Sentenza n. 251/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BARI Sezione 3, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
MICCOLIS VINCENZO, Presidente PELUSO ENRICO, Relatore PILIEGO ALESSANDRA, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 1466/2025 depositato il 29/05/2025
proposto da
Ricorrente_1 CF_Ricorrente_1 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 Avv. -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Andreani Tributi Srl - 01412920439
Difeso da Difensore_2 CF_Difensore_2 Avv. -
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 670 IMU 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 614 IMU 2022
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 534 IMU 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 92/2026 depositato il 26/01/2026 R.G. n. 1466/2025


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con unico ricorso notificato alla società Andreani Tributi s.r.l. (quale concessionaria del servizio di accertamento IMU del Comune di Canosa di Puglia) in data 06/05/2024, depositato il successivo Ricorrente_1 CF_Ricorrente_129/05/2025, , Cod. Fisc. , rappresentato e difeso dal Avv. Difensore_1 , impugnava tre distinti avvisi di accertamento (n. 670, n. 614 e n. 534 tutti del 04.03.2025), notificati i primi due in data 18/03/2025 ed il terzo in data 19/03/2025, a mezzo dei quali il predetto concessionario aveva accertato per l'Ente locale l'omesso pagamento di IMU anni 2021, 2022 e 2023 in relazione ad aree edificabili di proprietà del predetto ricorrente ed aveva intimato il pagamento del tributo non versato. Parte ricorrente eccepiva: 1) “violazione e falsa applicazione dell'art. 53 cost., violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 13, co. 3, d.l. n. 201/2011, conv. In l. n. 214/2011, e 2 e 5, co. 1 e 5, d.lgs. n. 504/1992, difetto assoluto dei presupposti di fatto e di diritto - illogicità manifesta”; 2) violazione e falsa applicazione dell'art. 12, comma 5, d.lgs. n. 472/1997 - illegittimità degli avvisi di accertamento per omessa applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni. Concludeva chiedendo l'annullamento degli atti impugnati o, in subordine, nella parte relativa alle sanzioni con vittoria di spese. In data 05/01/2025 si costituiva in giudizio Andreani Tributi s.r.l. (C.F. 01412920439) in persona del legale rappresentante p.t. Sig. Nominativo_2, quale concessionaria del servizio di accertamento IMU in virtù del contratto Rep. 2107 del 21.12.2023 del Comune di Canosa di Puglia, rappresentata e difesa dall'Avv. Difensore_2. Il resistente eccepiva: che tutti i terreni del ricorrente, pur essendo assoggettati a vincolo di esproprio, sono comunque soggetti all'obbligo di pagamento dell'IMU; che il Comune di Canosa di Puglia, pertanto, in considerazione del valore edificatorio residuo dei terreni, nonché del vincolo di esproprio, ha attribuito il medesimo valore ai terreni in questione sia per quel che riguarda l'indennità di esproprio sia per quel che riguarda il calcolo dell'IMU (Euro 11,02/mq); che le sanzioni per omesso pagamento sono state correttamente applicate. Richiamando il precedente favorevole (Sent. CGT1 Bari n. 1754/2024) relativo ad IMU anni 2018-2020 sui medesimi terreni, concludeva chiedendo il rigetto del ricorso con vittoria di spese. In data 14/01/2025 il ricorrente depositava memorie illustrative per insistere nell'accoglimento del ricorso. All'odierna udienza il ricorrente eccepiva che il resistente non aveva espressamente attesto la conformità all'originale del documento n. 6 (richiesta di determinazione indennità di esproprio formulata dal ricorrente al Comune di Canosa) della relativa produzione. Il resistente replicava che l'attestazione di conformità di tutti documenti prodotti era espressa a fine di pag. 5 della memoria di costituzione. Quindi la Commissione letti ed esaminati il ricorso e tutti gli atti e documenti depositati, all'esito della discussione pubblica, ha deciso come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato e viene rigettato per i motivi di seguito illustrati. In ricorrente contesta i tre avvisi accertamento per IMU anni 