Sentenza n. 50/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FIRENZE Sezione 1, riunita in udienza il 18/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
FANUCCI MASSIMO GINO, Presidente
LI IA, TO
BORAGINE GERARDO, Giudice
in data 18/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1322/2024 depositato il 16/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Firenze - Via Santa Caterina D'Alessandria 23
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010200804 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010200804 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010200804 IRPEF-ALTRO 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B010200804 IRAP 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 809/2025 depositato il
18/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso trasmesso in data 16/12/2024, il contribuente Ricorrente_1, come in epigrafe difeso, impugnava l'avviso d'accertamento n. T8B010200804-2024, con il quale l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Firenze, a seguito di un controllo effettuato ha rilevato che tra il 2014 e il 2020, il signor Ricorrente_1 ha acquistato e rivenduto 4 immobili, dichiarandoli come vendite da privato.
L'Ufficio, invece ha ritenuto, che tali operazioni siano state effettuate in regime di impresa, per cui ha atrtribuito al ricorrente una partita IVA e ricalcolato gli utili realizzati dalla vendita di un immobile nell'anno 2020 e chiedendo di conseguenza le imposte dovute, più sanzioni e interessi.
Il contribuente contesta l'operato dell'Ufficio e previa richiesta di sospensione, fa conoscere le propriecondizioni familiari, che lo hanno costretto a cambiare più volte la propria abitazione, prima per poter accudire la madre malata successivamente ha avuto tre figli nati, negli anni 2009, 2011 e 2018, che lo hanno costretto all'acquisto di abitazioni più grandi, infine a seguito di un gravissimo incidente ha deciso di trasferirsi nella casa in cui dimora ormai da 4 anni.
Allega il certificato di residenza e copiosa documentazione, che dimostrerebbero l'effettiva residenza negli immobili poi ceduti, come le utenze allacciate sull'immobile nell'anno 2019 e i relativi consumi, risultanti dalle fatture e dalle movimentazioni sul c/c bancario.
Inoltre ha prodotto anche testimonianze del grave incidente subito che lo ha costretto ad una lunga convalescenza a casa, dove impossibilitato a muoversi, ha dovuto svolgere sedute di fisioterapia domiciliare nella propria residenza di Indirizzo_1.
Allega anche molta altra documentazione, sostenendo che sia dirimente, ai fini della presente controversia, il fatto che la famiglia Ricorrente_1 si sia trasferita per brevi periodi negli immobili oggetto di ristrutturazione e frazionamento e, a tal fine, chiede che venga ammessa la prova testimoniale con riferimento a tale circostanza.
Di conseguenza, ritiene illegittimo e infondato l'avviso d'accertamento stante la strutturale impossibilità che si configuri un'attività di impresa in caso di compravendita di immobili visto che gli stessi erano effettivamente abitati dal contribuente.
ritiene anche che sia errata la determinazione dei maggiori ricavi e, conseguentemente, dei recuperi, visto che ci sarebbe atata una mancata considerazione da parte dell'Ufficio di parte dei costi sostenuti per la ristrutturazione degli immobili oggetto delle compravendita accertata, e non sarebbe dovuta in ogni caso l'IRAP, perché se l'attività fosse stata svolta, questa sarebbe stata in assoluta autonomia da una persona fisica, la quale ha impiegato delle risorse proprie e non si è avvalsa di collaboratori, difettando anche di quel minimo elemento organizzativo necessario ai fini dell'applicabilità dell'imposta.
Chiede quindi che sia accolto il ricorso, con vittoria di spese di giudizio.
Con controdeduzioni trasmesse in data 31/12/2024, l'Agenzia delle Entrate si è costuita in giudizio e insistendo nella pretesa, ha fatto conoscere che questa stessa Corte ha respinto il ricorso del contribuente, relativamente all'accertamento dell'anno precedente, anche se poi è stato riformata dalla Corte Tributaria di secondo grado della Toscana con la pronuncia n. 1435/06/24. Tale ultima pronuncia però che, tuttavia, non avrebbe speso una sola parola con riferimento allo svolgimento dell'attività commerciale contestata al signor Ricorrente_1 (allega sentenza del secondo Grado) e ritiene a maggior indizio che questa attività sia stata svolta con l'aiuto della moglie che svolge un'attività nel settore immobiliare.
Nel merito l'Ufficio ritiene che la circostanza degli eventuali brevi trasferimenti dei Ricorrente_1 negli immobili oggetto di attività commerciale non dimostri affatto che questi non siano stati acquistati per fini commerciarli, la ricostruzione degli accadimenti proposta, contrasterebbe con le tempistiche delle ristrutturazioni e delle rivendite e con le plusvalenze.
Inoltre anche la versione degli eventi fornita da controparte è inconciliabile con il fatto che ben prima dell'incidente del signor Ricorrente_1 fosse stata depositata una CILA per il frazionamento di Indirizzo_1.
