Sentenza n. 2515/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 11, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
UN PAOLO ANTONIO, Presidente
LE LB, RE
MAGRO AR BEATRICE, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 7142/2025 depositato il 01/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662193612 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1002/2026 depositato il
30/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta ai propri scritti.
Resistente/Appellato: assente.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

In data 12/03/2025 Ricorrente_1 con C.F. n. P.IVA_1, ha presentato ricorso contro l'avviso di accertamento n. 662193612 (Prot. QB/2024/747539/27/2 del 5/11/2024) emesso dal Comune di Roma, concernente l'Imposta Unica Comunale - IMU dell'anno di imposta 2019, notificato in data 19/12/2024.
In data 01/04/2024, Ricorrente_1 ha proposto ricorso avverso il suddetto avviso dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma eccependo i seguenti motivi di contestazione:
- l'illegittimità dell'avviso di accertamento impugnato per l'errata determinazione della base imponibile e dell'
IMU asseritamente dovuta.
La società ricorrente testualmente afferma: “l'avviso di accertamento impugnato è illegittimo in quanto ha determinato in modo del tutto errato la base imponibile sulla quale è stata poi computata l'IMU asseritamente dovuta. L'evidente errore in cui è incorso l'Ufficio è stato quello di aver considerato una SUL (superfice untile lorda) pari a mq 2.727,80 e una “superfice vendibile” dell'area, pari a 2.875,31 mq, in luogo delle superfici realmente disponibili.
Nell'anno 2019, la SUL (superficie utile lorda) effettivamente disponibile sull'area edificabile ammontava a mq 1.853,80 (quindi ben 874 mq in meno rispetto al dato utilizzato dall'Ufficio), mentre la corrispondente superficie vendibile era pari a mq 1.952,26 (ben 923,05 mq in meno rispetto al dato utilizzato dall'Ufficio).
Roma Capitale si costituiva in giudizio in data 12 gennaio 2026 e, per ciò che concerne la cubatura l'Ufficio ritiene, che la maggiorazione di questa ha effetto dal primo gennaio 2019, in quanto la Ricorrente_1 nel corso del 2019 incorpora l''immobiliare Società_1 indicando espressamente nell'atto di fusione che, gli effetti della fusione sono al primo gennaio del 2019. Inoltre l'Ufficio ritiene che nell'atto d'obbligo 2023 si evince che già a febbraio 2019 la Sicva ha richiesto una variante in corso d'opera per l'ampliamento della
SUL di 874 mq, per il permesso di costruire già ottenuto precedentemente, SUL poi riconosciuta dal Comune nel permesso 2023. L'Ufficio ritiene dunque che la SUL è retroattiva al momento della fusione e pertanto al primo gennaio 2019, tesi confermata dal fatto che già da febbraio 2019 il contribuente ha richiesto l'ampliamento del permesso a costruire.
Sempre l' Ufficio afferma che la retroattività della SUL trova conforto anche nella giurisprudenza della Corte di Cassazione che, seppur in diversa fattispecie (segnatamente le delibere con cui i Comuni accertano i valori di mercato delle aree edificabili), ha costantemente ribadito che valori rettificati ben possono essere utilizzati anche con riferimento ad annualità anteriore a quella della loro adozione (Cass. Ord. 12550/2024;
Cass., 12 giugno 2018,n. 15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068; Cass., 7 maggio 2010, n. 11171; Cass., 3 maggio 2005, n. 9135) e non precludono la rideterminazione della base imponibile dell'imposta.
Si riepilogano per una opportuna comprensione gli avvenimenti di causa:
- nel 2019, la Ricorrente_1 era proprietaria di un terreno ubicato in Roma, Indirizzo_1, incluso nella zona “T3” del Piano Regolatore Generale (Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera);
- in data 25/10/2018, Roma Capitale rilasciava il permesso di costruire n. 197, Prot. 175004 con il quale riconosceva al suddetto terreno una SUL di mq 1.853,80;
- sul suddetto terreno, insisteva un fabbricato (capannone) in disuso e sostanzialmente collabente;

- in data 04/02/2019, la Ricorrente_1 inviava al competente Municipio apposita comunicazione di avvio dei lavori
, la quale veniva riscontrata dal Municipio con pec del 04/02/2019 che attribuiva il numero di protocollo
CT/2019/0015719;
- la demolizione del suddetto fabbricato prendeva avvio nel mese di maggio del 2019, come risulta dal documento concernente lo smaltimento di materiali contenenti amianto costituente atto prodromico all'avvio della concreta demolizione;

