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Sentenza 12 febbraio 2026
Sentenza 12 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Catania, sez. III, sentenza 12/02/2026, n. 1271 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Catania |
| Numero : | 1271 |
| Data del deposito : | 12 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 1271/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 3, riunita in udienza il 11/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
ZZ ON LO MA, Presidente
AN SALVATORE, Relatore
NIGRO PASQUALE, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 2913/2020 depositato il 24/09/2020
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di San Giovanni La Punta - Casa Comunale 95037 San Giovanni La Punta CT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 6 IMU 2014
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente: E' presente per la ricorrente l'avv. Nominativo_1, in delega dell'avv. Difensore_1, la quale si riporta ai propri atti e comunque evidenzia che, con sentenza n. 4609/2024 - tra l'altro già versata in atti - questa C.G.T., sez. IV, ha determinato per l'annualità 2015 un valore del terreno inferiore rispetto a quello indicato nell'avviso di accertamento e, pertanto, chiede un allineamento al predetto valore.
Nessuno è presente per il Comune di San Giovanni La Punta.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto depositato il 24 Settembre 2020, la Signora Ricorrente_1, codice fiscale LSCGPP4L50A638E, ricorre avverso avviso di accertamento n. 6, relativo a IMU anno 2014, notificato in data 24.12.2019, recante la somma di euro 2.181,00 e
contro
Comune di San Giovanni La Punta.
La ricorrente, a sostegno della nullità dell'atto impugnato, eccepisce:
1) Illegittimità dell'avviso di accertamento per difetto di motivazione.
La parte motiva dell'atto impugnato, che dovrebbe fare il punto sulla natura giuridica delle zone facenti parte del fondo rustico della Alesci risulta infatti non solo poco chiaro ma anche evidentemente errato.
In particolare il comune di San Giovanni La Punta ripartisce il terreno in cinque maxi zone: una di verde attrezzato, una per insediamenti produttivi, due aree residenziali di espansione di cui una C2 e una C4 e un'altra zona di terreno agricolo e riferisce a ciascuna di essere un separato valore. Nessuna giustificazione, tuttavia, viene data con riferimento ai criteri utilizzati per la determinazione dei predetti valori;
e ciò nonostante che il D.L.vo 504/92 in materia di ICI, fissi precisi criteri per la determinazione del valore venale delle aree edificabili.
2) Non è chiaro, ancora, la fonte utilizzata dal Comune di San Giovanni La Punta per determinare i valori unitari accertati nel caso in esame.
Il D.L.vo 504/92, infatti, fissa precisi criteri per la determinazione del valore venale dei terreni che si assumono edificabili. Il valore di essi, pertanto, deve scaturire dall'applicazione degli stessi ed il relativo procedimento dovrebbe essere desumibile dalla parte motiva del provvedimento impositivo. Nulla di ciò emerge dai provvedimenti impugnati i quali, per ciò solo, devono essere annullati per assenza assoluta di motivazione.
La questione non muta nell'ipotesi in cui i valori accertati nella fattispecie derivino da una qualche delibera tesa all'individuazione dei valori ordinari per zona omogenea. Passando all'IMU è evidente, quindi, come i valori determinati in sede amministrativa siano idonei ad individuare il contribuente 'a rischio accertamento' ma non consentono la loro applicazione automatica alle aree ricadenti nella relativa zona omogenea.
3) I provvedimenti impugnati sono errati anche nel merito.
Come dimostrato dallo stralcio cartografico del PRG, nella particella di proprietà della signora Ricorrente_1 non vi è alcuna zona C4 e, anche qualora si volesse far rientrare in tale zona un pezzetto di terreno, questo di certo non potrebbe avere una estensione di 725 mq. Le aree in esame in ogni caso sono di fatto inedificabili, come emerge dalla nota prot. 22.033 del 3/8/2009 con la quale l'U.T.C. comunicò di non poter neppure prendere in considerazione un progetto edilizio presentato dall'interessata.
4) In ogni caso, le specifiche caratteristiche che presenta il terreno in esame conducono ad una valutazione largamente inferiore rispetto ai valori astrattamente riferiti dal Comune di S.G. La Punta.
La circostanza che il terreno, in base allo strumento urbanistico abbia astratta vocazione edificatoria sposta la determinazione dell'imponibile tassabile dalla capitalizzazione della rendita dominicale al valore venale ma non consente di riferire allo stesso terreno valori largamente eccedenti rispetto a quelle reali. L'effettivo valore venale del terreno in esame è stato determinato dall'ing. Nominativo_2 con apposita perizia giurata che in copia si produce. Nell'elaborato anzi citato, dopo un'attenta descrizione dello stato dei luoghi e delle potenzialità edificatoria di ciascuna parte dell'area, si è arrivati ad un valore totale di circa € 88.000,00 largamente inferiore, anzi addirittura la metà, di quanto accertato dal Comune di San Giovanni La Punta.
