Sentenza n. 1752/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 10, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale: LA ROSA ALESSANDRO COSIMO MA, Presidente
SI ND RI MASSIMO, Relatore
CASTORINA AR RI, Giudice
in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2521/2024 depositato il 24/03/2024

proposto da

Ricorrente 1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore 1 CF_Difensore _1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
-ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2023CT242791 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato a mezzo PEC il 19/12/2023 e depositato nella segreteria di questa Corte il
24/3/2024, Ricorrente 1 l'avviso di accertamento catastale 2023CT0242791, asseritamente notificato in data 23.10.2023 ed emesso dall'Agenzia delle Entrate di Catania, relativo al classamento di un immobile in Scordia;

esponeva che l'immobile de quo, edificato tra il 1975 ed il 1983, fu utilizzato per molti anni come deposito (C/2) dall'allora proprietario, che lo aveva asservito alla propria attività di commercio di materiali edili;
dopo la morte dell'originario proprietario, l'immobile fu trasferito all'odierno ricorrente e rimase inutilizzato per diversi anni e poi locato;

l'Ufficio provvede oggi alla rettifica del classamento assegnando all'immobile la categoria D/8
(Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni);
rileva invece il ricorrente che l'Ufficio avrebbe dovuto assegnare la categoria C/1 (Locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti), in quanto la differenza tra le due categorie consiste nella possibilità di diversa destinazione dei locali, e considerato che l'immobile oggi, senza radicali trasformazioni, si presta non solo a fungere da deposito, ma può facilmente essere trasformato in palestra o in garage (la diversa disposizione degli ambienti interni, infatti, è tutt'altro che irreversibile e/o monofunzionale, per cui manca il requisito della non suscettibilità di destinazione diversa senza radicali trasformazioni);
ancora, rileva il ricorrente, sia dal punto di vista delle dimensioni che dal punto di vista strutturale non risulta congruo l'inquadramento dell'immobile nella categoria D/8 piuttosto che nella categoria C/1; ed invero i locali destinati a commercio di categoria D/8 nascono o vengono adattati per lo svolgimento dell'attività commerciale come fabbricati isolati, scissi cioè da un contesto abitativo, mentre, al contrario,
l'immobile de quo presenta tre elevazioni fuori terra, di cui al primo e secondo piano costituenti abitazioni;

il ricorrente lamenta ancora la errata ricostruzione degli elementi del fabbricato;
in quanto nell'atto di accertamento si identificano due corti esclusive a servizio del fabbricato, l'una di 320 mq e l'altra costituita dalla particella 1326 di mq 693, mentre in realtà non esiste nessuna corta esclusiva, come risulta dalle allegate fotografie che dimostrano che l'area di 320 mq è corte esclusiva ad uso delle abitazioni sovrastanti;
la particella 1326 è invece attualmente "ENTE URBANO" su classamento d'Ufficio, sebbene da rettificare in quanto in ogni caso trattasi di proprietà di diversa ditta più rettamente identificabile nella categoria F/1 (la diversa composizione della proprietà della particella non consente comunque di ritenerla corte esclusiva a servizio dell'immobile de quo, in quanto persistono i diritti dei soggetti non proprietari e/o usufruttuari di esso);
infine, il ricorrente lamenta la erronea determinazione della rendita catastale, in quanto l'Ufficio non ha tenuto conto della circostanza che l'immobile si trova al piano sottostrada, ed è interrato completamente per più di due lati, lasciando liberi esclusivamente il lato a sud, ove è situato l'ingresso, e delle bocche di lupo sul lato ovest che, per motivi di sicurezza, si sono dovute chiudere a seguito degli eventi alluvionali che hanno colpito il comune di Scordia;

in conclusione, il ricorrente rileva che, per trasformare l'immobile da deposito, o ancora da bottega
(C/1), a grande supermercato (D/8), sarebbero necessari interventi di straordinaria manutenzione
(ripavimentazione, adeguamento impianti e servizi, risanamento delle strutture portanti compromesse dall'umidità e dalle alluvioni); in via istruttoria il ricorrente chiedeva disporsi consulenza tecnica d'ufficio al fine di valutare il valore del costo di costruzione e la più probabile rendita catastale dell'immobile.
Con note depositate il 10/5/2024 l'Agenzia delle Entrate di Catania si costituiva in giudizio chiedendo rigettarsi il ricorso.
In data 23/2/2026 la causa veniva trattata in pubblica udienza come da verbale e posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Come accennato in premessa, con DOCFA del 07.09.2022 il professionista incaricato dall'odierno ricorrente aveva proposto, per l'immobile de quo, la categoria C/2 (magazzini e locali di deposito), classe
1^, mq 730 e r.c. di € 1.960,47; con l'atto impugnato, l'Ufficio rettificava tale proposta di classamento, ed assegnava perciò all'immobile la cat. D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni) con rendita catastale pari ad € 6.380,00.
Si noti che il ricorrente, che con la citata DOCFA aveva proposto la categoria C/2, invoca invece in ricorso l'applicazione della categoria C/1 (Negozi e botteghe), non è chiaro se a causa di ripensamento o di mero refuso. Di certo, come evidenziato dall'Ufficio nelle sue note di costituzione, la categoria C/1 non
è conforme alle caratteristiche dell'immobile che, come descritto in ricorso, non è adibito alla vendita al pubblico e non ha agevole accesso dalla pubblica via (peraltro non sono state prodotte fotografie dell'interno).
Di contro, secondo il Collegio l'inserimento in categoria D/8 risulta giustificato in quanto l'immobile, anche se ubicato al piano interrato, ha una altezza interna di ben mt. 4,10, una superficie utile di mq 730
(con servizi igienici, locali tecnici e ripostigli) ed occupa l'intero piano del complesso immobiliare;
si tratta, come evidenziato dall'Ufficio, di caratteri di "specialità" in quanto tali caratteristiche planivolumetriche non sono proprie delle più modeste unità che di norma rientrano nelle categorie C/1 e C/2.
In ordine alle due corti a servizio dell'immobile, non risulta particolarmente chiara la doglianza relativa alla particella 1326; tale particella è già inserita, come chiarito dall'Ufficio, in categoria "fittizia" F/1 (area urbana); nella compilazione del DOCFA si ricorre alle c.d. categorie fittizie per identificare gli immobili che non producono reddito, ma che devono essere individuati al catasto per motivi di natura civilistica;
l'Ufficio ha comunque documentato che tale particella è intestata ai medesimi proprietari dell'immobile de quo;
e dalla documentazione fotografica allegata al ricorso si evince chiaramente come il terreno sia di fatto al servizio del locale deposito (ciò vale inequivocabilmente anche per l'altra corte di
320 mq, pur non potendosi escludere che vi parcheggino anche i residenti nelle abitazioni ai piani superiori).
Infine, la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio appare di carattere meramente esplorativo, anche in considerazione del fatto che il ricorrente non ha indicato unità immobiliari di possibile comparazione
(cfr. art. 75 d.p.r. 1142/1949) e tenuto conto della genericità delle doglianze, non assistite da consulenza di parte ed in parte smentite dalla stessa documentazione fotografica, come si è detto.
Sulla base di tali considerazioni, la Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e possono liquidarsi in € 700, avuto riguardo alla complessità della controversia (di valore indeterminabile).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese del giudizio, che liquida in € 700.
- Così deciso in Catania, il 23/2/2026
- Il Giudice Estensore
RE UR
(firmato digitalmente)
- II Presidente
AN La RO
(firmato digitalmente)