2021, 2022 e 2023 innanzitutto poiché i terreni oggetto del tributo impugnati non possono essere qualificati aree fabbricabili. In particolare il ricorrente rileva che i suoli in questione sono inseriti in un Piano di Insediamenti Produttivi (PIP) e soggetti a vincolo preordinato all'espropriazione per pubblica utilità che ne impedisce l'edificabilità da parte dei privati proprietari. Pertanto, tali suoli avrebbero dovuto essere interamente qualificati come agricoli ai fini del IMU (v. a pag. 10 del ricorso). In secondo luogo il ricorrente, sulla scorta della perizia di parte prodotta, sostiene che il Comune ha impropriamente utilizzato il prezzo di cessione delle aree PIP agli assegnatari (€/mq 11,02) poiché tale prezzo non tiene conto dei vincoli esistenti né delle diverse destinazioni funzionali all'interno del PIP stesso. Questa Corte Tributaria ritiene non fondati gli argomenti addotti dal ricorrente perché, così come stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 19750 del 4 ottobre 2004, le aree edificabili soggette a vincoli urbanistici che le destinano all'espropriazione - come quelle oggetto del caso in esame - non sono di per sé esenti dal pagamento dell'imposta municipale. Invero l'articolo 1 del Dlgs 30 dicembre 1992, n. 504, in nessun modo ricollega il presupposto dell'imposta all'idoneità del bene a
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produrre reddito o alla sua attitudine a incrementare il proprio valore o il reddito prodotto, assumendo rilievo il valore dell'immobile ai soli fini della determinazione della base imponibile e quindi della concreta misura dell'imposta. Infatti, per consolidata giurisprudenza (v. Cass. 22591/2024) l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 , ma si limita ad influenzare il valore venale dell'area edificabile. Ciò posto, atteso che è categoricamente da escludere che le aree in questione devono essere interamente qualificate agricole e come tali valutate, la questione si sposta sul valore da attribuire alle stesse ai fini del calcolo del IMU dovuta. La perizia di parte, prodotta dal ricorrente, a causa della presenza di vincoli finalizzati all'esproprio, sostanzialmente esclude che i terreni del ricorrente, anche se fabbricabili, abbiano un valore residuo tanto che gli stessi andrebbero valutati come agricoli. Di contro, parte resistente ha dedotto che il Comune di Canosa di Puglia, proprio in considerazione del valore edificatorio residuo dei terreni nonché del vincolo di esproprio, attribuì il medesimo valore (€/mq 11,02) ai terreni inseriti nel Piano di Insediamenti Produttivi (PIP) sia per quel che riguarda l'indennità di esproprio sia per quel che riguarda il calcolo dell'IMU. Parte resistente ha altresì rappresentato che l'odierno ricorrente rifiutò il prezzo di €/mq 11,02 in un giudizio di opposizione alla stima relativo ad una porzione dei terreni espropriati nella medesima area perché, secondo il ricorrente, il valore di tali terreni era di €/mq 34,76. Inoltre la parte resistente ha fatto rilevare come questa stessa Corte di Giustizia Tributaria nella precedente sentenza n. 1754/2024 - intercorsa tra le stesse parti, ma con riferimento ad IMU anni 2018-2020 - aveva condiviso tale rilievo stabilendo “(…) D'altra parte, come obiettato dall'ente, è significativo, in senso opposto alla tesi del ricorrente, che costui < valore di €.11,02, ritenendola troppo bassa, e stimandola in €.34,76 con ricorso di opposizione notificato il 16/03/2017 sul quale la Corte d'Appello si è pronunciata con ordinanza n. 350/2020 riconoscendo un valore di €.26,31 ben più alto rispetto agli €.11,02>> (…)”. Parte ricorrente - pur avendo prodotto il ricorso in appello avverso la citata sentenza n. 1754/2024, ma non anche la sentenza stessa che è stata, invece, depositata dal resistente - nell'atto introduttivo ha omesso di rappresentare a questa Corte l'esistenza di tale vicenda (ossia la controversia relativa alla determinazione della indennità di esproprio), sebbene tale vicenda fosse nota e rilevante ai fini della conoscenza dei fatti di causa. Parte ricorrente ha affrontato la questione solo in sede di memorie