Sentenza n. 69/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SASSARI Sezione 1, riunita in udienza il 25/09/2025 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
MAMMONE ARMANDO, Presidente
LI EL, OR
VAIRO GIUSEPPA, Giudice
in data 25/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 118/2025 depositato il 04/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Santa Teresa Gallura
elettivamente domiciliato presso tributi@pec.comunestg.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2161 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 428/2025 depositato il
29/09/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Conclusioni
Per la ricorrente: si annulli l'avviso di accertamento impugnato e le irrogate sanzioni;
si condanni l'Amministrazione comunale alle spese di giudizio.
Per il comune di Santa Teresa di Gallura: rigettare il ricorso col favore delle spese.
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Con ricorso ritualmente proposto la Ricorrente_1 Srl in persona del legale rappresentante impugna l'Avviso di Accertamento n°2161 del 27.12.2024 ai fini IMU per l'anno 2019, emesso e notificato in data 8 gennaio
2025 dal comune di Santa Teresa di Gallura, contenente la richiesta di pagamento dell'imposta di € 9.910,00 con irrogate sanzioni per € 9.910,00 per omesso versamento dell'imposta, oltre interessi legali per € 456,92, per la somma complessiva di€ 23.693,00, per i terreni di sua proprietà siti in Comune di Santa Teresa Gallura.
Premetteva la ricorrente che le aree, ubicate in località Terra Vecchia, sono classificate parte come zona omogenea, alcuni esenti da IMU, tutti inseriti nella fascia costiera dei 2000 metri dalla battigia e non interessati da alcun intervento urbanistico. Di fatto, pur essendo inseriti nella zona F Turistica del Piano generale
Urbanistico Comunale, gli stessi terreni non sono edificabili per la loro inesistente potenzialità edificatoria per mancato adeguamento del PUC. Mancherebbe perciò il presupposto dell'imposizione, anche in considerazione di quanto stabilito dalla Corte di Cassazione in relazione alla qualificazione di un'area come edificabile ai fini tributari, per cui i piani regolatori comunali devono essere integrati con quelli paesaggistici regionali, come da Risoluzione Centrale Normativa e Contenzioso dell'agenzia n.460/E del 2.12.2008.
Si è costituito in giudizio il comune di Santa Teresa di Gallura, per affermare che con l'approvazione del Puc, avvenuta nell'anno 2001, si sarebbe determinata una variazione in aumento, di maggiore valorizzazione delle aree edificabili nel comune di Santa Teresa.La ricorrente, di fatto, avrebbe omesso di dichiarare ben
36.000 metri quadrati poiché considerati come terreni agricoli.
Ha depositato memoria ex art.32 D.Lgs. n. 546/31.12.1992 nella quale ha richiamato la natura di area fabbricabile ai fini IMU delle aree destinate a “Verde Attrezzato e Spazio per lo Sport” per depositare e sostenere che anche la Corte di cassazione con sentenza n. 22866 del 21 luglio 2022 ha ben chiarito che
“l'inclusione di un'area destinata dal Piano Regolatore Generale a verde attrezzato e spazio per lo sport non esclude l'oggettivo carattere edificabile della stessa ai sensi del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, ma incide solo sulla determinazione del valore venale del bene...”.
Le parti, presenti all'udienza pubblica, insistono per l'accoglimento delle proprie ragioni, in particolare per la ricorrente si insiste per la dichiarazione di inedificabilità delle aree di cui trattasi.
A conclusione, la causa è trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve essere rigettato.
La giurisprudenza di merito di questa Corte, anche di secondo grado, nonché quella di legittimità della
Suprema Corte di Cassazione si è occupata della questione oggetto del presente contenzioso: la natura di area edificabile nel comune di Santa Teresa di Gallura e conseguentemente il valore che ad esse deve essere attribuito ai fini dell'Imposta Municipale Propria. Ai fini dell'Imposta Comunale (ICI) è necessario che le aree di interesse siano inserite nei Piani Regolatori generali, seppure con le limitazioni date dai vincoli in esse insistenti concernenti l'assoluta in edificabilità per le aree ricomprese nella fascia di 2000 metri dalla linea della battigia.
Assume la ricorrente che tale vincolo di fatto inibisce qualsiasi edificabilità del terreno, facendo venir meno nel caso di specie il presupposto impositivo dell'Imposta.
