Sentenza n. 22/2026
Depositata il 15/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TERAMO Sezione 1, riunita in udienza il 12/01/2026 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
MAZZAGRECO PIERFILIPPO, Presidente e Relatore
DI MARCO MARCO, Giudice
PAPA ROBERTA PIA RITA, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 70/2025 depositato il 12/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_4 - CF_Ricorrente_4
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Teramo - Largo Madonna Delle Grazie 64100 Teramo TE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 004891 000 REGISTRO 2022
- sul ricorso n. 72/2025 depositato il 12/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_5 S.a.s. Di Ricorrente_5 & C. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Teramo - Largo Madonna Delle Grazie 64100 Teramo TE
elettivamente domiciliato presso Email_2 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 004893 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 10/2026 depositato il 13/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Col primo dei ricorsi riuniti, gli acquirenti ed i venditori domandano l'annullamento degli avvisi col quale l'Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore della compravendita stipulata in Martinsicuro il data_1, registrata in data data_2 al n. n._1, serie n._2 avente ad oggetto la proprietà del negozio sito in Martinsicuro (TE), alla Indirizzo_1, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Martinsicuro al Foglio n._3, particella n._4, subalterno n._5, Zona Catastale 1, categoria C/1, classe 1, Rendita catastale Euro 3.415,43, accertando, in luogo del valore dichiarato di € 55.000,00 (pari ad € 264,42 per metro quadro di superficie catastale), quello di € 164.000,00, e conseguentemente liquidando maggiore imposta di registro e interessi per
€ 10.437,44 e sanzioni per insufficiente dichiarazione di valore ex art. 171 DPR 131/1986 per € 9.810,00.
Col secondo, i venditori e la società acquirente domandano l'annullamento dell'avviso col quale l'Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore della compravendita stipulata in Martinsicuro il data_1, avente ad oggetto la proprietà sul negozio sito in Martinsicuro (TE), alla Indirizzo_2, censito nel Catasto fabbricati del Comune di Martinsicuro al Foglio n._3, particella n._4, subalterno n._6 Zona Catastale 1, categoria C/1, classe 1, Rendita catastale Euro 3.456,34, accertando, in luogo del valore dichiarato di € 55.000,00 (pari ad € 268,29 per al metro quadro di superficie catastale), quello € 161.000,00 e conseguentemente liquidando maggiore imposta di registro e interessi per € 10.151,08 e sanzioni per insufficiente dichiarazione di valore ex art. 171 DPR 131/1986 in € 9.540,00.
Nella resistenza dell'Agenzia delle Entrate è stata espletata c.t.u. per determinare il più probabile valore di mercato dei cespiti e, all'udienza del 12.1.2026 il collegio ha ritenuto la causa in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 I ricorsi devono essere solo parzialmente accolti.

2.1 In primo luogo, la circostanza che i cespiti siano stati in precedenza oggetto di stima in sede di esecuzione immobiliare, che ha determinato un valore significativamente più basso di quello stabilito dall'Agenzia, che non risulta nemmeno essere stata parte di quel giudizio, non è elemento che possa assumere se non rilievo meramente indiziario.

3.1 Né può ritenersi che gli errori imputati dai ricorrenti all'applicazione del metodo sintetico-comparativo e del metodo residuale rendano gli atti impugnati carenti di motivazione: altro è infatti l'idoneità degli elementi addotti dall'Ufficio, altro la pretesa mancanza di motivazione che, non potendo certo qualificarsi come meramente apparente la motivazione addotta dall'Ufficio, non determina il lamentato vizio.

4.1 Considerazioni analoghe devono ribadirsi per le ulteriori critiche alla valutazione condotta dall'Ufficio, specie sotto il profilo delle caratteristiche effettive della zona di ubicazione dei cespiti, su cui del resto ha fatto ampiamente luce l'elaborato peritale, anche sulla scorta delle pregresse c.t.u. richiamate dai ricorrenti.

5.1 Ciò posto, nel merito possono senz'altro recepirsi le conclusioni cui approda la c.t.u., che ha determinato in € 83.500 il valore del cespite distinto al sub. n._5 ed in € 84.500,00 quello del cespite distinto al sub. n._6.

5.2 Non sono infatti persuasive le critiche avanzate al riguardo dall'Agenzia delle Entrate.

5.3 In primo luogo non può che condividersi che la diversa destinazione catastale – in difetto di contrarie, specifiche emergenze – rende obbiettivamente insuscettibili di comparazione altri cespiti.

5.4 In secondo luogo, la critica di avere considerato ostativo alla comparazione il rilievo della diversa zona
OMI di collocazione di altri cespiti non può ritenersi di per sé conducente.
5.5
Se è vero che il carattere indicativo ed i criteri di zonizzazione possono far sì che immobili similari si rinvengano in zone diverse, è pur vero che la comparabilità, in tale ipotesi, non può essere apoditticamente affermata, ma deve essere specificamente dimostrata.

