Sentenza n. 3/2026
Depositata il 09/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di UDINE Sezione 2, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
PELLIZZONI GIANFRANCO, Presidente e Relatore
CARLISI MATTEO, Giudice
PSAILA VINCENZO, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 179/2025 depositato il 18/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Udine
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 014200 000 002001 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 244/2025 depositato il
19/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La controversia trae origine dall'avviso di liquidazione dell'imposta di registro, n. TIR 2022 1T 014200 000
002 001 del 20/03/2025, notificato in data 01/04/2025, dovuta per l'acquisto dell'immobile sito in Comune 1,
Indirizzo_1, censito al Foglio 35, Particella 405, Sub 20, piano 5, Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 7,5, Rendita Catastale € 813,42, con relative pertinenze i subalterni 21 (C/2) e 18 (C/6). Le unità immobiliari sopra descritte venivano acquistate dalla parte ricorrente con contratto di compravendita del 07/07/2022, registrato a Udine il 13/07/2022 numero 014200, serie 1T, ma l'Ufficio disconosceva l'agevolazione “prima casa” prevista dall'art. 1, comma 1, nota II bis – della Tariffa Parte I del D.P.P. 131/86, rideterminando l'imposta con l'aliquota del 9% sulla rendita rivalutata, richiedendo la maggiore imposta per l'importo di € 10.923,00, oltre a interessi pari a € 1.027,51 e sanzioni per € 3.276,00, tenuto conto che la contribuente già possedeva un immobile pur locato a terzi.
Avverso tale avviso di accertamento proponeva ricorso la contribuente contestando il mancato riconoscimento dell'agevolazione come prima casa, in quanto l'immobile già posseduto era inidoneo rispetto alle esigenze abitative della sua famiglia, secondo quanto previsto dalla nota II-bis dell'art. 1, co. 1, lett. c) della tariffa – Parte I, allegata al D.P.R. 26/04/1986 n. 131 per cui sussisteva il requisito richiesto per beneficiare della agevolazione, tenuto conto che nel precedente acquisto non era stato richiesto il beneficio della prima casa, essendo tale immobile non idoneo alle esigenze familiari sia per le ridotte dimensioni sia perché locato a terzi. Precisava la ricorrente che in data 04/03/2008, aveva acquistato con atto rep. 2030, racc. 1420, registrato il 18/03/2008 al n. 4785 Serie 1T, l'immobile in Comune 1 sito in Indirizzo_2, Foglio 65, Particella 1437, Sub 8 e relative pertinenze senza richiedere l'agevolazione “prima casa”, che fin da subito era stato concesso in locazione, con contratto d'affitto del 24/02/2012, registrato il 27/02/2012 serie 3P, n. 64, con scadenza 28/02/2015, più volte prorogato fino al subentro in data 28/02/2021 del nuovo conduttore con registrazione di ulteriore proroga fino al 28/02/2023.
Nel costituirsi in giudizio la convenuta Agenzia chiedeva il rigetto del ricorso ribadendo la legittimità del proprio operato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e va pertanto respinto, alla luce del prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità.
La Nota II bis, dell'articolo1 della Tariffa - Parie I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, statuisce infatti che l'agevolazione “prima casa” è riconosciuta soltanto a chi “nell'atto di acquisito dichiarai di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”. E' noto che mentre l'art. 16 del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, apportando modifiche al TU Imposta di Registro, aveva previsto per il riconoscimento dell'agevolazione della prima casa, che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiarasse di non possedere un altro fabbricato “idoneo ad abitazione” nel medesimo Comune, la successiva Legge
28/12/1995, n. 549, all'art. 3, comma 131, innovando il testo normativo ha invece riconosciuto il beneficio solo a chi “nell'atto di acquisto … dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”.
In tal senso la Suprema Corte ha ripetutamente affermato ( cfr l'Ordinanza n. 8429/2018) che “… in tema di agevolazioni fiscali, ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della “prima casa”, l'art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo vigente “ratione temporis” alla data del rogito (nella specie stipulato il 18 aprile 2007), condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare “senza più menzionare anche il requisito dell'idoneità dell'immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Ed infatti, secondo questo indirizzo l'espressione “casa di abitazione” ha sicuramente, carattere oggettivo (come, peraltro, riconosciuto da questa corte nella sentenza 10928/2003), con conseguente necessità di attenersi al parametro oggettivo della classificazione catastale dell'immobile, senza che assuma rilievo il concreto utilizzo dello stesso o la situazione soggettiva del contribuente – cfr. Cass. n. 25646/2015”.
