Sentenza n. 2449/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 40, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
FERRANTI DONATELLA, Presidente
CAVALLO MARIA BARBARA, Relatore
FILIPPI PAOLA, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 8192/2023 depositato il 16/06/2023

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Fiumicino - Piazza Generale C.a. Dalla Chiesa 00054 Fiumicino RM
Difeso da
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 26847 IMU 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 12308 TASI 2017 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
La parte ricorrente si riporta agli atti difensivi.
La Corte trattiene la causa in decisione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.La società Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di accertamento IMU n. 26847 del 20.12.2022, e l'avviso di accertamento TASI n. 12308 del 20.12.2022, emessi dal Comune di Fiumicino.
Essa è proprietaria di numerose aree edificabili site nel Comune di Fiumicino, ricadenti nel comprensorio urbanistico NPP23, disciplinato da apposita convenzione urbanistica stipulata con il Comune fin dal 1998 e successivamente prorogata.
Per l'anno d'imposta 2017, il Comune di Fiumicino ha notificato alla società i due avvisi di accertamento sopra impugnati, contestando l'omesso o insufficiente versamento dei tributi dovuti sulle predette aree edificabili, per un valore complessivo accertato pari a euro 360.152,00, calcolato assumendo i) un valore unitario delle aree pari a € 171,51/mq, ii) un indice di edificabilità pari a 0,57, secondo i criteri stabiliti dalla
Delibera di Giunta Comunale n. 7/2009, adottata ai sensi dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992.
La società ha impugnato gli avvisi, deducendo, in sintesi:

1.l'erroneità del procedimento di stima del valore venale, riflesso meccanicamente dalle delibere comunali, basato su un metodo irrazionale che: i) calcola l'“utile dell'imprenditore” solo sui costi di costruzione e non sull'intero investimento, ii) omette del tutto gli oneri finanziari, costi tipici e rilevantissimi dell'attività edilizia;

2. l'erronea determinazione dell'indice di edificabilità, che per l'anno 2017 doveva essere pari a 0,35 e non a 0,57, tenuto conto dell'edificazione già realizzata nel comprensorio;

3. l'illegittimità dell'applicazione uniforme del medesimo indice e del medesimo valore a tutte le società del comparto, senza considerare la situazione specifica di ciascuna;

4.il contrasto dell'accertamento con precedenti pronunce definitive rese su aree identiche o contigue del medesimo comprensorio NPP23, nelle quali l'indice di edificabilità è stato rideterminato in 0,35, e il valore venale delle aree è stato fissato in € 138,23/mq.
Il Comune di Fiumicino si è costituito resistendo, sostenendo:
• la legittimità della motivazione per relationem alle delibere,
• la presunzione di correttezza dei valori tabellari,
• la mancanza di una perizia di parte idonea a superare tali presunzioni,
• l'assenza di un vincolo conformativo derivante da sentenze rese in procedimenti diversi.

5. La ricorrente ha successivamente prospettato che con la sentenza n. 1773/2025, passata in giudicato, la Corte di Giustizia Tributaria ha accolto le medesime censure in un giudizio analogo, sulla base di CTU, rideterminando valore e indice;
il Comune stesso ha poi applicato tali parametri in sede di rettifica per le annualità 2016 e 2018 nei confronti della stessa Ricorrente_1.

6. All'udienza del 15.1.2026, la causa è passata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

7. Il ricorso va accolto.
Il Collegio condivide la motivazione della sentenza della CGT Roma n. 1773/2025, che ha ritenuto fondati i medesimi motivi posti a base del ricorso introduttivo del presente giudizio ancorchè spesi in un giudizio relativo a un'altra società del comprensorio NPP23 al fine di censurare l'illegittimità e infondatezza di avvisi di identico tenore a quelli impugnati in questa sede.
Tale sentenza ha accolto parzialmente il ricorso di un'altra società facente parte del medesimo comprensorio
NPP23, sulla base della perizia tecnica del CTU, il quale ha effettuato un'analisi delle caratteristiche urbanistiche e di mercato dei terreni, ricalcolando il valore delle aree e l'indice di edificabilità e dimostrando l'eccessività dei parametri originariamente adottati dal Comune. La sentenza ha così rideterminato l'indice di edificabilità generale, da 0,57 (come considerato dal Comune) a 0,35 (come, invece, sostenuto anche dalla Ricorrente_1 nel presente giudizio); il valore delle aree, quantificato in € 138,23 al mq di SLP (a fronte del valore di € 171,51/mq di SLP attribuito dal Comune).
Poiichè la sentenza non è stata oggetto di impugnazione da parte del Comune, è divenuta definitiva nei suoi confronti. Ne deriva che i parametri ivi stabiliti (indice di edificabilità pari a 0,35 e valore venale di € 138,23/ mq) si sono definitivamente consolidati nei confronti dell'Ente impositore e devono, pertanto, costituire il punto di riferimento minimo e inderogabile anche per il presente giudizio così come effettuato dallo stesso
Comune nei confronti della Ricorrente_1 nelle annualità 2016 e 2018.
Peraltro, è contraddittorio che il Comune abbia emesso avvisi di accertamento in rettifica nei confronti della Ricorrente_1 sia per l'annualità precedente (IMU e TASI 2016 qui allegati sub docc. nn. 16 e 17) che per l'annualità successiva (IMU e TASI 2018 docc. nn. 18 e 19), con i quali il Comune, richiamando proprio la statuizione della Sentenza suindicata, ha ridotto per tali annualità la pretesa impositiva con riferimento alle stesse aree oggetto del presente giudizio.
In conclusione, poiché la base imponibile stabilita dal Comune è errata in relazione a precedenti giurisprudenziali consolidati nei confronti del Comune stesso, che non ha fornito elementi per differenziare l'area occupata dalla ricorrente rispetto ad altre e peraltro ha già applicato i parametri diversi per altre due annualità, resistendo in giudizio senza apportare motivazioni a sostegno, il ricorso va accolto con compensazione delle spese in ragione della peculiarità del caso.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e compensa le spese di lite tra le parti.
Così deciso il 15.01.2026
La giudice relatrice La Presidente
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