- in data 11/08/2023, a seguito dell'apposita istanza formulata dalla Ricorrente_1 il Comune di Roma rilasciava un secondo permesso di costruire Prot. 143441;
- tale nuovo permesso riconosceva un aumento della SUL sino a mq 2.727,80;
- in data 19/07/2024, Aequa Roma S.p.A., per conto di Roma Capitale, notificava alla Ricorrente_1 lo schema d'atto n. 661193612, in relazione al quale la società contribuente non presentava osservazioni;

- in data 19/12/2024, la stessa Aequa Roma S.p.A. notificava l'avviso di accertamento in oggetto, con cui veniva contestata per l'anno 2019, la mancata presentazione della dichiarazione IMU relativa al suddetto terreno che lo stesso atto impositivo qualifica come “area edificabile”;
- di conseguenza, l'Ufficio accertava il presunto mancato versamento dell'IMU per euro 30.236,42 e irrogava una sanzione pari al 100% dell'imposta accertata per complessivi euro 30.236,42;
- l'Ufficio non avendo rinvenuto atti di compravendita riguardanti terreni similari a quello di proprietà della Ricorrente_1, determinava il valore normale dello stesso terreno al 1° gennaio 2019 sulla base del criterio di stima definito “metodo della trasformazione”;
- è stata determinata una “superficie vendibile” considerando la SUL di mq 2.727,80 che, era stata riconosciuta da Roma Capitale soltanto con la variante al permesso di costruire dell'11/08/2023:
- in data 31/12/2024, la Ricorrente_1 formulava istanza di accertamento con adesione, ai sensi dell'art. 12, D.Lgs. 19 giugno 1997, n. 218 e dell'art. 54 Regolamento Generale delle Entrate approvato con Deliberazione
d'Assemblea Capitolina n. 110 del 10/09/2020, in ragione della errata determinazione della base imponibile impiegata e l 'Ufficio riscontrava l'istanza con pec del 16/01/2025 ;
- sono avvenuti degli incontri in data 23 gennaio, il 29 gennaio e il 5 febbraio 2025 tra il contribuente ed i funzionari comunali, malgrado ciò, non si è stati in grado di raggiungere un accordo.
In data 27/01/2026 la causa era trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
Questa Corte ritiene che l'avviso di accertamento impugnato è legittimo in quanto ha determinato in modo del tutto corretto la base imponibile sulla quale è stata poi computata l' IMU asseritamente dovuta.
Per ciò che concerne la cubatura, questa Corte ritiene, che la maggiorazione di cubatura ha effetto dal primo gennaio 2019, in quanto la Sicva nel corso del 2019 incorpora l''immobiliare Sviluppo Valle Aurelia indicando espressamente nell'atto di fusione (che gli effetti della fusione sono al primo gennaio del 2019).
Nell'atto d'obbligo 2023 si evince che già a febbraio 2019 la Sicva ha richiesto una variante in corso d'opera per l'ampliamento della SUL di 874 mq, per il permesso di costruire già ottenuto precedentemente, SUL poi riconosciuta dal Comune nel permesso 2023. Questo Organo giudicante ritiene che la SUL è retroattiva al momento della fusione e pertanto al primo gennaio 2019, tesi confermata dal fatto che già da febbraio 2019 il Contribuente ha richiesto l'ampliamento del permesso a costruire.
La retroattività della SUL trova conforto anche nella giurisprudenza della Corte di Cassazione che, ha costantemente ribadito che i valori rettificati ben possono essere utilizzati anche con riferimento ad annualità anteriore a quella della loro adozione (Cass. Ord. 12550/2024; Cass., 12 giugno 2018, n. 15312; Cass., 13 marzo2015, n. 5068; Cass., 7 maggio 2010, n. 11171; Cass., 3 maggio 2005, n. 9135) e non precludono la rideterminazione della base imponibile dell'imposta.
La società ricorrente contesta il metodo impiegato dall'Amministrazione Comunale nella valutazione dell'area accertata.
Questo Organo Giudicante ritiene che per la definizione della base imponibile relativa al terreno edificabile di cui trattasi, l'Amministrazione Comunale abbia fatto esclusivo riferimento a quanto disposto dall'art. 5, comma 5, del D. Lgs. n. 504/1992, il quale sancisce che detto imponibile è rappresentato dal valore venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione.
La Suprema Corte ha affermato che la determinazione del valore di un'area edificabile può essere effettuata tanto con metodo sintetico comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cass. n. 7966/2018; n. 6243/2016; n. 7288/2013;
n. 11643/2007; n. 3034/2005).
Per le aree fabbricabili, a differenza dei fabbricati, non esistono valori assegnati dagli uffici competenti (nel caso di specie, il Catasto) che, ancorché non espressivi del reale valore del fabbricato, costituiscono un parametro di riferimento certo per la quantificazione dell'imposta. Pertanto, poiché le aree fabbricabili non presentano una rendita iscritta in Catasto, non opera nei confronti dell'Ente locale alcun altro limite se non quello di far riferimento, per quantificare il valore venale in comune commercio delle suddette aree, ai parametri indicati nel succitato art. 5,comma 5, attraverso l'individuazione e dunque l'applicazione attenta dei criteri utilizzati per la suddetta valutazione nonché l'attualizzazione del valore, che deve essere fissato in un certo momento.
Per la corretta valorizzazione delle aree bisogna utilizzare una stima che, metta a confronto i valori desunti sulla base di diversi metodi di valutazione e diverse fonti informative, in modo tale che si giunga alla determinazione dei valori di riferimento che più si avvicinano al valore di mercato dell'area.
L'essenza fondamentale della stima è di fatto la comparazione, costituita da tre fasi di elaborazione principali:
- raccolta dei dati al bene da stimare e relativi ai beni analoghi;

