Sentenza n. 1935/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 14, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
CICCARELLA ANTONELLA, Giudice monocratico in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 17562/2025 depositato il 17/10/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Calvizzano - Largo Francesco Caracciolo 80012 Calvizzano NA
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 - Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1197 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1197/2026 depositato il 26/01/2026 Richieste delle parti:
Richieste delle parti
Ricorrente: chiede l'annullamento dell'avviso di accertamento IMU relativo all'anno d'imposta 2020, deducendo la non assoggettabilità ad IMU delle aree oggetto di imposizione ovvero, in subordine, l'erroneità della determinazione del valore venale applicato dal Comune, con vittoria di spese.
Resistente (Comune di Calvizzano): chiede il rigetto del ricorso, sostenendo la legittimità dell'assoggettamento ad IMU delle aree edificabili e la correttezza del valore venale determinato sulla base dei valori medi deliberati per la zona omogenea di riferimento.
Svolgimento del processo
Con ricorso ritualmente notificato e depositato, il contribuente Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento IMU per l'anno 2020 emesso dal Comune di Calvizzano in relazione a terreni qualificati come edificabili, deducendo l'erroneità della pretesa impositiva sia sotto il profilo dell'an che del quantum. In particolare, il ricorrente contestava l'assoggettabilità ad IMU delle aree, sostenendo che le stesse non sarebbero state concretamente edificabili, nonché, in via subordinata, la congruità del valore venale determinato dall'ente resistente, ritenuto eccessivo e non rispondente alle effettive caratteristiche dei fondi.
Il Comune di Calvizzano si costituiva in giudizio, depositando controdeduzioni con le quali ribadiva la legittimità dell'accertamento, evidenziando che le aree risultavano inserite nel PUC comunale come zone edificabili e che il valore venale era stato determinato applicando il valore medio previsto dalle deliberazioni comunali per la zona B1.
La parte ricorrente depositava memorie illustrative, allegando documentazione attestante la presenza di vincoli e limitazioni incidenti sulla concreta utilizzabilità edificatoria dei terreni, insistendo per l'accoglimento del ricorso.
All'udienza del 26 gennaio 2026 la Corte, all'esito della discussione, decideva come da dispositivo.
Motivi della decisione
Il ricorso è parzialmente fondato e va accolto nei limiti di seguito precisati.
Quanto alla debenza dell'IMU, le censure della parte ricorrente non sono fondate. Secondo un orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione, ai fini dell'assoggettamento ad IMU un'area deve considerarsi edificabile per il solo fatto di essere inclusa dallo strumento urbanistico generale in una zona destinata all'edificazione, indipendentemente dalla concreta ed immediata possibilità di utilizzazione edificatoria, dalla necessità di strumenti attuativi ovvero dall'esistenza di vincoli di fatto o limitazioni operative (cfr., tra le molte, Cass. nn. 15558/2009, 12308/2017, 26921/2021). È principio consolidato che, ai fini dell'assoggettamento ad IMU, un'area debba considerarsi edificabile in presenza di una previsione urbanistica che ne consenta l'edificazione, indipendentemente dalla immediata possibilità di utilizzazione edificatoria o dall'esistenza di vincoli di fatto. Nel caso di specie, risulta che le aree oggetto di accertamento sono state inserite dal vigente strumento urbanistico del Comune di Calvizzano in zona B1, con conseguente corretta qualificazione delle stesse come aree edificabili ai fini IMU per l'anno 2020. Sotto tale profilo, il ricorso va rigettato.
Diversamente, fondate appaiono le doglianze concernenti la determinazione del valore venale delle aree. In materia di IMU, la Corte di Cassazione ha di recente ribadito, con l'ordinanza n. 26089 del 4 ottobre 2024, che ai fini della determinazione del valore imponibile delle aree edificabili è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri tassativi previsti dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, dovendosi avere riguardo, in particolare, alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Tali criteri, come precisato dalla stessa Corte di legittimità anche in precedenti arresti (cfr. Cass. nn. 14385/2010, 13567/2017 e 9529/2023), devono considerarsi vincolanti e non meramente indicativi, sicché il giudice di merito, investito della questione, è tenuto a verificarne la concreta applicazione con riferimento all'anno di imposizione, fornendo una valutazione congruamente motivata.
Nel caso di specie, il Comune di Calvizzano ha determinato il valore venale delle aree applicando il valore medio previsto per la zona omogenea B1 dalle proprie deliberazioni, senza tuttavia procedere a una verifica puntuale della corrispondenza di tale valore ai parametri normativamente previsti. In particolare, l'ente resistente non ha dato adeguato conto né degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno, né dell'incidenza dei vincoli e delle limitazioni documentate dalla parte ricorrente sulla concreta utilizzabilità edificatoria delle aree, quali risultanti dall'atto notarile di asservimento a vincolo di inedificabilità regolarmente trascritto, nonché dalla documentazione catastale e tecnica prodotta in atti, attestante le condizioni oggettive dei fondi e le limitazioni alla loro concreta utilizzazione edificatoria, né, infine, dell'esistenza di prezzi medi di mercato riferibili a compravendite di aree aventi caratteristiche analoghe nell'anno di riferimento. Tale applicazione meramente automatica del valore medio di zona si pone, pertanto, in contrasto con i criteri vincolanti delineati dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504 del 1992, come interpretati dalla giurisprudenza di legittimità. In materia di IMU, ai fini della determinazione del valore imponibile delle aree edificabili, l'art. 5, comma 5, del D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, prevede parametri vincolanti, quali la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno e i prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi analoghe caratteristiche. Tali criteri, come ribadito dalla recente giurisprudenza di legittimità, devono essere applicati in modo concreto e non meramente astratto, con una valutazione che tenga conto delle specificità del singolo fondo e dell'anno di imposizione.
Nel caso di specie, il Comune ha determinato il valore venale applicando il valore medio previsto per la zona omogenea di riferimento. Tuttavia, tale scelta non risulta congruamente motivata alla luce delle caratteristiche concrete delle aree in esame. Il ricorrente ha infatti allegato e documentato l'esistenza di vincoli e limitazioni che incidono in modo significativo sulla concreta utilizzabilità edificatoria dei terreni, elementi che, pur non escludendo l'assoggettabilità ad IMU, incidono sul valore venale in comune commercio. D'altro canto, la richiesta del ricorrente di applicare un valore proprio dei terreni agricoli non può essere accolta, risultando incompatibile con la qualificazione urbanistica edificabile delle aree.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte ritiene che il valore medio applicato dall'ente resistente non possa essere confermato, ma che, in applicazione dei parametri normativi e tenuto conto dei vincoli documentati, il valore venale debba essere determinato nel valore minimo previsto dalle deliberazioni comunali per la zona B1. Tale valore minimo appare maggiormente coerente con le caratteristiche concrete dei fondi e con i criteri di cui all'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504 del 1992.
Ne consegue che l'avviso di accertamento impugnato deve essere annullato limitatamente alla parte in cui determina il valore venale delle aree sulla base del valore medio di zona, con conferma della debenza dell'IMU e rideterminazione della base imponibile sulla base del valore minimo previsto per la zona edificabile di riferimento.
In considerazione dell'accoglimento solo parziale del ricorso e della reciproca soccombenza delle parti, le spese di giudizio vanno integralmente compensate.

P.Q.M.


Accoglie parzialmente il giudizio nei limiti in cui in parte motiva.
Compensa le spese di giudizio e per l 'effetto annulla l'atto impugnato.
Napoli, 26-01-2026