Sentenza n. 188/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 3, riunita in udienza il 23/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
D'ALESSIO ANTONIO, Presidente
CIANCIULLI TERESA, RE
EPIFANI REMO, Giudice
in data 23/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1224/2022 depositato il 25/07/2022

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Foggia
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20181T005664000 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA
2018
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20181T005664000 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE
2018
a seguito di discussione in camera di consiglio
Richieste delle parti: come da atti di causa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso, ritualmente e tempestivamente notificato in data 11.4.22, la società ricorrente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione n. 20181T005664000, emesso dall'Agenzia delle Entrate - Direzione
Provinciale di Foggia, notificato in data 10.2.22.
L'atto impugnato ha rettificato il valore del bene compravenduto dichiarato nel contartto di compravendita
(atto n. 5664, serie 1T, registrato in data 31/10/2018) e relativo ad un immobile commerciale sito nel Comune di Cerignola (FG), avente in catasto cat. C/1 della consistenza di mq 210.
L'Ufficio ha innalzato il valore dichiarato in € 500.000,54 (pari a € 2.380,00 al mq) ad € 648.700,00 (€ 3.089,00 al mq).
La ricorrente ha chiesto l'annullamento dell'atto impugnato sulla base dei seguenti motivi di ricorso: 1) violazione dell'art. 51 co, 2 DPR 131/1986, atteso l'illegittimo utilizzo del metodo comparativo per omesso riferimento a beni aventi identiche caratteristiche;
-2) carenza dei presupposti per l'innalzamento del valore del bene, avendo l'Ufficio fatto riferimento a beni non simili, posti in zone più centrali e aventi diverse dimensioni, senza tener conto della flessione subita dal mercato immobiliare.
L'AdE resistente si costituiva in giudizio, rilevando l'infondatezza del ricorso, e ribadendo la legittimità dell'atto impugnato sia alla luce del criterio comparativo (attraverso la comparazione con n. 5 immobili analoghi), sia di ogni altro elemento di valutazione (valori OMI).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non è fondato per i motivi che si passano ad illustrare.
Giova evidenziare come da un'attenta lettura dell'atto impugnato, emerge la completezza dellla motivazione, che ontiene l'indicazione di tutti gli elementi di fatto, valutati dall'Ufficio e posti a fondamento della rettifica del valore dichiarato del bene in lite.
In particolare, l'Ufficio ha fatto ricorso al metodo comparativo, effettuando una comparazione tra il bene in esame e ben altri cinque immobili analoghi (aventi la medesima categoria catatstale C/1).
Poi, le risultanze di tale comparazione sonos tate suffragate dalle risultanze dei valori OMI.
Giova evidenziare che l'art. 51 del D.P.R. n. 131/86, al comma 3, prevede che “Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto … che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni,… nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.”.
Ebbene, con rifeimento alle contestazioni di parte ricorrente, va sottolineato che gli immobili utilizzati ai fini del metodo comparativo sono tutti locali di categoria C/1, situati a poca distanza da quello compravenduto, trasferiti nel trienno precedente a quello compravenduto.
La giurisprudenza di legittimità, con orientamento consolidato e condivisibile, ha sottolineato come in tema di imposta di registro l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersiadempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'Ufficio nell'eventuale successiva fase contenziosa, restando riservati a quest'ultima fase l'onere dell'Ufficio di fornire la prova della sussistenza in concreto dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto, e la possibilità per il contribuente di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (cfr. anche sentenze n. 6365 del 22/03/2006, n. 27758 del 2005, n. 7231 del 2003)”.
Infine, va rilevato che le contestazioni della parte ricorrente circa il fatto che l'Ufficio abbia fatto riferimento ad immobili diversi e non simili sono generiche e non supportate da alcuna prova.
In senso contrario, è emerso che due di tali immobili sono situati nella zona OMI B1, la stessa dell'immobile compravenduto;
gli altri tre sono situati nella OMI C1, più periferica, con valori di mercato, quindi, inferiori e, pertanto, più favorevoli alla contribuente.
La flessione del mercato immobiliare è argomento generico in assenza di un concreto supporto con riferimento a specifiche vendite immobiliari.
In definitiva, il ricorso va rigettato.
Le spese vengono compensate attesa la complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;
compensa le spese di lite.