Sentenza n. 94/2026
Depositata il 19/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SASSARI Sezione 1, riunita in udienza il 20/01/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
MAMMONE ARMANDO, Presidente
TA EL, RE
VAIRO GIUSEPPA, Giudice
in data 20/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 306/2025 depositato il 11/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl In Liquidazione - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cargeghe - Via Brigata Sassari 1 07030 Cargeghe SS
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 7 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8 IMU
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2 TASI
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 19/2026 depositato il 26/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Conclusioni
Per la ricorrente: dichiarare la nullità o l'annullabilità degli avvisi di accertamento impugnati, previa sospensione dell'esecuzione degli atti;
la condanna del Comune di Cargeghe alla rideterminazione dei tributi sulla base dell'effettivo valore venale;
con condanna delle spese di giudizio;
in via istruttoria, ammettere una
Consulenza Tecnica d'Ufficio.
Per la Resistente, comune di Cargeghe: previo rigetto dell'istanza di sospensione, respingere integralmente il ricorso proposto dalla Società, per manifesta infondatezza in fatto e in diritto, confermare la piena legittimità degli avvisi di accertamento impugnati;
dichiarare inutilizzabili i documenti di prova depositati dalla ricorrente per violazione del novellato art. 25-bis, comma 5-bis, 11 D.Lgs. 546/1992, il quale stabilisce che il giudice non tiene conto di documenti cartacei privi dell'attestazione di conformità al documento analogico detenuto dal difensore.
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Con ricorso depositato in data 13 maggio 2025, la società Ricorrente_1 S.r.l. in liquidazione, ha impugnato tre avvisi di accertamento esecutivi notificati dal Comune di Cargeghe in data 14 marzo 2025, aventi ad oggetto: a) IMU anno 2020 per € 5.092,00 (avviso n. 7/2025); b) IMU anno 2021 per € 5.092,00
(avviso n. 8/2025); c) TASI anno 2019 per € 375,00 (avviso n. 2/2025).
La società ricorrente è proprietaria di aree edificabili site nel territorio del Comune di Cargeghe (SS)per un'estensione complessiva di mq 12.745, inserite in un Piano di Lottizzazione regolarmente convenzionato e ubicate nella Zona Industriale del Comune.
L'accertamento consegue al fatto che il comune di Cargeghe ha determinato il valore imponibile delle predette aree nella misura di € 35,00 al metro quadrato, sulla base di deliberazioni della Giunta Comunale n. 12 del
17 febbraio 2011 e n. 50 del 14 maggio 2012, confermate nel 2013. Assume la ricorrente che la relazione di stima comunale (prodotta a seguito di accesso agli atti) ha tenuto conto dei seguenti elementi: caratteristiche intrinseche del terreno (di natura pianeggiante e di buona esposizione con facilità di accesso, la sua vicinanza vicinanza alla S.S. 131 e al PIP comunale, potenzialità edificatoria ed inserimento in un
Piano di Lottizzazione solo in parte edificato, mancata realizzazione al 100% delle opere di urbanizzazione a carico del concessionario.
La parte ricorrente ha contestato tale valutazione, producendo una perizia tecnica di parte redatta dal Geom. Nominativo_1, che ha determinato il valore degli immobili nella misura di € 13,00/mq, utilizzando il metodo del "valore di trasformazione".
La società deduceva pertanto: 1)l' anacronismo della valutazione comunale, basata su delibere del
2011-2013 per anni di imposta 2019-2021, in violazione dell'art. 5, comma 5, D. Lgs. n. 504/1992; 2) la genericità e superficialità della relazione di stima comunale, carente nell'analisi degli elementi prescritti dalla norma;
3) il travisamento dei fatti e illogicità manifesta, stante la reale situazione della Zona Industriale di
Cargeghe perché sarebbe priva di adeguate infrastrutture, assenza di mercato immobiliare); 4) la violazione del parametro normativo per determinazione apodittica del valore;
5)la necessità di applicare il metodo del
"valore di trasformazione" in assenza di valori di mercato empirici;
6) la connessione soggettiva e oggettiva degli atti impugnati.