Ritiene di aver correttamente calcolato le plusvalenze e gli utili realizzati sulla compravendita e chiede che sia respinto il ricorso, con vittoria di spese di giudizio.
Con successive memorie il ricorrente insistendo sull'accoglimento del ricorso, fa conoscere che sia questa stessa Corte che la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, nonchè il Giudice Penale hanno à accertata l'infondatezza della tesi dell'Agenzia delle Entrate e allega copia delle sentenze.
Fissata l'udienza di trattazione dell'istanza di sospensione, la Corte, sentite le parti, la respingeva con la compensazione delle spese della fase. Quindi, fissata l'udienza di trattazione del merito, comparivano le parti che illustravano ancora le rispettive ragioni e insistevano per l'accoglimento delle domande proposte.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Esaminati gli atti e sentite le parti, questa Corte ritiene che il ricorso sia fondato e debba essere accolto.
Come già indicato nella nostra sentenza n. 529/2025, relativa all'anno 2019 per identica questione, qui interamente riportata.
Ribadiamo che il signor Ricorrente_1 abbia dimostrato come la totalità delle compravendite eseguite nel corso degli anni siano sempre state unicamente sorrette da ragioni legate ad esigenze del proprio nucleo familiare, e non anche da un intento speculativo e con lo scopo di lucrare da esse, né tantomeno a fini imprenditoriali.
Per i vari immobili per i quali sono state elevate le contestazioni, risulta, in effetti, che le compravendite effettuate nel corso degli anni dal contribuente erano avvenute in occasione della nascita di un nuovo figlio, ed hanno infatti avuto ad oggetto un immobile avente dimensioni maggiori di quello precedente, per intuibili ragioni correlate all'allargamento del nucleo famigliare. D'altro canto, risulta che alcune delle compravendite nemmeno avevano generato plusvalenza, il che non solo collide logicamente con il contestato intento speculativo dell'imprenditore, ma anche lo esclude in radice.
Il ricorrente, con la documentazione prodotta ha ampliamente dimostrato di avere sempre effettivamente adibito a sua abitazione principale gli immobili acquistati nel corso degli anni e oggetto dei recuperi compreso quello qui in rilievo sito alla Indirizzo_1, le ragioni di tutti questi spostamenti, sono stati dovuti e documentati dai motivi familiari che ogni volta si sono presentati, prima per la nascita dei figli e successivamente per un grave incidente subito, questi fatti hanno fatto venir meni la sussitenza di un intento speculativo.
L'Ufficio contestare che le operazioni di vendita accertate ricadessero nell'ambito dei redditi d'impresa, anche per l'immobile in dicussione ubicato in Indirizzo_1, non è seriamente dato dubitare del fatto che il Ricorrente_1 e la sua famiglia abbiano effettivamente risieduto nell'immobile, infatti oltre alle utenze allacciate e dai relativi consumi, descritti nelle movimentazioni sul c/c n. Conto_Corrente_1 riferibile al contribuente e acceso presso Banca_1 , sul quale erano state attivate le domiciliazioni bancarie per il pagamento delle bollette della luce emesse dal fornitore Società_1 S.p.A..
Risultano anche numerosissimi ordini effettuati tramite Società_2 con account della moglie del contribuente, l'ultimo dei quali reca la data del 10 gennaio 2020, la copia di una scrittura privata del 03.09.2019 stipulata con la ragazza au pair Nominativo_1, ospitata proprio presso l'abitazione di Indirizzo_1, tutta la documentazione appena richiamata è più che idonea a dimostrare l'effettiva abitazione del contribuente nell'immobile in dicussione, visto i lavori di ristrutturazione eseguiti, della brevissima durata di un mese, come attestato nella dichiarazione del Geometra Nominativo_2, il quale ha diretto i lavori eseguiti.
La Suprema Corte ha più volte sostenuto che non c'è un limite alle operazioni di cessioni e acquisto di prima casa, in quanto deve essere consentito “ad ogni contribuente la ricerca, anche attraverso più atti di acquisto e di alienazione a breve, dell'immobile più idoneo alla proprie esigenze abitative”, questo aspetto, tra l'altro consente anche di poter usufruire delle agevolazioni previste, in quanto la finalità antielusiva tenuta in prioritaria considerazione dal legislatore nell'ipotesi di plurime rivendite infraquinquennali.
Nel caso in esame le reiterate compravendite si atteggiano alla stregua di legittime operazioni di ricerca della migliore sistemazione possibile per sé e per la propria famiglia, che la legge non solo non vieta ma che ritiene addirittura essere meritevoli di un'agevolazione fiscale.
Sussistono poi giustificativi in ragione della peculiarità della fattispecie decisa, per la compensazione delle spese tra le parti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Firenze accoglie il ricorso. Spese di lite compensate.