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Sentenza 25 febbraio 2026
Sentenza 25 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Varese, sez. II, sentenza 25/02/2026, n. 92 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Varese |
| Numero : | 92 |
| Data del deposito : | 25 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 92/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 2, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:15 con la seguente composizione collegiale:
TT CARMELO, Presidente
BOSCHETTO ENZO, TO
SURANO PAOLA, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 150/2024 depositato il 04/03/2024
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Tradate - Piazza Mazzini N. 6 21049 Tradate VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 85 IMU 2020
- sul ricorso n. 185/2025 depositato il 13/05/2025 proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
contro
Comune di Tradate - Piazza Mazzini N. 6 21049 Tradate VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 67 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 15/2026 depositato il 28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti
Resistente/Appellato: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con due distinti ricorsi la società “Ricorrente_1 s.r.l.” impugnava due avvisi di accertamento con i quali l'Amministrazione Comunale di Tradate aveva accertato il mancato, parziale, pagamento IMU per gli anni
2020 e 2021 relativamente all'area edificabile contraddistinta nel Catasto Terreni del detto Comune, sezione di Abbiate Guazzone, Dati_catatali_1.
La ricorrente, in particolare, eccepisce e deduce quanto segue.
1.Circa il criterio utilizzato a fondamento dell'accertamento.
Il Comune di Tradate richiama, nelle motivazioni dei propri avvisi di accertamento, le caratteristiche dell'area di proprietà della ricorrente e la delibera del Consiglio Comunale (n. 30 del 30/07/2014) riguardante il calcolo del valore venale in comune commercio delle aree edificabili per zone omogenee nel detto Comune. Negli atti impugnati parte resistente richiama, altresì, la convenzione edilizia firmata il 31/3/2008 tra lo stesso
Comune e la Società ricorrente, per l'attuazione di uno specifico Programma di Intervento Integrato (P.I.I.) nel quale sostiene che fossero previste una superficie edificabile con destinazione urbanistica B3
“Residenziale di completamento” di mq 1.973,36 ed una superficie edificabile con destinazione urbanistica
D4 “Insediamenti commerciali” di mq 2.456,61. La società ricorrente sostiene che il detto “P.I.I.” prevede, invece, una Superficie reale complessiva di mq
4.427,96 ed una Superficie area ai fini edificabili in zona B3 di mq 1.973,36 – da cui consegue una volumetria complessivamente ammissibile pari a mc 3.946 (mq 1973 x 2 mc/mq)
Sostiene, inoltre, che il Comune di Tradate ha spiegato negli atti impugnati quali sono stati i criteri valutativi di riferimento attraverso i quali è pervenuto alla quantificazione del valore venale dell'area in oggetto, ma questi criteri fanno riferimento solo ed esclusivamente allo strumento urbanistico adottato dall'Amministrazione (P.G.T.), senza in alcun modo considerare i contenuti della Convenzione firmata tra le parti. Riporta, al riguardo, quanto indicato nelle premesse dell'atto notarile di stipula della Convenzione:
“l'adozione e l'approvazione del P.I.I. comportano la modifica delle previsioni dello strumento urbanistico generale al fine di renderle compatibili con gli interventi previsti dal Programma” e da ciò deduce che l'accordo intercorso tra le Parti in sede di Convenzione prevede la modifica del PGT.
La Società “Ricorrente_1 srl” si è impegnata a realizzare una serie di opere pubbliche (articolo 15 della Convenzione) quali aree destinate a parcheggi e strade di accesso ai complessi residenziali, e a fronte di tutti gli accordi in Convenzione (che prevedono, tra gli altri, anche vincoli su altezze e distanze tra fabbricati) le volumetrie e le superfici lorde concesse ed approvate nel P.I.I. sono inferiori a quelle teoricamente ammesse nello strumento urbanistico generale del Comune e sostiene che di ciò il Comune di Tradate non ha assolutamente tenuto conto nei calcoli di cui agli atti di accertamento impugnati.
La stessa parte ricorrente rileva che il valore venale dell'area oggetto di contenzioso, calcolata tenendo in considerazione i dati desunti dalla Convenzione firmata tra le parti, è pari a 510.972 € invece che 818.294
€, valore indicato nell'accertamento del Comune di Tradate e calcolato solo sulla base del Piano Regolatore.
A supporto delle argomentazioni che spiegano i motivi della sovrastima nel calcolo effettuato dal Comune richiama anche una perizia estimativa giurata del valore dell'area edificabile in esame, stesa dall'arch. Nominativo_1, che conclude indicando un valore stimato di mercato, ottenuto mediante il metodo della
“stima analitica per valore di trasformazione”, pari ad € 426.000.