Si è costituito in giudizio il comune di Cargeghe deducendo la legittimità degli avvisi di accertamento ed affermando prioritariamente che la società era stata destinataria di altri distinti avvisi di accertamento per le annualità 2019, 2020 e 2021 avverso i quali aveva proposto ricorso contestando il valore del terreno al mq. utilizzato ai fini della determinazione della base imponibile, da oltre quindici anni. Gli atti sono divenuti definitivi con consolidamento del valore assunto dall'Ente negli anni addietro.
Il Comune chiedeva inoltre di dichiarare non ammissibile la perizia perché depositata in violazione delle disposizioni di cui all'art. 25-bis, comma 5-bis, del D.Lgs. n. 546/1992 e confermare il valore medio attribuito, considerato che dalla comparazione con la vendita di un capannone nuovo, il costo medio, per le opere di intervento necessarie e quello per l'acquisto del terreno edificabile, si perverrebbe al valore di € 34,39, concludeva “pressoché coincidente con quanto determinato dall'amministrazione comunale nella relativa delibera”.
Le parti hanno concluso come sopra.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato, perciò non meritevole di accoglimento.
La questione sottoposta in questa sede attiene alla determinazione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili ai fini IMU e TASI, disciplinata dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n.
504 secondo cui "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche".
E consentito ai sensi dell'art.59, comma 1, lett. g), del D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446 (ora sostituito dall'art. 1, comma 777, lett. d), L. n. 160/2019) ai Comuni che possano "determinare periodicamente e, per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del Comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato".
Al riguardo, la Suprema Corte ha affermato, con ordinanza Sez. 5, n. 26988/2023:” il principio consolidato di legittimità, secondo cui in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la delibera prevista dall'art. 59 del d.lgs. n. 446 del 1997, con la quale il Comune determina periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio, è fonte di presunzioni hominis.
Ne consegue che non è impedita la rideterminazione dell'imposta dovuta, qualora l'amministrazione venga in possesso di informazioni specifiche idonee a contraddire quelle desunte dai valori delle aree circostanti aventi analoghe caratteristiche (Cass. Sez. 5, n. 11643/2019, Rv. 653722 – 01, Sez. 6 - 5, n. 15312/2018,
Rv. 649233 – 01, Sez. 5, n. 5068/2015, Rv. 635340 – 01). La presunzione evidentemente è superabile anche da parte del contribuente, con la conseguenza nello specifico che le ricorrenti avrebbero dovuto, al fine di rideterminare l'imposta dovuta, indicare e produrre atti pubblici o privati dai quali risultassero elementi sufficientemente specifici in grado di contraddire quelli, di segno diverso, ricavati in via presuntiva dai valori delle aree circostanti aventi analoghe caratteristiche (in questo senso Cass. Sez. 5, n. 17248/2019, Rv.
654691 – 01, Sez. 5, n. 11643/2019, Rv. 653722 - 01).”(Corte di Giustizia Tributaria Regionale Sardegna,
Sez.1 n. 442/2025, depositata il 26/03/2025)
La Suprema Corte, con ordinanza della sez. trib. del 08/05/2024, n.12550, ha da ultimo ribadito con riferimento alle delibere adottate ai sensi del D.Lgs. n. 446 del 1997, art. 59, il proprio con consolidato orientamento interpretativo, secondo cui “dette delibere - con le quali il Comune predetermina periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili - svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, e costituiscono una presunzione legale.
Ritiene la Corte, nel rispetto del consolidato orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione di non dover disattendere il valore attribuito all'area edificabile dal Comune per attribuire un'autonoma stima utilizzando i parametri di legge. Le delibere comunali costituiscono una valida presunzione che inverte l'onere della prova a carico del contribuente, il quale deve fornire elementi concreti e specifici idonei a superare tale presunzione( Cass. civ., Sez. V, ord. n. 12732 del 9 maggio 2024).
L'Ufficio ha sottolineato che la Società, pur essendo destinataria di avvisi di accertamento ICI per le annualità dal 2008 al 2011, tutti definitivi, ha omesso la dichiarazione e il versamento dell'IMU.
Nel caso di specie la Società ricorrente, già destinataria di avvisi di accertamento per le annualità dal 2019 al 2021, contesta il valore venale attribuito dal Comune di Cargeghe all'area edificabile, disposta con la delibera del Consiglio Comunale che costituisce fonte di presunzione semplice che ammettono la prova contraria (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 25781 del 1° settembre 2022).