Osserva il Collegio che il Comune ha operato in conformità alla normativa in materia e alla giurisprudenza della Corte di Cassazione. Il concetto di area edificabile è espresso nell'art. 2, co 1, lett. b), pag. 6 del D.
Lgs. 504/92 che definisce area fabbricabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alla possibilità effettiva ai fini dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità mentre ai fini della determinazione del valore imponibile si deve avere riguardo al valore venale in comune commercio, come disposto dall'art.5 del D.Lgs. n. 504/1992.
La determinazione del valore venale in comune commercio per le aree fabbricabili deve avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
Soccorre ulteriormente la norma con l'interpretazione autentica fornita dall'art. 11-quaterdecies, comma 16, conv., con modif. dalla L. n. 248 del 2005 che ha precisato che (“Ai fini dell'applicazione del decreto legislativo
30 dicembre 1992, n. 504, la disposizione prevista dall'articolo 2, comma 1, lettera b)” si interpreta nel senso che “un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”), e del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, conv., con modif., dalla L. n. 248 del 2006, (“Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986,
n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”).
L'edificabilità di un'area, per l'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi, tenuto altresì conto del citato D.Lgs. n. 504 del 1992, detto art. 2, comma 1. Con ciò a significare che ai fini fiscali non è necessario che l'edificabilità sia effettiva essendo infatti sufficiente che la stessa sia anche solo potenziale.
La Corte rileva che detti terreni sono stati classificati nel PUC, approvato definitivamente con delibera del
Consiglio Comunale n. 40 del 19.06.2000 e n. 52 del 26.09.2000 pubblicate nel BURAS del 05.07.2001, nella Sottozona F.

4.2.2. della Zona F.

4.2. Terravecchia e per quanto affermato dal Responsabile del urbanistica e Edilizia Privata del Comune, nelle aree di interesse sono consentiti interventi edilizi a scopo
“Uso Turistico”.
In ogni caso, osserva il Collegio che sulla questione è intervenuta la decisione del Giudice di secondo grado n. 318 depositata il 16.04.2022, a seguito dell'impugnazione della sentenza n.374/2020 della già CTP di primo grado, terza Sezione.
Scrive il giudice dell'appello: “il Collegio osserva, fatta salva l'ipotesi di espressa dichiarazione di inedificabilità assoluta dell'area, che se l'area è inserita nello strumento urbanistico tra le aree fabbricabili diviene giuridicamente un terreno edificabile anche se sono presenti vincoli che impediscono in concreto l'utilizzo edificatorio dello stesso. La corretta tassazione ICI/IMU dell'area consente di graduare l'imposizione fiscale garantendo la compatibilità del prelievo tributario con il principio costituzionale della capacità contributiva
(art. 53 Cost.). In definitiva in tale fattispecie assume elemento centrale la corretta individuazione dello specifico valore venale del terreno, valutato ai sensi dell'art. 5, comma 5, del DLgs. n.504/1992, quindi la valutazione della sua reale potenzialità edificatoria o di altro utilizzo ammesso”. “Se i criteri di calcolo vengono applicati correttamente, il contribuente subirà un prelievo che non sarà mai superiore a quello giustificato dal reale valore del bene posseduto” (Cass. SU 25506/2006 cit.). “Venendo al caso in esame, le aree di cui trattasi sono state classificate nel Piano Urbanistico Comunale del Comune di Santa Teresa di Gallura in
Zona F.4.2 – Terravecchia e Sottozona F.4.2.1 – Terravecchia. Si tratta di zone ricomprese nel comparto
“F – Turistiche” ed entrambe interessata da opere di urbanizzazione realizzate da circa trent'anni e da limitate volumetrie residenziali. Tra gli interventi consentiti, rispetto all'”uso turistico”, rientrano le strutture ricettive limitatamente agli alberghi di cui alla L. R. n. 22/84 nonché il recupero del patrimonio edilizio esistente e attrezzature di base con punti di ristoro, rifugio, impianti sportivi. L'esistenza di vincoli su dette aree, che non consentono di edificare direttamente se non in presenza di piani attuativi di vario genere, non consente tout court di affermare l'esonero dall'assoggettamento delle aree all'applicazione dell'imposta comunale.
