Sentenza n. 50/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 1, riunita in udienza il 28/10/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PETRUCCI LUCA, Presidente
NT IC, EL
RENZI MAURO, Giudice
in data 28/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 51/2024 depositato il 29/01/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Varese
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2023VA0092721 CATASTO-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 269/2025 depositato il
29/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come da ricorso introduttivo Resistente/Appellato: come da atto di controdeduzioni

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento N 2023VA0092721 con il quale l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Varese – Territorio rettificava (come agevolmente ricavabile dalla testuale motivazione dell'atto impugnato) la rendita catastale dell'immobile meglio descritto in atti, censito al foglio Dati_catastali_1 del Comune di Gavirate, risultante dalla fusione d'ufficio delle due unità immobiliari preesistenti di cui ai subalterni 504 e 508, avendo l'Ufficio constatato a seguito di sopralluogo che dette particelle facevano parte di un'unica unità a destinazione abitativa (unitamente ad altre intestate a diverso soggetto).
L'Ufficio, in particolare, riteneva di dover classare l'unità risultante dalla fusione in categoria A/8, tenendo conto delle caratteristiche complessive dell'intera unità.
A motivo del ricorso la ricorrente deduceva:
a) difetto di motivazione dell'avviso impugnato, il quale non indicava le ragioni per le quali l'immobile doveva ritenersi censibile in categoria A/8, tanto più che l'avviso conterrebbe contraddizioni in merito alla classe (indicata in un passaggio come classe 1 e in un altro come classe 4) e alla consistenza (indicandosi in un passaggio la consistenza di 5 vani e in un altro quella di 7,5 vani);
b) difetto di allegazione di atti richiamati nell'avviso e, in particolare, del verbale di sopralluogo presso l'immobile e del classamento di immobili limitrofi e similari;

c) violazione del principio di unicità dell'accertamento e violazione del divieto di annullamento in autotutela in peius: la ricorrente ricorda che il sopralluogo era intervenuto dopo la notifica di un primo avviso di accertamento che, proprio dopo il sopralluogo, veniva annullato (con conseguente richiesta di estinzione del giudizio di impugnazione allora pendente per cessazione della materia del contendere) e sostituito da quello oggetto del presente giudizio, con il quale il classamento in categoria A/8 veniva confermato;