2. Circa l'irrogazione delle sanzioni.
Sul punto parte ricorrente sostiene che le obiettive condizioni di incertezza correlate all'applicazione della norma tributaria (articolo 5 comma 5 del D.L.vo 504/1992) che detta le regole per la determinazione della base imponibile IMU per le aree fabbricabili avrebbero dovuto indurre l' Amministrazione Comunale quantomeno a non irrogare sanzioni ai sensi dell'articolo 10 dello Statuto del Contribuente (Legge 212/2000).
Vi è infatti senza dubbio un certo margine di apprezzamento soggettivo nella determinazione del valore venale in comune commercio (valore che costituisce la base imponibile IMU) di un'area edificabile.
Per i motivi enunciati chiede l'annullamento degli avvisi di accertamento impugnati e la conseguente determinazione della base imponibile IMU dell'area edificabile de qua per gli anni 2020 e 2021 in € 510.972,00 pari al valore di mercato dell'area come ricalcolato ai sensi della Convenzione firmata tra le parti, senza applicazione di sanzioni ai sensi dell'articolo 10 dello Statuto del Contribuente.
Si costituisce il Comune di Tradate osservando che le motivazioni della ricorrente sono sostanzialmente le stesse prodotte nei ricorsi avverso gli atti emessi ai fini IMU per le annualità 2015 e 2016, respinti dall'allora
Commissione Tributaria Provinciale con sentenza numero 59/2022, oggetto di ricorso in appello con esito favorevole all'Ente come da sentenza della Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia n.2072/2023 depositata il 28/06/2023. Illustra nel merito le ragioni per le quali le eccezioni sollevate dalla ricorrente siano prive di fondamento.
Circa l'irrogazione delle sanzioni precisa che l'articolo 13 del D.L.vo 471/1997 e l'articolo 17 del D.L.vo
472/1997, che definiscono i principi generali in materia di sanzioni amministrative per violazione di norme tributarie, prevedono che per l'omissione o il parziale versamento dell'imposta si applica la sanzione nella misura fissa del 30%. Non ritiene che per questa fattispecie vi siano obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione della norma tributaria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte ritiene che i ricorsi riuniti vadano respinti per le ragioni di seguito indicate.
Con il primo motivo di ricorso la Società ricorrente, nel richiamare la convenzione edilizia firmata con il
Comune di Tradate in data 31/03/2008 per l'attuazione del Programma Integrato di Intervento inerente l'area fabbricabile oggetto del presente contenzioso, afferma che questo atto preveda tutt'altro rispetto ai dati urbanistici richiamati negli avvisi di accertamento emessi dall'Amministrazione Comunale.
Dalla documentazione in atti si evince che i dati riportati nell'accertamento sono gli stessi indicati nelle pagine
4 e 6 della convenzione mentre quelli indicati dal ricorrente sono quelli del progetto di massima della proposta di “P.I.I.”, poi non realizzato, inferiori rispetto a quelli massimi ammissibili previsti dallo strumento urbanistico e comunque riportati in convenzione. La potenzialità edificatoria dell'area resta pertanto quella indicata nelle motivazioni dell'avviso di accertamento: Superficie reale complessiva di P.I.I.: mq 4.427,96, di cui - Superficie area edificabile in zona B3 residenziale: mq 1.973,36 - Superficie area edificabile in zona D4 commerciale: mq 2.454,61.
In buona sostanza la ricorrente non considera la potenzialità edificatoria massima del lotto, ma si limita a valutare, per la stima dell'area fabbricabile, un parziale utilizzo della volumetria e ciò sulla base di un progetto ipotetico, poi non attuato. Va altresì sottolineato che il Comune resistente, a supporto della correttezza delle valutazioni esposte negli atti di accertamento, allega l'elenco di diversi atti di compravendita riguardanti aree fabbricabili insistenti nel territorio di Tradate, che dimostrano come le considerazioni della perizia allegata al ricorso, oltre a non essere supportate da dati attendibili, siano prive di qualsiasi fondamento in quanto i prezzi di acquisto delle aree sono stati in tutti i casi superiori a quelli previsti dalla delibera comunale.
La ragioni di rigetto del primo motivo di ricorso, che hanno carattere sostanziale, sono pienamente riferibili anche alle sanzioni, in quanto non sussistono, nel caso di specie, cause di giustificazione invocabili dalla società ricorrente.
I ricorsi riuniti vanno pertanto respinti, con conseguente condanna della società ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese processuali liquidate nei termini indicati in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Varese in composizione collegiale respinge i ricorsi riuniti e condanna la società ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese processuali che liquida in complessivi 700,00 Euro oltre accessori di legge.
