Sentenza n. 807/2026
Depositata il 30/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 11, riunita in udienza il 29/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
VINCI SALVATORE, Presidente e Relatore
COMMANDATORE CALOGERO, Giudice
PALERMO GIUSEPPE, Giudice
in data 29/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4764/2025 depositato il 04/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TYS01A100495/2025 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TYS01A100495/2025 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TYS01A100495/2025 IRPEF-ALIQUOTE 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Vedi svolgimento del processo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con il ricorso per cui è causa, la Sig.ra Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento n. TYS01A100495/2025, emesso dall'Agenzia delle Entrate di Catania, notificato in data 5/05/2025, afferente a maggiore IRPEF per l'anno d'imposta 2017 di € 150.000,00, oltre add. Reg. add. Com. e sanzioni accessorie, ex articolo 38 d.P.R. n. 600/73.
La ricorrente eccepiva:
-illegittimità ed infondatezza dell'avviso di accertamento impugnato stante che l'Agenzia delle Entrate avrebbe errato nel pretendere di assoggettare a tassazione reddituale nell'anno d'imposta 2017 la somma incassata dalla Sig.ra Ricorrente_1 a titolo di acconto prezzo, con cambiali rilasciate dalla Società_1 srl per complessivi euro € 150.000,00 versate sul c/c n. Conto_Corrente_1 intrattenuto presso Banca Base, in forza del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 1/9/2016, sull'inopinato assunto che essa costituisca la remunerazione per l'aver immesso in via anticipata la società promissaria acquirente nella disponibilità del terreno oggetto di compravendita sin dal 31.12.2016. Secondo la ricorrente tale assunto sarebbe privo del benché minimo fondamento giuridico e andrebbe rigettato, allorché la stessa Agenzia delle Entrate riconosce l'assenza di contratto di vendita o di affitto e ritiene che la somma di € 150.000,00 rileverebbe ai fini reddituali solo in caso di eventuale plusvalenza tassabile al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita, ai sensi dell'art.67 TUIR. Invero, l'immissione anticipata nel possesso dell'immobile in favore del promissario acquirente pattuita al momento della stipula di un preliminare di compravendita, prima della stipula del contratto definitivo, non determinerebbe un'anticipazione degli effetti traslativi e non costituirebbe un godimento a titolo oneroso del bene, bensì una detenzione qualificata esercitata, riconducibile ad un rapporto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare produttivo di effetti meramente obbligatori;
pertanto, nel caso di specie, sarebbe pacifica la non assoggettabilità a tassazione nell'anno d'imposta 2017 della somma incassata dalla Sig.ra Ricorrente_1 in corso d'anno per complessivi euro € 150.000,00 a titolo di acconto sul prezzo del contratto preliminare di vendita stipulato in data 1/9/2016, la quale potrà semmai rilevare ai fini reddituali, per come riconosciuto dal medesimo Ufficio, solo in caso di eventuale plusvalenza tassabile al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita, ai sensi dell'art.67 TUIR;

- illegittimità ed infondatezza dell'avviso di accertamento impugnato sotto l'ulteriore assunto dell'Ufficio secondo cui pretenderebbe di arrogarsi il diritto ed i poteri di decidere le sorti del processo penale RGNR n. 12404/2013 a carico di uno dei comproprietari promittenti venditori, Sig. Nominativo_1, che impedirebbe la stipula del rogito notarile con consequenziale impossibilità di addivenire alla vendita del terreno in questione, posto che, anche ove all'esito di giudicato penale, il sequestro venisse confermato, con consequenziale definitiva impossibilità sopravvenuta di stipulare il rogito di compravendita, non si determinerebbe comunque alcun arricchimento in favore della promittente venditrice Sig.ra Ricorrente_1 la quale sarebbe obbligata ex lege a restituire alla promissaria acquirente Società_1 srl la predetta somma di € 150.000,00 percepita a titolo di acconto prezzo, ex art. 1463 codice civile, che testualmente dispone che: «Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito».
Pertanto la ricorrente concludeva per la declaratoria di nullità dell'atto impugnato, con vittoria di spese e compensi del giudizio.
A conferma di quanto esposto in ricorso, la ricorrente chiedeva, ove necessario ai fini della decisione, ammettersi prova testimoniale ai sensi dell'art.7, comma 4, del DLGS n.546/1992, da assumersi con le forme di cui all'articolo 257-bis del codice di procedura civile.
Con atto di costituzione in giudizio l'Agenzia delle Entrate di Catania controdeduceva al ricorso contestando tutte le censure mosse dalla parte ricorrente ed eccependo la legittimità e la conferma dell'atto impugnato, nonché la condanna della parte avversa al pagamento delle spese di lite.