d) difetto dei presupposti per censire l'immobile in categoria A/8, trattandosi di immobile privo di finiture di pregio, di un parco o giardino di ampie dimensioni, parte di un compendio rurale poi oggetto di modifiche edilizie che, tuttavia, tradivano l'originario livello di finiture e impianti (mancando l'allacciamento alla rete fognaria pubblica e alla rete di distribuzione del gas); difetto, altresì, dei presupposti dell'eseguita fusione di particelle, atteso che le unità di proprietà di terzi erano sì collegate a quelle della ricorrente ma per il tramite di un disimpegno comune e che risultavano del tutto autonome sia con riguardo ai servizi che agli impianti.
La ricorrente chiedeva, pertanto, l'annullamento dell'atto impugnato.
Si costituiva in giudizio l'Ufficio resistente il quale contestava la fondatezza del ricorso e ne chiedeva il rigetto.
Deduceva l'Ufficio che, in relazione all'immobile sito in Indirizzo_1 oggetto di causa, erano stati emessi, in un primo momento, due avvisi di accertamento catastale (il n. VA0008054/2023 notificato a Nominativo_2 e il n. VA0008044/2023 notificato a Ricorrente_1 , odierna ricorrente). Avverso tali avvisi di accertamento entrambi i predetti contribuenti avevano presentato ricorso con istanza di reclamo e l'Ufficio, viste le contestazioni di controparte e al fine di avere chiara la situazione reale dell'immobile, aveva effettuato in data 11/5/2023 un sopralluogo presso l'immobile stesso.
A seguito di tale sopralluogo, l'Ufficio aveva annullato, nell'esercizio del potere di autotutela, i due predetti avvisi di accertamento.
A seguito del sopra menzionato sopralluogo effettuato in data 11/5/2023, l'Ufficio verificate le reali caratteristiche dell'immobile e le reali caratteristiche delle varie porzioni immobiliari, come si è detto sopra, emetteva, nell'esercizio del potere di autotutela sostitutiva, i nuovi avvisi di accertamento catastale di seguito elencati: n. VA0092713/2023 (sub. 503), n. VA0092707/2023 (sub. 505), n. VA0092721/2023 (sub. 509 – atto impugnato in questa sede), con i quali dava atto dell'interconnessione funzionale e reddituale fra le porzioni irregolarmente censite separatamente, con contestuale annotazione del suddetto nesso funzionale e reddituale nella sezione annotazioni dell'archivio censuario catastale, come previsto dalla Circolare n.
15232/2002 dell'Agenzia del Territorio.
Con i nuovi atti di accertamento in autotutela sopra citati (tra cui quello impugnato in questa sede), veniva determinato il classamento definitivo come segue: sub 502: bene comune non censibile (giardino); sub 503: bene comune censibile - categoria A/8, classe 4, consistenza vani 3, rendita € 519,04 (unito di fatto con subb. 505 e 509); sub 504: soppresso e costituito nel sub. 509; sub 505: categoria A/8, classe 4, consistenza vani 6,5, rendita € 1124,58 (unito di fatto con subb. 503 e 509); sub 506: categoria C/2, classe 6, consistenza mq 50, rendita € 77,47; sub 507: categoria C/2, classe 6, consistenza mq 12, rendita € 18,59; sub 508: soppresso e costituito nel sub. 509; sub 509: categoria A/8, classe 4, consistenza vani 7,5, rendita € 1.297,60
(deriva dall'accorpamento dei sub. 504 e 508 – unito di fatto con subb. 503 e 505).
L'Ufficio asseriva la completezza ed esaustività motivazionale dell'avviso impugnato in quanto scaturente dalla procedura docfa attivata dalla stessa contribuente e fondato sui medesimi fatti obiettivi dichiarati dall'interessata mentre il verbale di sopralluogo era atto redatto in presenza della parte e da questa sottoscritto, oltre che a sua conoscenza in quanto ad essa consegnato in copia.
Deduceva l'Ufficio, altresì, le peculiarità costruttive e di finitura dell'immobile nonché il taglio dimensionale degli ambienti, la dotazione di servizi, una consistenza catastale totale di circa mq 550 nonché il parco di circa mq 38.650, di cui mq circa 16.350 strettamente connessi all'abitazione, concludendo che tali caratteristiche tipologiche eccedevano la soglia di ordinarietà nelle unità immobiliari di tipo abitativo e, pertanto, determinavano l'inclusione dell'unità immobiliare nella categoria A/8-abitazione in villa. Infine,
l'Ufficio ribadiva l'unicità della parte abitativa dell'immobile, attesa la possibilità di comunicazione e accesso ai diversi locali attraverso semplici porte interne.
L'Ufficio concludeva chiedendo il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, va osservato che nessuna nullità deriva dal peculiare iter amministrativo che ha portato all'emissione dell'avviso di accertamento in rettifica impugnato nel presente giudizio.
In particolare, l'annullamento in autotutela dell'avviso di accertamento precedente risulta ordinaria espressione del potere dell'Organo accertatore e scaturisce dall'esecuzione del sopralluogo presso l'immobile, avvenuto a seguito della formulazione di contestazioni avverso il primo avviso di accertamento da parte dello stesso odierno ricorrente. Detto sopralluogo ben poteva fornire all'Ufficio nuovi elementi di valutazione che giustificavano l'annullamento degli avvisi di rettifica già emessi e l'emissione di nuovi avvisi di accertamento, non potendosi ravvisare alcuna consumazione del potere accertativo e impoesattivo dell'Amministrazione finanziaria.
In via generale, l'avviso di accertamento può essere annullato in sede di autotutela e rinnovato dall'Amministrazione finanziaria in virtù del potere, che le compete, di correggere gli errori dei propri provvedimenti nei termini di legge, salvo che l'atto rinnovato non costituisca elusione o violazione dell'eventuale giudicato formatosi sull'atto nullo (ipotesi non ricorrente nella specie), come da consolidato orientamento della S.C. (Cass., Sez. 5 - , Ordinanza n. 11849 del 05/05/2023; Sez. Un., Sentenza n. 30051 del 21/11/2024).
L'esame dell'avviso impugnato denota la sua rispondenza ai requisiti di motivazione prescritti dalla legge. In particolare, la relazione illustrativa contenuta nell'avviso spiega compiutamente, in modo sintetico, le ragioni per le quali l'Ufficio ha ritenuto di accorpare i due subalterni in cui si componeva l'immobile a seguito della procedura docfa promossa dal contribuente. L'indicazione degli elementi di fatto posti a fondamento di tale conclusione dell'Ufficio esime dal doversi apprezzare il difetto di allegazione del verbale del menzionato sopralluogo, atto che, comunque, era a conoscenza del contribuente per essergli stato consegnato in copia.
Quanto al classamento come A/8 dell'immobile, va osservato che lo stesso risultava già proposto dai precedenti proprietari dell'immobile con procedura docfa del 2011 e veniva validato dall'Ufficio, in particolare, in data 25/8/2011 con protocollo n. VA0359142. Con l'odierno avviso di accertamento, dunque, l'Ufficio non faceva che rettificare la diversa classificazione proposta successivamente, disconoscendone evidentemente il fondamento sulla scorta degli stessi elementi obiettivi addotti dal contribuente e riportando il classamento alla situazione già esistente in precedenza. L'indicazione degli elementi fattuali rilevati in sede di sopralluogo, concernenti l'unitarietà dell'immobile articolato in una pluralità di locali tra loro comunicante, appare pertanto elemento sufficiente a giustificare la conservazione del classamento preesistente.
Anche tale motivo di ricorso va, pertanto, disatteso.
Infine, la descrizione delle caratteristiche dell'immobile, corredata dalla documentazione fotografica, induce a ritenere corretta la qualificazione dell'immobile come di abitazione in villa, operata dall'Ufficio. In tal senso militano sia la considerazione della superficie complessiva dell'abitazione, considerata nella sua unitarietà date le caratteristiche di accessibilità surrichiamate, sia la dotazione di un ampio parco, come sopra riferito.
Irrilevante è la qualifica della proprietaria, odierna ricorrente, di imprenditore agricolo, trattandosi di qualità soggettiva che non modifica l'obiettiva consistenza dell'immobile né del parco, di cui non è provato il fatto di essere oggetto di attività agricole o di silvicoltura.
Del resto, l'assunto secondo il quale il precedente proprietario avrebbe errato nel proporre, a suo tempo, la classe A/8, è rimasto del tutto apodittico e non supportato da alcun elemento oggettivo.
Conclusivamente, dunque, il ricorso non può che essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite liquidate in
€ 1.500,00.
Varese, 28.10.2025
Il Giudice est.
dott. Nicola Cosentino
Il Presidente
dott. Luca Petrucci