L'area infatti comunque mantiene un suo valore, seppur limitato, che deve essere tenuto in considerazione in funzione di una futura possibilità edificatoria. L'art. 15 comma 3 del PPR, che riguarda specificatamente le aree di cui si tratta, stabilisce che “per i comuni dotati di PUC approvato ai sensi dei commi 1 e 2 dell'art. 8 L. R. n. 8/2004 nelle medesime Zone C, D, F e G possono essere realizzati gli interventi previsti negli strumenti urbanistici attuativi, purché approvati e con convenzioni efficaci alla data di adozione del Piano
Paesaggistico Regionale”. La norma non contiene quindi un divieto assoluto di edificabilità, come ad esempio dispone la norma contenuta nell'art. 12 comma 2 delle NTA, relativamente ai terreni costieri ricompresi in una fascia di profondità di 300 metri dalla linea di battigia. In tal senso lo stesso Comune produce il parere fornito all'ufficio tributi del Comune di Santa Teresa di Gallura dall'ing. Nominativo_1, Responsabile del Settore Edlizia Provata, SUAP e Commercio, in data 26.1.2018, che ricostruisce esattamente la potenzialità edificatoria dell'area, laddove espressamente dichiara che “In riferimento al Piano Urbanistico
Comunale (P.U.C.) approvato definitivamente … i terreni individuati catastalmente al F° 3 mappali: 491, 492,
669, 519, 817 ed al F° mappale: 729/parte, ricadono in Sottozona F4.2.1. Tale sottozona è interessata da un Piano di Lottizzazione approvato in data 11/05/2006 e convenzionato in data 11/05/2006 con Rep. N.
1149, prima della data di adozione del Piano Paesaggistico Regionale ed è attualmente in fase di rinnovo.
Tali mappali pur essendo interclusi nel Piano di Lottizzazione sopracitato, risultano stralciati dallo stesso.
Pertanto l'edificazione dei succitati terreni è subordinata alla presentazione di un Piano di Lottizzazione a stralcio o Permesso di Costruire Convenzionato. Il Piano di Lottizzazione verrà convenzionato dopo l'approvazione definitiva della variante PUC adottata con deliberazione di C.C. n. 33 del 27.11.14 e n. 73 del 29.12.15 e la verifica di coerenza da parte dell'Assessorato Regionale agli Enti Locali, Finanza e
Urbanistica”. “Il Comune quindi non esclude in modo assoluto l'edificabilità dell'area ma subordina la stessa
“alla presentazione di un Piano di Lottizzazione a stralcio o Permesso di Costruire Convenzionato”. La stessa società Ermea srl, nel contestare l'atipicità ed il contenuto del parere, riconosce che nella variante al PUC, in adeguamento al PPR, sono stati inseriti in Zona F Turistica Edificabile di proprietà della soc. Ermea srl. parte dei terreni oggetto del presente contenzioso e precisamente “mq. 16.706, mentre la restante superficie di mq. 21.655 è stata inserita nelle Zone E5.B ed H, assolutamente inedificabili, che rappresentano rispettivamente il 44 e il 56% della complessiva originaria superficie di mq. 38.361” e che “pertanto, soltanto dall'anno successivo al 2015 il comune potrà pretendere dalla Ricorrente_1 a srl. il pagamento dell'IMU relativamente ad una superficie di mq. 16.706”. In definitiva, la sussistenza di potenzialità edificatoria dell'area ha trovato puntuale conferma allorquando il Comune, con variante al PUC, in adeguamento al PPR, e quindi senza alcun intervento legislativo regionale, ha inserito in zona F Turistica Edificabile parte dei terreni di cui si tratta, così confermando in atti che non si trattava di fattispecie di inedificabilità assoluta”.
Concludeva il giudice di secondo grado: “Per quanto sopra esposto, il Collegio ritiene che l'inserimento dell'area in questione all'interno del Piano Regolatore del Comune, con il rispettivo contenuto vincolistico, assegna al terreno stesso il connotato dell'edificabilità, cioè dell'astratta potenzialità edificatoria, subordinata alla presentazione di un piano di lottizzazione a stralcio o permesso a costruire convenzionato, e quindi l'assoggettamento all'imposta comunale”. Per quanto sopra argomentato e accertato anche dal giudice di appello, l'avviso di accertamento impugnato non può che ritenersi legittimamente emesso con conseguente rigetto del ricorso.
La complessità delle questioni trattate giustificano la compensazione delle spese tra le parti in causa.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso. Dispone la compensazione delle spese.