Sentenza n. 159/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 3, riunita in udienza il 30/01/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
DE SIMONE MARIO, Giudice monocratico in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1007/2025 depositato il 03/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Lesina - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 080-1638-2025 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 080-1638-2025 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 59/2026 depositato il 30/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta ai propri atti e si riporta alla sentenza n. 131/2026 emessa sempre dalla sezione III per altra annualità.
Resistente/Appellato: nessuno è comparso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto depositato il 3.10.2025 ed iscritto al nr di RG 1007/2025 la parte ricorrente impugnava l'avviso di accertamento relativo al mancato pagamento dell'IMU anno 2020 E 2021. Parte ricorrente eccepiva l'assenza di motivazione dell'atto; evidenziava l'inedificabilità di fatto dei terreni oggetto di imposizione.
Concludeva chiedendo la declaratoria di illegittimità dell'avviso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso deve essere parzialmente accolto.
Riguardo al difetto di motivazione, deve evidenziarsi come l'ente comunale con atto amministrativo ha provveduto alla determinazione del valore delle aree edificabili ai fini IMU dall'anno d'imposta 2015 è la delibera numero 15 del 30/07/2015 completo di determinazione tecnica di fissazione del prezzo al mq di suolo edificabile ai fini IMU;
tanto premesso appare evidente come dalla consultazione poteva essere desunto l'ammontare complessivo di quanto dovuto. Del resto la motivazione costituisce condizione di trasparenza dell'atto ed è funzionale all'esercizio del diritto di difesa del ricorrente che, nel caso di specie, ha potuto regolarmente esercitare la propria difesa.
Venendo al merito, in tema di valore venale dei terreni ai fini della tassazioni IMU ( in precedenza ICI) per un periodo si è registrato un contenzioso giurisprudenziale. Da una parte si era formato un primo orientamento giurisprudenziale che riteneva che ai fini ICI fosse sufficiente il semplice inserimento del terreno nel P.R.G. “generale” dell'ente locale come area edificabile, perché questo fosse tassato come tale (Cass. 24/08/2004, n.16751).
Tale orientamento si basava sull'assunto che l'inserimento del terreno nel P.R.G. “generale” come area fabbricabile determinasse un evidente, quanto inevitabile, aumento del suo valore e pertanto il prelievo
ICI dovesse essere rapportato a tale valore, mentre del tutto ininfluente risultava l'effettiva inedificabilità del medesimo.
Dall'altra parte si era formato un secondo orientamento che riteneva non sufficiente la circostanza dell'inserimento del terreno nel P.R.G. “generale” per tassarlo come area fabbricabile, se di fatto tale terreno rimaneva soggetto a vincolo d'inedificabilità, in quanto l'effettiva edificabilità viene subordinata all'emanazione di un piano “attuativo” (o in attesa dell'approvazione del P.R.G. da parte della regione). In tal caso il terreno, deve essere considerato e dunque tassato ai fini ICI, come terreno agricolo.
Il contrasto è stato risolto dalle Sez. U, Sentenza n. 25506del 30/11/2006: “In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005,
n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre
1992, n. 504, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo
"iusaedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio”.
Nel “merito”, poi, le Sezioni Unite, opportunamente precisano: “l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli”
(…) “In definitiva, la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi "non inedificabili", non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n.504/1992”(…).
Sul punto precisano le Sezioni Unite: “L'intervenuta approvazione degli strumenti attuativi potranno però, incidere sulla concreta valutazione dell'area edificabile”.… “Anche perché i tempi ancora necessari per il perfezionamento delle procedure, con tutte le incertezze riferite anche a quelli che potranno essere i futuri contenuti prescrittivi, entrano in gioco come elementi di valutazione in ribasso.
Seguendo le indicazioni della Suprema Corte, dunque, occorrerà verificare gli elementi apportati dal ricorrente, non essendo oggetto di dubbio l'astratta edificabilità dei terreni. Ebbene parte ricorrente non introduce elementi idonei a ritenere di doversi discostare dalle valutazioni effettuate dal Comune. Deve rilevarsi, invero, come copiosa giurisprudenza di questa Corte abbia provveduto a rideterminare il valore dei terreni;
funzionale a tale operazione è l'attività deduttiva e probatoria della parte che deve precisare e provare dove si trovano i terreni, precisare le difficoltà all'edificabilità e, spesso, produrre perizia tecnica.
Nel caso di specie parte ricorrente si è limitata a generiche ed astratte valutazioni in diritto che non consentono valutazioni concrete sul valore. Nonostante ciò, ritiene il collegio che la valutazione offerta dal comune sia del tutto esorbitante rispetto ai valori medi, per cui appare opportuna la riduzione del 50% del valore dei terreni.
Spese compensate.

P.Q.M.

la Corte di Giustizia Tributaria di Foggia, TERZA Sezione, definitivamente pronunciando sul ricorso così provvede:
1) accoglie parzialmente il ricorso come in motivazione;
2) spese compensate
Foggia 30 gennaio 2026
IL PRESIDENTE
Dr Mario De Simone