Così deciso in Varese ad esito dell'udienza del 27 gennaio 2026 il Giudice estensore il Presidente
Rag. Enzo Boschetto Dott. Carmelo Leotta
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VARESE Sezione 2, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:15 con la seguente composizione collegiale:
TT CARMELO, Presidente
BOSCHETTO ENZO, TO
SURANO PAOLA, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 150/2024 depositato il 04/03/2024
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Tradate - Piazza Mazzini N. 6 21049 Tradate VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 85 IMU 2020
- sul ricorso n. 185/2025 depositato il 13/05/2025 proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
contro
Comune di Tradate - Piazza Mazzini N. 6 21049 Tradate VA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 67 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 15/2026 depositato il 28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti
Resistente/Appellato: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con due distinti ricorsi la società “Ricorrente_1 s.r.l.” impugnava due avvisi di accertamento con i quali l'Amministrazione Comunale di Tradate aveva accertato il mancato, parziale, pagamento IMU per gli anni
2020 e 2021 relativamente all'area edificabile contraddistinta nel Catasto Terreni del detto Comune, sezione di Abbiate Guazzone, Dati_catatali_1.
La ricorrente, in particolare, eccepisce e deduce quanto segue.
1.Circa il criterio utilizzato a fondamento dell'accertamento.
Il Comune di Tradate richiama, nelle motivazioni dei propri avvisi di accertamento, le caratteristiche dell'area di proprietà della ricorrente e la delibera del Consiglio Comunale (n. 30 del 30/07/2014) riguardante il calcolo del valore venale in comune commercio delle aree edificabili per zone omogenee nel detto Comune. Negli atti impugnati parte resistente richiama, altresì, la convenzione edilizia firmata il 31/3/2008 tra lo stesso
Comune e la Società ricorrente, per l'attuazione di uno specifico Programma di Intervento Integrato (P.I.I.) nel quale sostiene che fossero previste una superficie edificabile con destinazione urbanistica B3
“Residenziale di completamento” di mq 1.973,36 ed una superficie edificabile con destinazione urbanistica
D4 “Insediamenti commerciali” di mq 2.456,61. La società ricorrente sostiene che il detto “P.I.I.” prevede, invece, una Superficie reale complessiva di mq
4.427,96 ed una Superficie area ai fini edificabili in zona B3 di mq 1.973,36 – da cui consegue una volumetria complessivamente ammissibile pari a mc 3.946 (mq 1973 x 2 mc/mq)
Sostiene, inoltre, che il Comune di Tradate ha spiegato negli atti impugnati quali sono stati i criteri valutativi di riferimento attraverso i quali è pervenuto alla quantificazione del valore venale dell'area in oggetto, ma questi criteri fanno riferimento solo ed esclusivamente allo strumento urbanistico adottato dall'Amministrazione (P.G.T.), senza in alcun modo considerare i contenuti della Convenzione firmata tra le parti. Riporta, al riguardo, quanto indicato nelle premesse dell'atto notarile di stipula della Convenzione:
“l'adozione e l'approvazione del P.I.I. comportano la modifica delle previsioni dello strumento urbanistico generale al fine di renderle compatibili con gli interventi previsti dal Programma” e da ciò deduce che l'accordo intercorso tra le Parti in sede di Convenzione prevede la modifica del PGT.
La Società “Ricorrente_1 srl” si è impegnata a realizzare una serie di opere pubbliche (articolo 15 della Convenzione) quali aree destinate a parcheggi e strade di accesso ai complessi residenziali, e a fronte di tutti gli accordi in Convenzione (che prevedono, tra gli altri, anche vincoli su altezze e distanze tra fabbricati) le volumetrie e le superfici lorde concesse ed approvate nel P.I.I. sono inferiori a quelle teoricamente ammesse nello strumento urbanistico generale del Comune e sostiene che di ciò il Comune di Tradate non ha assolutamente tenuto conto nei calcoli di cui agli atti di accertamento impugnati.
La stessa parte ricorrente rileva che il valore venale dell'area oggetto di contenzioso, calcolata tenendo in considerazione i dati desunti dalla Convenzione firmata tra le parti, è pari a 510.972 € invece che 818.294
€, valore indicato nell'accertamento del Comune di Tradate e calcolato solo sulla base del Piano Regolatore.