Anche in una recente pronunzia la Corte discostandosi dal minoritario indirizzo contrario (cfr. l'Ordinanza
n. 4102/2025 ) ha affermato che: “In materia di agevolazione tributaria su l'acquisto “prima casa”, la circostanza che l'immobile pre-posseduto sia gravato dal diritto di godimento di terzi, per effetto di contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una inidoneità oggettiva dell'unità immobiliare atta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare;
sicché se a quest'ultima data l'immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d'uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario”. Come chiarito nella citata sentenza” Il Collegio ritiene di non condividere detto indirizzo, rimasto peraltro isolato, potendosi riconoscere il beneficio, sia per "circostanze di natura oggettiva", ovvero per le caratteristiche intrinseche dell'immobile
(come nel caso d'effettiva inabitabilità), sia di natura soggettiva, nel caso in cui il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative a sopperire ai bisogni abitativi del nucleo famigliare (Cass. civ.
Sez. V, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925; Cass. civ. Sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564; Cass. n.
23064 del 2012; Cass. n. 12866 del 2012; Cass. n. 26653 del 2014; Cass. n. 21289 del 2014; Cass. 2016
n. 2278; Cass. 2017 n.27376; Cass. 20300/2018; Cass. 2018 n.2565; Cass. n. 13118/2019; Cass. n.
30585/2023). Questa Corte ha sancito che l'inidoneità conseguente a fattori soggettivi potrebbe conseguire al fatto che la casa sia (a causa della mancanza o della rottura di impianti o servizi) inagibile o fatiscente.
Non rientra nel concetto di "inidoneità oggettiva", rilevante ai fini della spettanza dell'agevolazione "prima casa", una indisponibilità giuridica di carattere meramente temporaneo dipendente dalla volontà e discrezionale scelta del soggetto, come quella derivante dalla locazione a terzi dell'immobile posseduto nel medesimo Comune. Non sussiste, difatti, l'inidoneità oggettiva dell'immobile, allorquando la sua indisponibilità derivi dalla concreta destinazione d'uso dell'immobile impartita, mediante contratto di locazione, dal proprietario: pertanto non può chiedere nuovamente i benefici prima casa, invocando l'inidoneità, il soggetto che sia proprietario di un'abitazione da lui locata, a causa della sussistenza dell'altrui diritto di godimento, così come non può usufruire dell'agevolazione colui che abbia usato in concreto l'abitazione pre-posseduta come studio professionale (Cass., 10 luglio 2018 n. 18098).
Indimostrato sotto tale ultimo profilo appare l'assunto circa l'inidoneità oggettiva dell'immobile già posseduto in quanto inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative a sopperire ai bisogni abitativi del nucleo famigliare, atteso che come notato dall'Ufficio l'unità immobiliare pre-posseduta è a tutti gli effetti un'unità immobiliare a destinazione abitativa idonea ad ospitare due persone, essendo dotata di una camera da letto e di un soggiorno con cucina a vista ( v. planimetria in atti) e che tale unità come risulta dal richiamato contratto di locazione è stata concessa in locazione ad un nucleo famigliare composto da due persone
( marito e moglie), proprio come nel caso della ricorrente il cui nucleo familiare risulterebbe composto per sua asserzione dalla stessa e dal figlio al momento dell'acquisto.
Tuttavia la ricorrente non ha provveduto a dimostrare compiutamente - come era suo onere - i requisiti soggettivi per godere del beneficio della prima casa, trattandosi di norma agevolativa che presuppone la dimostrazione rigorosa del possesso dei presupposti che consentono il beneficio fiscale, provvedendo a depositare uno stato di famiglia da cui risultasse la composizione del suo nucleo familiare e quindi l'inidoneità qualitativa dall'immobile ai bisogni familiari, avendo provveduto a depositare solo un certificato di residenza relativo a lei stessa. Appare equa la compensazione delle spese attesi i contrastanti indirizzi giurisprudenziali esistenti in materia.

P.Q.M.

La Corte definitivamente pronunciando così decide: respinge il ricorso, spese compensate.
Il Presidente G. Pellizzoni