- allineamento di tali valori in ordine di grandezza rispetto ad un parametro;

- inserimento del bene da stimare nella serie precedentemente costruita e conseguente formulazione di stima.
La stima è quindi la formulazione di un giudizio di equivalenza, tra il bene in oggetto di stima e un bene analogo, fondato nel riconoscimento dell'appartenenza di un bene da stimare all'interno di una classe di beni analoghi di cui sia noto il prezzo, che misura il rapporto tra bene e moneta equivalenti al costo o al prezzo di scambio del bene stesso;
la stima è quindi l'attribuzione di un prezzo probabile attraverso un parametro comune a tutti i beni della classe, una previsione.
Tuttavia, il prezzo rappresenta un valore fissato in un tempo e in luogo determinato, un giudizio storico che si può constatare e dunque per l'individuazione di un parametro di riferimento certo per la quantificazione dell'imposta secondo quanto indicato nel succitato art. 5, comma 5, bisogna usufruire di una previsione del prezzo potenziale, non ancora verificatosi ma caratterizzato da un'alta probabilità di concretizzazione e pertanto di un valore.
La stima di tale valore di un bene nel passato, correttamente e coerentemente determinato, è rappresentata quindi dalla somma monetaria che quel bene avrebbe espresso con la sua massima probabilità all'epoca.
Per la determinazione di tale valore, di aree fabbricabili, sono prevalentemente utilizzati due criteri estimativi:
- la stima sintetico comparativa che consiste nel derivare il valore dalla media di valori noti di beni similari;

- la stima analitica attraverso il metodo di trasformazione che consiste nel derivare il valore dell'area, dalla differenza tra il valore dell'edificio costruibile sulla stessa e tutte le spese e i costi necessari all'edificazione.
I due metodi possono essere usati, congiuntamente ed in tal caso il valore risulterà dalla media dei due distinti valori ottenuti da ciascun metodo, ovvero singolarmente.
La suprema Corte con sentenza n. 893/2012 afferma che “… l'accertamento del relativo valore, può avvenire indifferentemente sia con metodi analitico-ricostruttivi, sia con metodi sintetico-comparativi… e siano utilizzabili entrambi” (Cass. 7200/2011, 9639/2010, 12771/2007, 1161/2007, 4885/2006).
Tuttavia, in merito al metodo di stima pur riconoscendo la validità di entrambe, sia la dottrina, che la prassi estimale, risultano concordi nell'affermare, per le aree fabbricabili, la maggior precisione ed attendibilità del metodo analitico rispetto al metodo sintetico-comparativo.
In primo luogo, perché la metodologia sintetico-comparativa per poter trovare applicazione necessita di un numero congruo di valutazioni che raramente sono rinvenibili nel mercato delle aree fabbricabili e perché i valori esposti negli atti possono essere affetti da distorsioni derivanti dalla tipologia dell'atto e dalle finalità per cui il valore di transazione viene esposto nell'atto stesso, siano esse di natura fiscale, di contabilità e/o di bilancio, di rendimento di fondi immobiliari .
Il metodo analitico, di contro, si fonda su dati oggettivi e su una valutazione dei fattori incidenti sul valore dell'area operata sul caso concreto, tanto che il metodo della trasformazione rientra tra quelli previsti dagli
Standard Europei per la Valutazione Immobiliare EVS (European Valutation Standards).
Il criterio del valore di trasformazione è comunemente utilizzato nella scienza estimatoria allo scopo di determinare il valore del suolo con vocazione edificatoria ed è quindi correttamente utilizzabile allo scopo”.
Nella determinazione del valore operata da Roma Capitale attraverso il metodo della trasformazione sono rinvenibili ed utilizzati tutti i fattori richiamati nel citato art. 5, comma 5, del D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.
Più specificatamente, per determinare tale valore, il legislatore ha pertanto provveduto ad indicare alcuni elementi da tenere in considerazione, quali:
- zona territoriale di ubicazione – tutti i parametri vengono riferiti alla zona OMI ove ricade l'area, la scelta della zona OMI quale griglia territoriale a cui far riferimento discende dalla considerazione che le zone OMI sono costruite sul perimetro delle Microzone Catastali di cui al D.P.R. n. 138/98, che detta, quale parametro prevalente per la determinazione dei confini di zona, l'omogeneità dei valori;

