Sentenza n. 154/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BARI Sezione 5, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore
09:00 con la seguente composizione collegiale:
ET TO ES, Presidente
IACOVONE MARIA, Relatore
PILIEGO ALESSANDRA, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 776/2025 depositato il 28/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bari - Via Giovanni Amendola 201/7 70126 Bari BA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025BA0007373 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 46/2026 depositato il 15/01/2026 Richieste delle parti:
Il difensore della società ricorrente ribadisce le ragioni del ricorso, insistendo per l'accoglimento.
Il rappresentante dell'Ufficio illustra le ragioni dell'Ente, insistendo per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Ricorrente_1 S.r.l., in persona del suo rappresentante legale Rappresentante_1, ha proposto ricorso a questa CGT di 1° grado nei confronti dell'Agenzia delle Entrate impugnando l'Avviso di accertamento n.2025BA0007373 inerente una nuova determinazione di classamento e rendita catastale relativa all'immobile sito nel Comune di Luogo_1 Via Indirizzo_1 Identificativo_Catastale_1; Categoria C/1 classe 3, mq. 232, rendita catastale € 5.619,46..
Premette la società ricorrente:
- che con il suindicato avviso veniva rettificato il valore catastale denunciato dalla ricorrente che era stato calcolato sulla base dell'effettivo stato dei luoghi e suddivisione dell'immobile intervenuta a seguito di CILA prot. n.99358 del 29/12/2023 distinguendo la zona adibita a locale commerciale, quale area principale, e la retrostante zona ad uso deposito/magazzino;
- che il valore catastale, notificato con il suddetto avviso di accertamento n.2025BA0007373 dall'ufficio dell'Agenzia del Territorio confermandone la categoria e la classe, aveva considerato l'intera unità immobiliare, come principale adibita a vendita, senza tener conto della zona retrostante adibita a servizi e deposito/magazzino;
- che l'Ufficio nell'atto di accertamento catastale impugnato aveva indicato tre diverse unità immobiliari di diversa tipologia e dimensioni ubicate nel medesimo Comune, quali parametro di confronto, che confermano in toto la Categoria C/1 e la Classe 3, come da denuncia fatta dalla società ricorrente.
- che la R.C. dichiarata per l'immobile di Indirizzo_1 in Luogo_1 è pari ad € 3.512,17 mentre la R.C. accertata dall'Ufficio è pari ad € 5.619,46.
- che l'accertamento impugnato era privo di motivazione logico-giuridica, ed era stato effettuato senza alcun sopralluogo in presenza e senza la verifica de visu dell'immobile oggetto di accertamento con la concreta verifica della destinazione degli spazi interni esattamente come dichiarato.
Questi i motivi del ricorso:
1) carenza di motivazione dell'atto impugnato. della consistenza e la intervenuta nuova distribuzione d'uso dei vani interni.
2) L'errata attribuzione della consistenza;

3) L'insufficienza dei dati forniti e della incongrua tipologia di unità immobiliari di confronto;

4) La mancanza del sopralluogo.
Si è costituito l'Ufficio che ha controdedotto ed ha chiesto il rigetto del ricorso.
All'udienza del 15.1.2026, dopo la relazione del Giudice all'uopo delegato, le parti hanno concluso come in epigrafe riportato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il 1° motivo del ricorso è infondato. Chè infatti dall'avviso di accertamento impugnato la ricorrente ha potuto comunque il dettaglio dei dati di rettifica operati dall'Ufficio emittente e, quindi, svolgere compiutamente la propria difesa . D'altra parte, anche in relazione alle prescrizioni dettate dall'art. 7 della L. 212/2000 (recante il c.d. Statuto del contribuente), la Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato il principio secondo cui, quanto all'obbligo di motivazione (anche dell'avviso di accertamento di un maggior valore), è necessario e sufficiente che l'avviso enunci il “criterio astratto” (in base al quale è stato rilevato il maggior valore), con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per il raggiungimento di detti obiettivi, essendo riservato alla sede contenziosa l'onere dell'Ufficio di provare nel contraddittorio con il Contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa nel quadro del parametro prescelto e la facoltà del Contribuente di dimostrare l'infondatezza della stessa anche in base a criteri non utilizzati per l'accertamento.