Per i superiori motivi chiede la nullità dell'atto impugnato con vittoria di spese e compensi.
Il Comune di San Giovanni la Punta, chiamato in causa, non risulta costituito in giudizio.
In data 09 Settembre 2025 la ricorrente deposita memorie illustrative con la quale, chiede un rinvio della trattazione al fine di consentire la formalizzazione della transazione intercorsa fra le parti del presente giudizio.
All'udienza del 11 Febbraio 2026 la causa viene trattata in pubblica udienza e posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania, esaminati gli atti del procedimento, ritiene il ricorso parzialmente fondato.
La Corte rileva che l'avviso di accertamento impugnato è privo di adeguata e congrua motivazione, non essendo indicati i criteri utilizzati per la determinazione del valore dell'area, in violazione dell'art. 5, comma
5, D.Lgs. 504/92. La semplice indicazione di valori unitari per zona omogenea, senza riferimento alle concrete caratteristiche del terreno, non soddisfa l'onere motivazionale, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità. In particolare, la normativa di riferimento (art. 5, comma 5, D.Lgs. 504/92) stabilisce che il valore venale in comune commercio delle aree edificabili deve essere determinato tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell'indice di edificabilità, della destinazione d'uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. La giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. V, n.
22531/2019; Cass. civ., sez. V, n. 14424/2016) ha più volte ribadito che l'avviso di accertamento deve contenere una motivazione idonea a consentire al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa tributaria e di contestarne la fondatezza, anche in relazione ai criteri di valutazione adottati.
Nel caso di specie, il Comune si è limitato a ripartire il terreno in diverse zone omogenee, attribuendo a ciascuna un valore unitario, senza tuttavia esplicitare i criteri seguiti per la determinazione di tali valori, né fornire elementi concreti relativi alle caratteristiche specifiche del terreno oggetto di accertamento. Tale carenza motivazionale comporta la violazione dell'obbligo di motivazione dell'atto impositivo e determina l'illegittimità dell'avviso di accertamento. Inoltre, la Corte osserva che la determinazione del valore venale delle aree edificabili non può avvenire in modo automatico sulla base di delibere comunali che fissano valori medi per zona omogenea, in quanto tali delibere, secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte, non costituiscono strumento idoneo per il valido accertamento dei valori venali dei terreni edificabili, ma possono essere utilizzate solo come parametri di riferimento per l'individuazione dei contribuenti a rischio accertamento. La valutazione deve invece tener conto delle peculiarità del singolo terreno, delle sue effettive potenzialità edificatorie e delle eventuali limitazioni urbanistiche o di fatto che ne riducono il valore.
Nel caso in esame, la perizia giurata prodotta in atti ha fornito una valutazione dettagliata e motivata, tenendo conto delle effettive potenzialità edificatorie e delle limitazioni urbanistiche e di fatto gravanti sull'area, quali la presenza di vincoli di inedificabilità e la concreta impossibilità di sfruttamento edificatorio. La Corte, nel determinare il valore venale del terreno, tiene conto della sentenza n. 4609/2024 della Corte di Giustizia
Tributaria di Primo Grado di Catania, allegata agli atti, che ha già accertato per il medesimo terreno un valore venale pari a € 88.000,00 sulla base della perizia giurata versata in atti. Tale valore è stato riconosciuto anche dal Comune nella nota prot. n. 31032 del 1/8/2025.
Alla luce delle superiori considerazioni, la Corte ritiene di accogliere il ricorso nei limiti del valore venale del terreno pari a € 88.000,00, come accertato dalla sentenza n. 4609/2024 e riconosciuto dal Comune, e manda all'Ente impositore per la rideterminazione dell'imposta dovuta sulla base di tale valore. In ragione della reciproca soccombenza le spese del presente giudizio vengono compensate.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania in parziale accoglimento del ricorso, determina il valore del terreno oggetto di accertamento in € 88.000,00, come già accertato dalla sentenza n. 4609/2024,
e manda all'Ente impositore per la rideterminazione dell'imposta IMU dovuta per l'anno 2014 sulla base di tale valore.
Spese compensate.
Così deciso in Catania, nella Camera di Consiglio della III Sezione della Corte di Giustizia Tributaria di Primo
Grado di Catania in data 11 Febbraio 2026.
IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE
(Dott. Salvatore Panebianco) (Dott. Antonino Angelo Matarazzo)
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 3, riunita in udienza il 11/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
ZZ ON LO MA, Presidente
AN SALVATORE, Relatore
NIGRO PASQUALE, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 2913/2020 depositato il 24/09/2020
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di San Giovanni La Punta - Casa Comunale 95037 San Giovanni La Punta CT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 6 IMU 2014
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente: E' presente per la ricorrente l'avv. Nominativo_1, in delega dell'avv. Difensore_1, la quale si riporta ai propri atti e comunque evidenzia che, con sentenza n. 4609/2024 - tra l'altro già versata in atti - questa C.G.T., sez. IV, ha determinato per l'annualità 2015 un valore del terreno inferiore rispetto a quello indicato nell'avviso di accertamento e, pertanto, chiede un allineamento al predetto valore.
Nessuno è presente per il Comune di San Giovanni La Punta.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto depositato il 24 Settembre 2020, la Signora Ricorrente_1, codice fiscale LSCGPP4L50A638E, ricorre avverso avviso di accertamento n. 6, relativo a IMU anno 2014, notificato in data 24.12.2019, recante la somma di euro 2.181,00 e
contro
Comune di San Giovanni La Punta.
La ricorrente, a sostegno della nullità dell'atto impugnato, eccepisce:
1) Illegittimità dell'avviso di accertamento per difetto di motivazione.
La parte motiva dell'atto impugnato, che dovrebbe fare il punto sulla natura giuridica delle zone facenti parte del fondo rustico della Alesci risulta infatti non solo poco chiaro ma anche evidentemente errato.
In particolare il comune di San Giovanni La Punta ripartisce il terreno in cinque maxi zone: una di verde attrezzato, una per insediamenti produttivi, due aree residenziali di espansione di cui una C2 e una C4 e un'altra zona di terreno agricolo e riferisce a ciascuna di essere un separato valore. Nessuna giustificazione, tuttavia, viene data con riferimento ai criteri utilizzati per la determinazione dei predetti valori;
e ciò nonostante che il D.L.vo 504/92 in materia di ICI, fissi precisi criteri per la determinazione del valore venale delle aree edificabili.
2) Non è chiaro, ancora, la fonte utilizzata dal Comune di San Giovanni La Punta per determinare i valori unitari accertati nel caso in esame.
Il D.L.vo 504/92, infatti, fissa precisi criteri per la determinazione del valore venale dei terreni che si assumono edificabili. Il valore di essi, pertanto, deve scaturire dall'applicazione degli stessi ed il relativo procedimento dovrebbe essere desumibile dalla parte motiva del provvedimento impositivo. Nulla di ciò emerge dai provvedimenti impugnati i quali, per ciò solo, devono essere annullati per assenza assoluta di motivazione.
La questione non muta nell'ipotesi in cui i valori accertati nella fattispecie derivino da una qualche delibera tesa all'individuazione dei valori ordinari per zona omogenea. Passando all'IMU è evidente, quindi, come i valori determinati in sede amministrativa siano idonei ad individuare il contribuente 'a rischio accertamento' ma non consentono la loro applicazione automatica alle aree ricadenti nella relativa zona omogenea.
3) I provvedimenti impugnati sono errati anche nel merito.
Come dimostrato dallo stralcio cartografico del PRG, nella particella di proprietà della signora Ricorrente_1 non vi è alcuna zona C4 e, anche qualora si volesse far rientrare in tale zona un pezzetto di terreno, questo di certo non potrebbe avere una estensione di 725 mq. Le aree in esame in ogni caso sono di fatto inedificabili, come emerge dalla nota prot. 22.033 del 3/8/2009 con la quale l'U.T.C. comunicò di non poter neppure prendere in considerazione un progetto edilizio presentato dall'interessata.
4) In ogni caso, le specifiche caratteristiche che presenta il terreno in esame conducono ad una valutazione largamente inferiore rispetto ai valori astrattamente riferiti dal Comune di S.G. La Punta.
La circostanza che il terreno, in base allo strumento urbanistico abbia astratta vocazione edificatoria sposta la determinazione dell'imponibile tassabile dalla capitalizzazione della rendita dominicale al valore venale ma non consente di riferire allo stesso terreno valori largamente eccedenti rispetto a quelle reali. L'effettivo valore venale del terreno in esame è stato determinato dall'ing. Nominativo_2 con apposita perizia giurata che in copia si produce. Nell'elaborato anzi citato, dopo un'attenta descrizione dello stato dei luoghi e delle potenzialità edificatoria di ciascuna parte dell'area, si è arrivati ad un valore totale di circa € 88.000,00 largamente inferiore, anzi addirittura la metà, di quanto accertato dal Comune di San Giovanni La Punta.