La ricorrente ha rilevato che il Comune nell'attribuire la stima non si sia avvalso di elementi certi, ciò avrebbe inficiato l'istruttoria nella determinazione del valore venale in comune commercio dell'area edificabile, sia perché mancherebbero atti di vendita di analoghi lotti nella zona industriale e sia perché non sarebbe ricorso a metodi alternativi come il cosiddetto “Valore di trasformazione”, solitamente utilizzato in assenza di altri riferimenti oggettivi ed empirici nella determinazione del valore dell'area.
Il metodo del valore di trasformazione o analitico-costruttivo per la determinazione del valore delle aree edificabili è ammesso anche dalla giurisprudenza quale criterio idoneo a stabilire il valore venale in comune commercio richiesto dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992. Tale metodo, che determina il valore del terreno con sottrazione dei costi di costruzione dal valore di mercato del futuro immobile, è conforme ai parametri normativi in quanto tiene conto dell'indice di edificabilità, della destinazione d'uso, degli oneri di urbanizzazione e dei prezzi di mercato. Sostiene la ricorrente che la perizia prodotta in giudizio si basa su tale tipologia di valutazione, di un metodo che riportato all'attualità, dal 2022 al 2025, avrebbe determinato un valore finale di stima pari a € 13,00 in luogo di quello ben maggiore di € 35,00 preteso dal Comune.
Al riguardo, parte resistente, in sede di costituzione in giudizio ha dedotto che pur utilizzando il metodo di trasformazione i valori medi non cambierebbero. Infatti, adottando tale metodo il risultato raggiunto arriverebbe a determinare un valore di € 34,39 per mq.,in linea con quello di di € 35,00 richiesto con l'avviso di accertamento impugnato.
La Corte valuta che tale stima debba ritenersi congrua e non può essere ammessa la perizia prodotta in giudizio da parte della Società che vorrebbe essere utilizzata per una stima nettamente inferiore di € 13,00, rispetto a quella accertata. Certamente tale stima non può essere inferiore a quello tabellare secondo quanto avrebbe dovuto dimostrare la Società ricorrente.
D'altra parte va detto che i parametri di cui all'art.5, comma 5, sono tassativi nella considerazione della zona territoriale di ubicazione, dell' indice di edificabilità, della destinazione d'uso consentita, degli oneri per lavori di adattamento del terreno, dei prezzi medi rilevati sul mercato. Il giudice è chiamato a verificare che la stima, sia essa comunale o di parte, tenga adeguatamente conto di tutti questi elementi.
Si osserva come le argomentazioni svolte dalla parte ricorrente a sostegno del minor valore delle aree
(sottosviluppo della Zona Industriale, carenza di infrastrutture, svantaggio competitivo rispetto alla Z.I. di
Muros, crisi economica generale) sono in larga parte di carattere presuntivo e non suffragate da elementi probatori concreti e documentali. In particolare: - La circostanza che la Zona Industriale di Cargeghe sia "meno sviluppata" rispetto a quella di Muros non è supportata da dati statistici (numero di insediamenti, fatturato delle imprese, indici occupazionali, etc.), ma
è presentata come un dato notorio. Anche l'affermazione che mancherebbe "qualsiasi adeguata viabilità" contrasta con quanto rilevato dalla stessa relazione comunale ("ottima facilità di accesso" e "buon collegamento" alla S.S. 131) e non è supportata da documentazione tecnica specifica. Semmai, osserva questo giudice, è fatto notorio il contrario.
La parte ricorrente ha dedotto la connessione soggettiva e oggettiva dei tre avvisi impugnati, in quanto tutti afferenti al medesimo contribuente e aventi come presupposto il valore degli stessi immobili. Tale rilievo è condivisibile e giustifica la trattazione unitaria delle tre impugnazioni. Tuttavia, ciò non incide sull'esito del giudizio, che deve essere di rigetto per tutte e tre le impugnazioni, sulla base delle considerazioni sopra svolte che si applicano indistintamente a tutti gli atti impugnati.
Per tutte le ragioni sopra esposte, il ricorso deve essere rigettato e confermati gli avvisi di accertamento impugnati.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia (€ 10.569,00), della natura della causa e dell'attività difensiva svolta, con applicazione dei parametri di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato dal D.M. 8 marzo 2018, n. 37.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese in favore del
Comune di Cargeghe, che liquida in €. 2.800,00 oltre spese generali.