribuente, confermando il preesistente classamento in categoria A/1, classe 4, vani 8;
- la disciplina di riferimento è rinvenibile, in particolare, negli artt. 17 e 20 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, nel D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, nonché nel D.M. 19 aprile 1994, n. 701, che regola la procedura DOCFA, affidando al dichiarante la proposizione del classamento dell'unità immobiliare e prevedendo che l'Ufficio possa rettificare la proposta entro dodici mesi, sulla base di una valutazione tecnica dei dati dichiarati;

- la Corte di Cassazione, in numerose pronunce, ha precisato che, in tema di classamento di immobili mediante procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi dell unità immobiliare e della categoria e classe attribuite, allorché l'Ufficio non disattenda i fatti esposti dal contribuente ma si limiti a una diversa valutazione tecnica del valore economico del bene (cfr. Cass., sez. 5, 20.01.2014, n. 2268; Cass., sez. 5, 16.06.2016, n. 12497; Cass., sez. 5, 10.12.2018, n. 31809). È stato, altresì, affermato che, quando l'avviso di classamento consegue all iniziativa del contribuente mediante DOCFA, la motivazione può essere sintetica, purché consenta, mediante il raffronto con i dati della dichiarazione, di comprendere le ragioni della diversa stima e di esercitare il diritto di difesa (Cass., sez. 6-5, 07.02.2014, n. 3394);
- quanto al profilo istruttorio, la Cassazione ha chiarito che, in sede di conservazione del catasto e in particolare nelle rettifiche di rendita a seguito di DOCFA, non è richiesto il sopralluogo come condizione di legittimità dell'atto, potendo l'Amministrazione legittimamente avvalersi delle risultanze documentali e catastali, salvo che si tratti di accertare mutamenti non altrimenti rilevabili (Cass., sez. 5, 02.07.2020, n. 13771; Cass., sez. 5, 09.02.2022, n. 3847; Cass., sez. 5, 08.03.2019, n. 6633);
- di particolare rilievo è l'orientamento secondo cui la procedura DOCFA ha natura tipicamente conservativa del classamento e può essere utilmente attivata solo in presenza di effettive variazioni dello stato dell'immobile (nuova costruzione, ampliamento, frazionamento, fusione, consistenti modifiche interne), non essendo ammissibile un utilizzo volto unicamente a sollecitare un ribasso della categoria o della classe sulla base di una diversa valutazione soggettiva del contribuente (v. Cass., sez. 5, 10.09.2020, n. 18617). La stessa Corte ha altresì precisato che le modifiche del contesto urbano o lo stato di degrado del quartiere o del condominio non costituiscono, di regola, elementi idonei a giustificare una variazione di classamento in sede DOCFA, trattandosi di valutazioni che attengono piuttosto a eventuali revisioni generali degli estimi (Cass., sez. 5, 04.02.2021, n. 2250; Cass., sez. 5, 31.08.2022, n. 25806; Cass., sez. 5, 19.12.2022, n. 37491);

considerato che
- quanto alla dedotta carenza di motivazione, si osserva che l'avviso impugnato indica la categoria e la classe attribuite all'unità immobiliare (A/1, classe 4, vani 8), dà atto della precedente classificazione, richiama la procedura DOCFA esitata e fa riferimento alla comparazione con altre unità similari presenti nel medesimo fabbricato. Tenuto conto della natura partecipata del procedimento DOCFA e del fatto che l'Ufficio non ha disatteso i dati oggettivi dichiarati dal contribuente, ma si è limitato a confermare il preesistente classamento in base a una diversa valutazione tecnico estimativa, la motivazione deve ritenersi sufficiente alla luce dell'orientamento consolidato della Corte di Cassazione. La parte ricorrente è stata posta in condizione di comprendere le ragioni del provvedimento e di articolare specifiche difese, come dimostra lo stesso contenuto del ricorso;

- quanto al lamentato mancato sopralluogo, va ribadito che in sede di rettifica di una pratica DOCFA l'Ufficio non è obbligato a procedere a visita in loco, potendo basarsi sulle risultanze planimetriche, sulla documentazione allegata e sulle banche dati catastali. Nel caso concreto, non risultano prospettate dal contribuente situazioni tali da richiedere necessariamente un riscontro diretto, atteso che la contestazione riguarda essenzialmente la valutazione di elementi già desumibili dagli atti (superficie, dotazioni, ubicazione, affacci). La doglianza, pertanto, non può trovare accoglimento;

- quanto al merito del classamento, va rilevato che l'unità immobiliare in oggetto presenta una superficie catastale pari a 188 mq (escluse le aree scoperte), come risultante dalla stessa documentazione DOCFA, valore che supera la soglia di 160 mq indicata dal prospetto n. 9 della Circolare 5/1992 quale limite oltre il quale l'immobile è ordinariamente censibile in categoria A/1 nella zona interessata. Lo stesso prospetto fissa, quale soglia minima, 100 mq di superficie al di sotto dei quali l'immobile non è di regola classificabile come A/1: anche tale requisito risulta ampiamente superato. L'unità è posta al sesto e ultimo piano, con affaccio sulla Località_1 , in edificio di pregio architettonico realizzato con materiali di qualità, dotato di portici, due ascensori, finiture di livello elevato. L'appartamento dispone di doppi servizi e di una distribuzione interna che, pur avendo subito nel tempo una diversa articolazione, non ha comportato una riduzione della consistenza o delle dotazioni principali rispetto alla situazione originaria. La circostanza che l'alloggio derivi dal frazionamento di un' originaria unità di 12 vani non implica, di per sé, la necessità di un declassamento, potendo ben mantenersi la natura signorile anche in una porzione di minore consistenza, ove permangano le caratteristiche dimensionali, tipologiche e di contesto che giustificano il classamento in A/1. Nel caso in esame, l'unità immobiliare conserva una superficie cospicua, doppi servizi, affacci di pregio e collocazione all'ultimo piano, mentre la diversa porzione (sub. 122), di soli 4 vani e 87 mq, con un solo servizio, è stata coerentemente classificata in A/2, classe 5;
- le considerazioni svolte dal ricorrente in ordine al degrado della zona, alla presenza di attività commerciali e direzionali, ai fenomeni di accattonaggio e al rischio idrogeologico, pur non irrilevanti sotto altri profili, non possono assumere rilievo decisivo ai fini del classamento catastale in sede DOCFA, secondo il ricordato orientamento della Cassazione, che riserva tali valutazioni ad eventuali interventi di revisione generale degli estimi. Neppure i richiami a precedenti decisioni di merito (CTP Genova nn. 664/2016 e 681/2018), concernenti immobili siti in vie limitrofe ma diversi per consistenza, tipologia e contesto edilizio specifico, possono condurre ad una diversa conclusione, trattandosi di pronunce non vincolanti e riferite a fattispecie non perfettamente sovrapponibili;

- in definitiva, alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale richiamato, non emergono elementi idonei a ritenere illegittimo o incongruo il classamento in categoria A/1, classe 4, vani 8, confermato dall'Ufficio con l'atto impugnato;

- merita pertanto, in conclusione, rigetto il ricorso;

- la ripartizione delle spese di lite è orientata dalla soccombenza, secondo la liquidazione operata in dispositivo;


p.q.m.

la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Genova, pronunciando definitivamente, disattesa e respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta il ricorso;

- condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore di Agenzia delle Entrate;
spese liquidate in € 1.500,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario al 15%, Iva e Cpa nella misura e con le modalità di legge. Genova, 14.1.2026
Il giudice estensore Il Presidente
dott. Pasquale Grasso dott. Mario Baldini