Per i superiori motivi chiede la nullità dell'atto impugnato con vittoria di spese e compensi.
Il Comune di San Giovanni la Punta, chiamato in causa, non risulta costituito in giudizio.
In data 09 Settembre 2025 la ricorrente deposita memorie illustrative con la quale, chiede un rinvio della trattazione al fine di consentire la formalizzazione della transazione intercorsa fra le parti del presente giudizio.
All'udienza del 11 Febbraio 2026 la causa viene trattata in pubblica udienza e posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania, esaminati gli atti del procedimento, ritiene il ricorso parzialmente fondato.
La Corte rileva che l'avviso di accertamento impugnato è privo di adeguata e congrua motivazione, non essendo indicati i criteri utilizzati per la determinazione del valore dell'area, in violazione dell'art. 5, comma
5, D.Lgs. 504/92. La semplice indicazione di valori unitari per zona omogenea, senza riferimento alle concrete caratteristiche del terreno, non soddisfa l'onere motivazionale, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità. In particolare, la normativa di riferimento (art. 5, comma 5, D.Lgs. 504/92) stabilisce che il valore venale in comune commercio delle aree edificabili deve essere determinato tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell'indice di edificabilità, della destinazione d'uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. La giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. V, n.
22531/2019; Cass. civ., sez. V, n. 14424/2016) ha più volte ribadito che l'avviso di accertamento deve contenere una motivazione idonea a consentire al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa tributaria e di contestarne la fondatezza, anche in relazione ai criteri di valutazione adottati.
Nel caso di specie, il Comune si è limitato a ripartire il terreno in diverse zone omogenee, attribuendo a ciascuna un valore unitario, senza tuttavia esplicitare i criteri seguiti per la determinazione di tali valori, né fornire elementi concreti relativi alle caratteristiche specifiche del terreno oggetto di accertamento. Tale carenza motivazionale comporta la violazione dell'obbligo di motivazione dell'atto impositivo e determina l'illegittimità dell'avviso di accertamento. Inoltre, la Corte osserva che la determinazione del valore venale delle aree edificabili non può avvenire in modo automatico sulla base di delibere comunali che fissano valori medi per zona omogenea, in quanto tali delibere, secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte, non costituiscono strumento idoneo per il valido accertamento dei valori venali dei terreni edificabili, ma possono essere utilizzate solo come parametri di riferimento per l'individuazione dei contribuenti a rischio accertamento. La valutazione deve invece tener conto delle peculiarità del singolo terreno, delle sue effettive potenzialità edificatorie e delle eventuali limitazioni urbanistiche o di fatto che ne riducono il valore.
Nel caso in esame, la perizia giurata prodotta in atti ha fornito una valutazione dettagliata e motivata, tenendo conto delle effettive potenzialità edificatorie e delle limitazioni urbanistiche e di fatto gravanti sull'area, quali la presenza di vincoli di inedificabilità e la concreta impossibilità di sfruttamento edificatorio. La Corte, nel determinare il valore venale del terreno, tiene conto della sentenza n. 4609/2024 della Corte di Giustizia
Tributaria di Primo Grado di Catania, allegata agli atti, che ha già accertato per il medesimo terreno un valore venale pari a € 88.000,00 sulla base della perizia giurata versata in atti. Tale valore è stato riconosciuto anche dal Comune nella nota prot. n. 31032 del 1/8/2025.
Alla luce delle superiori considerazioni, la Corte ritiene di accogliere il ricorso nei limiti del valore venale del terreno pari a € 88.000,00, come accertato dalla sentenza n. 4609/2024 e riconosciuto dal Comune, e manda all'Ente impositore per la rideterminazione dell'imposta dovuta sulla base di tale valore. In ragione della reciproca soccombenza le spese del presente giudizio vengono compensate.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania in parziale accoglimento del ricorso, determina il valore del terreno oggetto di accertamento in € 88.000,00, come già accertato dalla sentenza n. 4609/2024,
e manda all'Ente impositore per la rideterminazione dell'imposta IMU dovuta per l'anno 2014 sulla base di tale valore.
Spese compensate.
Così deciso in Catania, nella Camera di Consiglio della III Sezione della Corte di Giustizia Tributaria di Primo
Grado di Catania in data 11 Febbraio 2026.
IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE
(Dott. Salvatore Panebianco) (Dott. Antonino Angelo Matarazzo)