Sentenza n. 1221/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 17, riunita in udienza il 23/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PETRUZZIELLO MICHELANGELO, Presidente
NE AS, TO
PERLINGIERI ALESSANDRO, Giudice
in data 23/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6588/2025 depositato il 07/04/2025

proposto da

Tre A Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via F. Filzi 2 80133 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0364655 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 18153/2025 depositato il
24/10/2025 Richieste delle parti:
Come da atti e verbali di causa.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

ricorrente impugna, nei confronti Ufficio Provinciale del territorio di Napoli, l'avviso di accertamento prot.
2024NA0364655 recapitato via pec in data 07/01/2025 con il quale veniva rettificato il classamento proposto in relazione ad immobile in Pollena Trocchia.
A sostegno del proprio ricorso, la parte deduce i seguenti motivi: 1) Inesistenza dell'atto impositivo in quanto privo di firma. L'accertamento è stato notificato a mezzo PEC e l'atto allegato non è firmato digitalmente. 2)
Difetto di motivazione dell'avviso di accertamento valutato con riferimento al caso specifico trattandosi di categoria speciale D1. 3) Errata determinazione della rendita. Errata valorizzazione del costo di costruzione delle diverse aree. Errore nella determinazione del costo di costruzione del solaio costituente l'ammezzato.
Errore nella determinazione delle spese, oneri e profitto (a corpo).
In base a tali motivi, rassegna le seguenti conclusioni: «1. Annullare l'avviso di accertamento per inesistenza e/o invalidità della sottoscrizione dell'atto.

2. Dichiarare illegittimo l'avviso di accertamento in quanto privo di una puntuale e sufficiente motivazione atta a spiegare la valutazione delle differenti aree, in particolare degli importi determinati “a corpo”, per non aver fornito una motivazione rafforzata necessaria in funzione dell'utilizzo di un diverso metodo di valutazione (il costo di costruzione) che inevitabilmente prende a riferimento elementi di fatto differenti e non si limita ad attribuire un diverso valore in base alle indicazioni fornite dal contribuente nella procedura Docfa. Dunque confermare le rendite catastali proposte.

3. Annullare
l'avviso di accertamento nel merito per tutte le motivazioni tecniche addotte nel ricorso e nella perizia a cui si rinvia, atteso che le rendite accertate non sono correttamente determinate. La valutazione operata dall'Ufficio non rispecchia la normativa di riferimento, né la pratica estimale indicata nel prontuario, incorrendo in duplicazioni.

4. Condannare l'Amministrazione Finanziaria alle spese di giudizio come da nota allegata, tenendo conto anche della perizia prodotta, con attribuzione al sottoscritto difensore antistatario».
Si è costituita l'Agenzia delle entrate, la quale contesta singolarmente i motivi del ricorso, deduce la legittimità del proprio operato e rassegna le seguenti conclusioni: « CHIEDE a codesta onorevole Corte di Giustizia
Tributaria: 1) il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente alle spese di giudizio».
All'esito dell'odierna udienza di trattazione, svoltasi come da verbale, la causa viene decisa come da dispositivo adottato a termini di legge.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è solo parzialmente fondato.
Deve essere disatteso il primo motivo inerente la sottoscrizione dell'atto impugnato, atteso che questa Corte ritiene di aderire all'orientamento, ribadito anche recentemente dalla S.C. (Cass. n. 31928 del 2024), secondo il quale in tema di attribuzione di rendita (Cass. n. 8248 del 2006), di avviso di mora (Cass. n. 4283 del
2010), di cartella di pagamento (Cass. Cass. n. 13461 del 2012 ), di diniego di condono (Cass. Cass. n.
220 del 2014) e di sottoscrizione del ruolo (Cass. n. 24322 del 2014), alla luce del principio della tassatività delle nullità ed in mancanza di una disposizione espressa, anche in carenza assoluta di sottoscrizione, opera la presunzione di riferibilità dell'atto all'organo amministrativo titolare del potere.
Deve essere altresì disatteso il secondo motivo del ricorso, essendo la motivazione dell'atto impugnato idonea a sufficiente a consentire alla ricorrente la comprensione dell'iter logico giuridico seguito dall'amministrazione ed a svolgere un corretto esercizio del diritto di difesa costituzionalmente garantito. Il terzo motivo, inerente il merito della rettifica, deve invece essere parzialmente accolto. In particolare, esaminata la copiosa documentazione esibita dalle parti, inclusa la perizia esibita dalla ricorrente, cui l'Ufficio ha replicato ribadendo sostanzialmente la correttezza del proprio accertamento, la Corte ritiene errato duplicare gli stessi costi di costruzione del piano terra, incluse le fondamenta, per il piano ammezzato adibito ad uffici contenuto nel sub. 7, sebbene si tratti di una struttura di 340 mq (non vi è contestazione sulla superficie); l'erroneità della valutazione emerge dalle stesse deduzioni dell'Ufficio, che ammette, ritenendolo congruo, che il piano ammezzato realizzato «è stata considerata come un corpo di fabbrica aggiuntivo, dotato di finiture accurate ed impianti».
Invero, per definizione e logica, un piano ammezzato realizzato in una struttura esistente non può, neanche per mere esigenze equitative (l'Ufficio rimarca che la propria rettifica aveva comunque prodotto, all'esito della divisione dei cespiti, una rendita complessiva inferiore a quella precedentemente applicata all'intero compendio), essere considerato un "corpo di fabbrica aggiuntivo".
Pertanto, in luogo di quello di euro 225/mq applicato dall'Ufficio, il costo di costruzione del piano ammezzato destinato ad uffici nel sub 7, in ragione delle finiture ed impianti realizzati, deve essere stimato in euro 100/ mq, con conseguente rettifica della stima finale.
Le altre contestazioni di merito non appaiono invece condivisibili e devono essere disattese, essendosi l'Ufficio attenuto ai criteri tecnici di prassi applicabili al procedimento di stima diretta e non risultando, dall'applicazione di tali criteri, ulteriori abnormità.
In conclusione, la rendita attribuita dall'Ufficio deve essere parzialmente annullata in proporzione alla parte derivante dall'applicazione, al piano ammezzato del sub 7, per la superficie di 340 mq., del costo di costruzione di euro 225/mq, e deve essere ricalcolata considerando, per tale superficie, il costo di costruzione di euro
100/mq. Fermo il resto.
La soccombenza reciproca giustifica l'integrale compensazione delle spese del giudizio.

P.Q.M.

la corte accoglie in parte il ricorso nei sensi di cui in motivazione, rigettandolo nel resto;

compensa le spese.