Nel merito, il ricorso è fondato e va quindi accolto.
Come descritto dallo stesso Ufficio nelle controdeduzioni, l'unità immobiliare de qua, sita nel Comune di Luogo_1, con ingresso dalla via Indirizzo_1 fa parte di un fabbricato di remota costruzione realizzato antecedentemente agli anni '40. Il fabbricato si trova in zona centrale ed è composto, a piano terra, dall'unità in discussione e da un deposito, mentre ai piani superiori vi sono solo abitazioni. Per quanto attiene l'unità oggetto di ricorso, si rappresenta che questa è composta da struttura portante e volte in muratura ed è disposta su due piani (oltre un terrazzo al secondo piano). La parte di piano terra è composta principalmente da un ingresso, che ha una forma irregolare ed è alquanto lunga e stretta, e la parte retrostante che ha dimensioni più proporzionate con forma pressoché rettangolare. Nella parte retrostante vi sono n. 2 servizi igienici, un atrio coperto che assolve alla funzione di illuminare tutto l'ambiente e una scala che porta al primo piano. Al primo piano, invece vi è un deposito di circa 30 m², un bagno ed una veranda di circa 40 m².
Per quanto riguarda la storia censuaria si fa presente che l'unità, alla data dell'impianto meccanografico
(1987), risultava censita nella categoria C/2 (deposito – v. all. 2). Detta situazione è rimasta invariata fino al
2014, anno in cui veniva presentata una denuncia di variazione per “Ristrutturazione, ampliamento e variazione della destinazione da deposito a negozio” con classamento proposto in categoria C/1 di classe
3ª, consistenza m² 232 e rendita catastale di € 5.619,46. L'Ufficio, in sede di accertamento, validava il classamento proposto dalla parte che assumeva, pertanto, carattere di definitività. Nel 2016 la parte presentava un'altra denuncia di variazione (Do.C.Fa.) con causale “Variazione della destinazione da negozio ad attività commerciale” e, in questa occasione, proponeva la categoria D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni). L'Ufficio, in fase di verifica, ripristinava il classamento precedentemente proposto e validato, ovvero notificava la categoria C/1 di classe 3ª, consistenza m² 232 e r.c. di € 5.619,46. A seguito della notifica del suddetto classamento, la società proponeva reclamo/mediazione che l'Ufficio non accoglieva e, pertanto, si instaurava il contenzioso che si concludeva con l'emissione, da parte della C.T.P. di Bari, della sentenza n. 1239/11/2018 (all. 3 alle controdeduzioni ), con cui veniva rigettato il ricorso, confermando, così, il classamento notificato dall'Ufficio. La società impugnava la suddetta sentenza, emessa dalla C.T.P. di Bari,
e proponeva, pertanto, appello. Anche la C.G.T. di secondo grado di Puglia, con la Sentenza 1001/2023 (all.
4), rigettava l'appello di parte ri-confermando, così, quanto notificato dall'Ufficio.