5.6 Quanto poi alla pretesa enfatizzazione di caratteristiche costruttive non aggiornate, trattandosi di caratteristiche non presenti nella normalità degli altri negozi della stessa zona, è anche questa affermazione indimostrata.

5.7 Relativamente invece alle valutazioni che il c.t.u. ancora alle dimensioni dei locali, che ritiene più adatti alla destinazione a magazzino piuttosto che all'impiego per ospitare negozi (“… non adatto alle attività di vendita al dettaglio e quindi non compatibile con le metrature tipiche di piccole attività commerciali . . .”) si deve tenere conto proprio di quanto rilevato (e documentato) dal c.t.u. in ordine alla non particolare attrattiva della strada quale zona per gli acquisti commerciali.

5.8 L'argomento dell'Agenzia delle Entrate (“… i locali potrebbero essere idonei ad altre attività merceologiche che possono apprezzare non tanto la frequenza di passeggio pedonale in detta Indir._1,2, quanto la buona disponibilità di parcheggio fronte strada nonché della presenza di un ridotto parcheggio pubblico nelle vicinanze, nonché la disponibilità di uno spazio esclusivo (anche ad uso parcheggio), idoneo per il carico e lo scarico merci”) trascura che il c.t.u. non ha radicalmente escluso l'utilizzabilità commerciale, ma evidenziato che la limitazione delle attività vantaggiosamente esplicabili (ciò che riconosce l'Agenzia stessa) non può che incidere negativamente, come evidenziato dall'ausiliario, sulla domanda di acquisizione dei cespiti, riducendola.

5.9 Ancora parte convenuta lamenta che il valore determinato dal c.t.i. sia “nettamente inferiore ed in contrasto con il proprio rappresentante dell'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Teramo che nella riunione del
25.01.2023 relativo alla seduta del Comitato Consultivo Tecnico del 2° semestre 2022, aveva approvato i dati pubblicati dall'O.M.I. dell'Agenzia delle Entrate, che indicava che in tale zona di Luogo_1 i Negozi avevano una quotazione minima di € 700,00/mq (superficie lorda)”.

5.10 Di là dal rilievo che sarebbe agevole osservare, con i ricorrenti, che la stima operatane dal c.t.u. nominato in sede di precedente autorizzerebbe conclusioni diametralmente opposte, non può che osservarsi che l'argomento non ha alcun pregio dimostrativo, se non a patto di postulare la rilevanza di una sorta di ipse dixit, peraltro non specificamente riferibile ai cespiti in discorso ma a valutazioni medie.

5.11 Tanto più in considerazione della puntuale giustificazione teorica fornita dal c.t.u., sulla base degli elementi specificamente raccolti in relazione ai cespiti stessi.

5.12 Da ultimo, non può accogliersi la critica alla scelta del c.t.u. di moltiplicare il prezzo stimato al metro quadrato per la superficie utile (netta) invece che per quella catastalmente risultante (lorda): da un lato, non si tratta di determinare la consistenza catastale, bensì il prezzo in comune commercio, ove la superficie netta e parametro più utilizzato;
dall'altro, è in quest'ottica irrilevante il riferimento in contratto alla superficie catastale, proprio perché non viene in rilievo il prezzo concordato o il valore stimato dalle parti, bensì il parametro obbiettivo del più probabile, oggettivo, valore di mercato dei cespiti.

6.1 Ciò detto in ordine ai motivi di ricorso, deve da ultimo affrontarsi quello che si appunta sulla quantificazione delle sanzioni.

6.2 Non può però accogliersi la critica alla determinazione delle sanzioni fondata sull'invocata applicazione retroattiva della riduzione delle sanzioni stabilita dal g. lgs. n. 87/2024, stante il divieto che si legge nell'art. 5 del medesimo (sulla legittimità costituzionale della previsione, cfr. la giurisprudenza di legittimità successiva e conforme al precedente citato dall'Agenzia, tra cui Cass., n. 17113/2025 del 25/06/2025.

7.1 L'accoglimento parziale delle domande giustifica la compensazione delle spese di lite.

7.2 Le spese di c.t.u., come da separato decreto in atti, sono, per ciascuno dei ricorsi, poste per metà a carico dei ricorrenti e per metà a carico dell'amministrazione convenuta.

P.Q.M.

La Corte, in parziale accoglimento dei ricorsi, annulla gli atti impugnati nella parte in cui l'imposta e gli accessori sono determinati con riferimento ad un valore rispettivamente eccedente: € 83.500,00 con riferimento all'unità immobiliare distinta Sub. n._5 € 84.500,00 con riferimento all'unità immobiliare distinta Sub. n._6. Rigetta per il resto il ricorso e compensa le spese di lite. Pone gli oneri di c.t.u., come da separato decreto in atti, definitivamente a carico, per metà, di ciascuna delle parti dei ricorsi riuniti, fermo il vincolo di solidarietà nei rapporti con l'ausiliario. Così deciso in Teramo, nella camera di consiglio del
12.1.2026 Sottoscrizione digitale del Presidente est. dr. Pierfilippo Mazzagreco