di replica ricalcando gli argomenti già sostenuti nel ricorso introduttivo del presente giudizio. Osserva la Corte che sia l'articolo 1 del Dlgs 30 dicembre 1992, n. 504 sia la pluriennale evoluzione legislativa e giurisprudenziale sulla determinazione della indennità di esproprio per pubblica utilità collegano il valore dell'area edificabile da tassare o da espropriare al valore venale del bene. Tale valore, a prescindere dai vincoli preordinati all'espropriazione, deve certamente tenere contro degli strumenti di pianificazione del territorio. Quindi, difformemente da quanto sostenuto dal ricorrente, ad avviso di questa Corte, nell'ordinamento non si rinviene alcuna norma o principio che fissa una differenza sostanziale tra il valore dell'area edificabile sottoposta vincolo di espropriazione ai fini del calcolo IMU sulla stessa gravante ed il valore spettante al proprietario al momento dell'espropriazione dell'area. In definitiva il valore venale del bene è il parametro da considerare tanto per l'indennità di esproprio tanto per il calcolo del IMU. Il Comune di Canosa, facendo retta applicazione di tale principio, ha razionalmente attribuito la stessa valutazione economica (€/mq 11,02) alle aree comprese nel piano PIP tanto ai fini dell'indennità di espropriazione quanto ai fini del calcolo del IMU. Il ricorrente non ha fornito alla Corte elementi per apprezzare le ragioni in base alle quali le aree fabbricabili in questione avrebbero valori economici così distanti a seconda che si verta sul calcolo della indennità di esproprio o sul calcolo del IMU. Ossia il ricorrente non ha chiarito - né in ricorso né in perizia - quale fonte normativa imporrebbe di far riferimento a due valori venali diversi: uno di importo maggiore nel momento in cui v'è da ristorare il proprietario dell'area soggetta vincolo quando la stessa viene espropriata (v. valore indicato dal ricorrente in sede di opposizione alla indennità di esproprio come risulta da sent. n. 1754/2024) ed uno, di importo sensibilmente minore (se non
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addirittura nullo), nel momento in cui il proprietario della medesima area soggetta a vincolo deve corrispondere l'IMU al Comune. Invero, la pretesa del ricorrente si fondata su affermazioni apodittiche che non trovano riscontro né in dati normativi, né in dati giurisprudenziali né - soprattutto - in dati desunti dal mercato. I riferimenti di giurisprudenza amministrativa offerti dal ricorrenti solo nella memoria di replica (pur essendo questione centrale del ricorso l'equiparazione dell'indennità di esproprio al valore ai fini IMU) non hanno alcun collegamento con materia tributaria onde non appaio conferenti al caso di specie. Per questo motivo, la Corte non ritiene di doversi discostare dalla valutazione effettuata da altra Sezione nella citata sent. n. 1754/2024, anche se quest'ultima - essendo stata è stata impugnata - non è ancora definitiva. Infatti, siccome nel caso di specie si tratta di fondi soggetti a vincolo di esproprio, il valore venale sul mercato degli stessi non può che essere pari o, più credibilmente, inferiore al prezzo che viene corrisposto dalla Pubblica Amministrazione al proprietario espropriato. Di certo, il valore di tali terreni non è nullo o irrisorio come sostenuto dal ricorrente. Invero, siccome sappiamo dalla citata sent. n. 1754/2024 che per altri terreni del ricorrente compresi nella medesima area PIP la Corte d'Appello con ordinanza n. 350/2020 ai fini della indennità di esproprio ha riconosciuto un valore di 26,31 €/mq, ne deriva che il valore venale dei terreni in questioni non può che essere prossimo al valore fissato dalla Corte di Appello con la citata ordinanza emessa nel giudizio di opposizione alla stima. Se, dunque, il valore di mercato dei terreni del ricorrente compresi in area PIP è di 26,31 €/mq ovvero, credibilmente, inferiore in misura tale da consentire un margine di guadagno al potenziale acquirente - a giudizio di questa Corte - appare assolutamente congruo e certamente favorevole al ricorrente il valore di 11,02 €/mq attribuito ai medesimi fondi dal Comune di Canosa ai fini del