Sta di fatto che, con un ulteriore Do.C.Fa. di variazione, la società ricorrente ha denunciato una ulteriore
“diversa distribuzione degli spazi interni” e ha proposto la categoria C/1 di classe 3ª, consistenza m² 145 e rendita catastale di € 3.512, 17 . Sta di fatto che l'Ufficio ha rettificato la consistenza mq 232 e la rendita catastale di € 5.619,46 che la ricorrente ha inteso impugnare contestando «L'errata attribuzione della consistenza» operata dall'Ufficio e al riguardo evidenziando che «l'Ufficio si è limitato a modificare la sola rendita dell'unità immobiliare della ricorrente lasciando invariati sia la Categoria che la Classe disconoscendo sine titulo la corretta variazione della consistenza e la intervenuta nuova distribuzione d'uso dei vani interni ». A fronte di tale osservazione, l'Ufficio ritiene che “ osservando in maniera attenta le varie planimetrie (anno 2014 -all. 5, 2016 -all. 6, e attuale -all. 7) presentate in occasione delle variazioni denunciate, non sono state riscontrate significative ed evidenti trasformazioni tali da giustificare una riduzione della rendita catastale del 40% (rendita catastale proposta € 3.512,17 rispetto a quella notificata, e da sempre attribuita all'immobile, di € 5.619,46). Quello che si riscontra sulla planimetria attuale, rispetto alle pregresse, è un piccolo semplice e lineare tramezzo di circa metri 3,80 con una porta di cica 2,00 metri posto nella zona ingresso (v. all. 7). Si ritiene, pertanto, che un piccolo tramezzo non possa giustificare una siffatta riduzione di rendita”. Sta di fatto che il presente accertamento è scaturito, senza alcun tipo di verifica in loco, unicamente a seguito della comunicazione di intervenuta variazione catastale per lavori edili dichiarati dalla ricorrente.
Peraltro, il tecnico redattore del documento Do.C.Fa. in atti, nel determinare la consistenza dell' u.i. in questione, ha elaborato tale documento tecnico ai sensi e per gli effetti del Regolamento del 01/12/1949
n.1142 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano) che all'Art.50 così dispone:
“Articolo 50 - Locali accessori dei negozi e delle botteghe. In vigore dal 19 marzo 1950. La consistenza complessiva delle unità immobiliari con destinazione ordinaria ad uso negozi e botteghe, quando esse comprendono locali accessori (retro botteghe, gabinetti e simili), si diminuisce riducendo la superficie degli accessori in misura corrispondente alla loro minore produttività di reddito rispetto al locale principale.” La ricorrente inoltre ha prodotto una “Relazione Tecnica” allegata al ricorso da cui risulta inequivocabilmente che L'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Territorio nel suddetto atto di accertamento catastale ha rettificato in aumento il valore catastale denunciato dalla società “Ricorrente_1 Srl” che era stato calcolato sia sulla base dell'effettivo stato dei luoghi che della suddivisione d'uso dell'immobile ubicato in Indirizzo_1 effettuata mediante C.I.L.A. prot. n. 99358 del 29.12.2023 circoscrivendone distintamente la superficie catastale relativa alla destinazione d'uso principale/vendita commerciale con la superficie catastale adibita ad uso deposito materiale/magazzino (retro) . Alla relazione tecnica è stata allegata la documentazione fotografica a supporto dell' effettivo stato dei luoghi da cui si evince che la superficie dell'immobile in questione è utilizzata in parte come vendita al dettaglio ed in parte come deposito. A fronte di siffatta documentazione l'Ufficio avrebbe dovuto provare che la rappresentazione della realtà da parte della ricorrente non corrisponde a quella reale ed invece si è limitato ad affermare apoditticamente che la variazione è consistita in “un piccolo semplice e lineare tramezzo di circa metri 3,80 con una porta di cica
2,00 metri posto nella zona ingresso”.
In mancanza di tale prova che sull'Ufficio incombeva, il ricorso proposto dalla Ricorrente_1 srl. va accolto, risultando illegittimo l'aumento della rendita catastale conseguente all'incremento del calcolo della superficie di consistenzaoperato dall'Ufficio.
Alla soccombenza dell'Ufficio, segue la sua condanna al pagamento in favore della società ricorrente delle spese processuali, liquidate in euro 1.500,00, otre accessori come per legge.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'atto impugnato. Condanna la resistente al pagamento, in favore della società ricorrente, delle spese processuali, che liquida in euro 1.500,00, otre accessori come per legge