Con successive memorie illustrative la parte ricorrente insisteva nei motivi del ricorso, documentava l'avvenuta registrazione in data 30.12.2025 del contratto preliminare di vendita richiamato in ricorso ed insisteva per l'annullamento dell'atto impugnato.
All'udienza del 29.1.2026 la controversia è stata posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato in fatto ed in diritto e va rigettato.
In via preliminare il Collegio giudicante rigetta la richiesta di parte ricorrente di ammissione di prova testimoniale ex art. 7, comma 4, del D. Lgs. n. 546/92, poiché quel che rileva, nel caso di specie, è quel che effettivamente risulta pacificamente ed inconfutabilmente in atti ai fini di poter dirimere la controversia.
Nel merito la Corte osserva che il contratto preliminare di vendita richiamato dalla ricorrente, risulta non essere stato sottoposto a registrazione sin dall'origine della stipula ma soltanto a posteriori e a distanza di quasi dieci anni (stipula del contratto preliminare in data 1.9.2016 e data di registrazione dello stesso il
30.12.2025, ovvero in pendenza del presente giudizio), pur essendo un atto da registrare in termine fisso ai sensi dell'art. 10 del TUIR, e perciò detto contratto va ritenuto sprovvisto di data certa e dunque di attendibilità; quel che rileva, inoltre, è che nel caso di specie non risulta essere mai stato stipulato alcun contratto definitivo, pur in presenza di un utilizzo da parte del promissario acquirente, ragion per cui non può ritenersi valida e determinante alcuna prova documentale o testimoniale che possa giustificare l'incasso della ricorrente degli effetti cambiari di complessivi € 150.000,00.
Proprio sulla base del suddetto quadro probatorio, appare logico ed evidente che l'incasso della citata somma non può che costituire che il corrispettivo della messa a disposizione del bene al promittente acquirente, seppure in assenza di contratto di vendita definitivo o contratto di affitto, dovendosi così ritenere la somma incassata di € 150.000,00 meramente a titolo di remunerazione per l'utilizzo del terreno in questione.
D'altronde non può essere condivisa la tesi della parte ricorrente secondo cui la fattispecie in questione andrebbe ricondotta nell'alveo del comodato gratuito, funzionalmente collegato al preliminare di vendita, posto che il contratto di comodato d'uso gratuito è un tipo di contratto mediante il quale una parte, detta comodante, consegna a un'altra parte, detta comodatario, un bene mobile o immobile affinché lo utilizzi gratuitamente per un periodo di tempo o per uno scopo specifico e che, una volta terminato il periodo di utilizzo o raggiunto lo scopo per cui il bene è stato prestato, il comodatario è tenuto a restituire il bene al comodante nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, e considerato, altresì, che nel caso di specie risulta mancante qualsivoglia elemento caratteristico e tipico dello schema contrattuale del comodato, ovvero: 1) la gratuità caratteristica essenziale del contratto di comodato certamente non riscontrabile nel caso di specie, in cui sono stati corrisposti € 150.000,00 in titoli cambiari anticipatamente;
2) l'obbligo di restituzione, atteso che, la società acquirente non solo non risulta essere tenuta a restituire il bene, ma addirittura continua a goderlo, sostanzialmente, come nella qualità di proprietaria, senza soluzione di continuità, fermo restando che nel preliminare di vendita richiamato dalla parte ricorrente, secondo l'intento manifestato dalle parti, la restituzione del bene andrebbe inteso soltanto quale evento patologico, e non già voluto negli accordi originari.
Osserva, ancora, la Corte che nel caso di specie la parte ricorrente non ha fornito una prova analitica
(ma soltanto generica) tale da dimostrare inconfutabilmente che gli elementi desumibili dalla movimentazione bancaria non atterrebbero ad operazioni imponibili, con indicazione specifica della riferibilità di ogni versamento bancario, ciò al fine di provare con certezza come ciascuna delle operazioni effettuate possa ritenersi estranea a fatti imponibili e tanto basta per giustificare l'operato dell'Agenzia delle Entrate (in tal senso: Cassazione, ordinanza n. 9731 del 6 maggio 2014, e Cass. Nn.ri 18081/2010 4589/2009).
Per i suddetti motivi l'impugnato avviso di accertamento va confermato in quanto fondato, motivato e legittimo.
Le spese di lite vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Catania, sezione undicesima, rigetta il ricorso e conferma l'impugnato avviso di accertamento.
Condanna la parte ricorrente alle spese di lite che liquida in complessivi € 2.500,00 in favore dell'Agenzia delle Entrate di Catania.
Così deciso a Catania, in Camera di Consiglio, il 29.1.2026.
IL PRESIDENTE ESTENSORE
(Dott. Salvatore Vinci)