calcolo del IMU. Infatti, un valore venale di 11,02 €/mq consentirebbe al potenziale acquirente degli stessi fondi di conseguire un profitto superiore al doppio dell'investimento effettuato al momento in cui subirà l'espropriazione. Neppure è fondata la pretesa riduzione del valore venale della zona della medesima area PIP destinata ad autoporto. Riduzione rispetto al valore di 11,02 €/mq indicato dal Comune di Canosa (non rispetto al valore di 26,31 €/mq definito alla Corte di Appello ai fini della indennità di esproprio) che il ricorrente invoca in ragione del preteso minore indice di edificabilità. Infatti, rileva la Corte che l'autoporto non è sinonimo di parcheggio, ma è un'area attrezzata destinata ad accogliere i grandi mezzi di trasporto terrestre al fine di scaricare le merci, smistarle e caricarle su mezzi di trasporto terreste di dimensioni inferiori tali da consentire una diretta penetrazione nel tessuto urbano. Le attività di smistamento delle merci comportano anche la necessità di stoccare le stese merci dal momento dello scarico fino al momento del carico su altri mezzi di trasporto, pertanto anche l'autoporto è caratterizzato dalla presenza di fabbricati funzionali all'interscambio di merci. La dimensione di tali edifici dipende da quello che è il tempo medio di stazionamento delle merci e degli automezzi che è stato considerato dai progettisti in funzione dei settori merceologici che l'autoporto è destinato a servire. Siccome nella perizia di parte non si rileva alcun passo in cui viene dato atto di aver tenuto conto delle caratteristiche peculiari dell'autoporto - tanto è vero che non viene considerato il tempo medio stimato di stazionamento degli automezzi e delle merci che è un dato fondamentale per capire quali e quanti edifici per lo stoccaggio e l'interscambio merci sono necessari - la Corte non ritiene di doversi ulteriormente discostare in diminuzione rispetto alla già favorevole valutazione fatta ai fini del calcolo del IMU dal Comune di Canosa. Infine, per quanto riguarda la particella Numero_x del foglio Numero_xx - che il ricorrente ritiene essere stata erroneamente classificata come interamente edificabile quando una porzione di essa (9.608 mq) ricade in zona agricola E - la Corte non ravvisa questa asserito errore in quanto dalla planimetria riportata a pag. 4 della perizia prodotta dallo stesso ricorrente si vede chiaramente come la particella 169 rientra integralmente perimetro nel perimetro della zona PIP D2. Infondato è anche il secondo motivo di ricorso con il quale parte ricorrente lamenta la mancata applicazione cumulo giuridico delle sanzioni irrogate per il mancato pagamento di più annualità del medesimo tributo. Questa Corte Tributaria ritiene di conformare il proprio giudizio all'orientamento espresso dalla
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Suprema Corte di Cassazione nell'ordin. n. 10631/2024, per cui la continuata violazione degli obblighi di versamento non rientra nel campo di applicazione del cumulo giuridico, che riguarda - invece - solo ciò che incide potenzialmente sulla determinazione dell'imponibile o sulla liquidazione dell'imposta. Ultima notazione riguarda l'irrilevanza ai fini della decisione dell'eccezione di inutilizzabilità del documento n. 6 prodotto dal resistente (richiesta di determinazione indennità di esproprio formulata dal ricorrente al Comune di Canosa) per mancanza di attestazione di conformità. Rileva, infatti, la Corte che il documento ritenuto inutilizzabile dal ricorrente non è rilevante ai fini della decisione in quanto le circostanze della esistenza della controversia sul valore della indennità di esproprio ed i relativi sviluppi emergono già dalla citata sent. CGT1° di Bari n. 1754/2024 intercorsa tra le stesse parti per IMU anni 2018-2020. Il ricorso viene pertanto respinto. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, in favore della società Andreani Tributi, liquidate in euro 1.800,00 oltre oneri accessori, se dovuti. Così deciso in Bari il 26/01/2026
Il Giudice Estensore Il Presidente
dott. E. Peluso dott. V. Miccolis
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