- indice di edificabilità – questo viene rilevato dal Piano Regolatore e da eventuali strumenti urbanistici di dettaglio e dalle relative Norme Tecniche di Attuazione, integrato, ove esistenti, da quanto desumibile da
Accordi di Programma, Convenzioni ecc.;
- destinazione d'uso consentita – anche tale elemento è desunto dalle fonti di cui al punto precedente ed ogni parametro di ricavo e di costo è specificatamente riferito alla tipologia edilizia ed alle destinazioni d'uso assentibili sull'area;
- oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione – nella determinazione e nel calcolo dei costi ed oneri necessari alla trasformazione vengono considerati i costi di costruzione
(manodopera, materiali e noli), le spese tecniche, spese di commercializzazione, il contributo al costo di costruzione, gli oneri di urbanizzazione, gli oneri finanziari, l'extraprofitto ed ogni altro costo comprensivi quelli derivanti da particolari condizioni orografiche o geologiche dell'area oggetto di stima, comprensivi di quelli derivanti da prescrizioni dettate dalle Sovrintendenze e dall'eventuale necessità di sondaggi;

- prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, qualora esistenti e significativi, il rilevamento dei prezzi di mercato rilevabili dalla vendita di aree similari sono utilizzati quali confronto e riferimento dei risultati ottenuti attraverso il metodo analitico o mediati con lo stesso.
Ill valore ottenuto quale differenza tra valore del prodotto edilizio realizzabile e costi ed oneri sostenuti per la realizzazione viene attualizzato al tasso praticato dalla Banca d'Italia per un numero di anni derivato da tre distinti fattori:
- numero degli anni intercorrenti tra la data di stima e la presunta maturazione urbanistica dell'area, ovverosia il completamento dell'iter tecnico-amministrativo come previsto dalle Norme Tecniche diAttuazione del P.R.
G.;
- numero degli anni necessari alla realizzazione dei fabbricati;

- numero degli anni in cui presumibilmente il mercato assorbirà gran parte del prodotto edilizio realizzato.
Il procedimento di attualizzazione, deflattivo del valore dell'area in ragione dei tempi risponde sia ai principi fondamentali dell'estimo, sia al principio espresso dalla Corte di Cassazione, Sez. Unite, nella sentenza n.25506 del 28/09/2006: “In sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse”. Il calcolo degli anni, come sopra evidenziato, incide altresì sulla determinazione degli oneri finanziari.
Il metodo della trasformazione rispetta pertanto il dettato di legge e permette, nel contempo, di esaminare e valutare peculiarità dell'area attraverso specifici parametri, così da risultare maggiormente preciso ed attendibile di altre metodologie di stima.
Si rileva che nella tabella relativa alla “Determinazione del Valore venale”, sono stati indicati tutti i parametri utilizzati dall'Ente impositore per la valutazione dell'area, specificandone la natura, la fonte ed il procedimento di attualizzazione.
Pertanto, i fattori da considerare per la valutazione dell'area fabbricabile sono rappresentati dall'individuazione e dunque dall'applicazione attenta dei criteri utilizzati per la suddetta valutazione e dalla fissazione del valore in un determinato momento.
Il valore, ottenuto dalla differenza fra il valore di mercato della costruzione realizzabile secondo le prescrizioni del piano regolatore e i costi di trasformazione partendo dalla mera area fabbricabile, appare un metodo normalmente utilizzato in modo legittimo nelle valutazioni per le quali sia difficile reperire le informazioni conducendo alla determinazione della base imponibile secondo una modalità conforme a quanto previsto dall'art. 5, D.Lgs n. 504/1992.
Per quanto sopra esposto il ricorso è infondato e viene rigettato. Vengono compensate le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado rigetta il ricorso. Spese compensate.
Così deciso in Roma, il 27 gennaio 2026. IL GIUSICE EST. IL
PRESIDENTE Alberto Nicoletti
PA NT UN