A supporto delle argomentazioni che spiegano i motivi della sovrastima nel calcolo effettuato dal Comune richiama anche una perizia estimativa giurata del valore dell'area edificabile in esame, stesa dall'arch. Nominativo_1, che conclude indicando un valore stimato di mercato, ottenuto mediante il metodo della
“stima analitica per valore di trasformazione”, pari ad € 426.000.
2. Circa l'irrogazione delle sanzioni.
Sul punto parte ricorrente sostiene che le obiettive condizioni di incertezza correlate all'applicazione della norma tributaria (articolo 5 comma 5 del D.L.vo 504/1992) che detta le regole per la determinazione della base imponibile IMU per le aree fabbricabili avrebbero dovuto indurre l' Amministrazione Comunale quantomeno a non irrogare sanzioni ai sensi dell'articolo 10 dello Statuto del Contribuente (Legge 212/2000).
Vi è infatti senza dubbio un certo margine di apprezzamento soggettivo nella determinazione del valore venale in comune commercio (valore che costituisce la base imponibile IMU) di un'area edificabile.
Per i motivi enunciati chiede l'annullamento degli avvisi di accertamento impugnati e la conseguente determinazione della base imponibile IMU dell'area edificabile de qua per gli anni 2020 e 2021 in € 510.972,00 pari al valore di mercato dell'area come ricalcolato ai sensi della Convenzione firmata tra le parti, senza applicazione di sanzioni ai sensi dell'articolo 10 dello Statuto del Contribuente.
Si costituisce il Comune di Tradate osservando che le motivazioni della ricorrente sono sostanzialmente le stesse prodotte nei ricorsi avverso gli atti emessi ai fini IMU per le annualità 2015 e 2016, respinti dall'allora
Commissione Tributaria Provinciale con sentenza numero 59/2022, oggetto di ricorso in appello con esito favorevole all'Ente come da sentenza della Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia n.2072/2023 depositata il 28/06/2023. Illustra nel merito le ragioni per le quali le eccezioni sollevate dalla ricorrente siano prive di fondamento.
Circa l'irrogazione delle sanzioni precisa che l'articolo 13 del D.L.vo 471/1997 e l'articolo 17 del D.L.vo
472/1997, che definiscono i principi generali in materia di sanzioni amministrative per violazione di norme tributarie, prevedono che per l'omissione o il parziale versamento dell'imposta si applica la sanzione nella misura fissa del 30%. Non ritiene che per questa fattispecie vi siano obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione della norma tributaria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte ritiene che i ricorsi riuniti vadano respinti per le ragioni di seguito indicate.
Con il primo motivo di ricorso la Società ricorrente, nel richiamare la convenzione edilizia firmata con il
Comune di Tradate in data 31/03/2008 per l'attuazione del Programma Integrato di Intervento inerente l'area fabbricabile oggetto del presente contenzioso, afferma che questo atto preveda tutt'altro rispetto ai dati urbanistici richiamati negli avvisi di accertamento emessi dall'Amministrazione Comunale.
Dalla documentazione in atti si evince che i dati riportati nell'accertamento sono gli stessi indicati nelle pagine
4 e 6 della convenzione mentre quelli indicati dal ricorrente sono quelli del progetto di massima della proposta di “P.I.I.”, poi non realizzato, inferiori rispetto a quelli massimi ammissibili previsti dallo strumento urbanistico e comunque riportati in convenzione. La potenzialità edificatoria dell'area resta pertanto quella indicata nelle motivazioni dell'avviso di accertamento: Superficie reale complessiva di P.I.I.: mq 4.427,96, di cui - Superficie area edificabile in zona B3 residenziale: mq 1.973,36 - Superficie area edificabile in zona D4 commerciale: mq 2.454,61.
In buona sostanza la ricorrente non considera la potenzialità edificatoria massima del lotto, ma si limita a valutare, per la stima dell'area fabbricabile, un parziale utilizzo della volumetria e ciò sulla base di un progetto ipotetico, poi non attuato. Va altresì sottolineato che il Comune resistente, a supporto della correttezza delle valutazioni esposte negli atti di accertamento, allega l'elenco di diversi atti di compravendita riguardanti aree fabbricabili insistenti nel territorio di Tradate, che dimostrano come le considerazioni della perizia allegata al ricorso, oltre a non essere supportate da dati attendibili, siano prive di qualsiasi fondamento in quanto i prezzi di acquisto delle aree sono stati in tutti i casi superiori a quelli previsti dalla delibera comunale.
La ragioni di rigetto del primo motivo di ricorso, che hanno carattere sostanziale, sono pienamente riferibili anche alle sanzioni, in quanto non sussistono, nel caso di specie, cause di giustificazione invocabili dalla società ricorrente.
I ricorsi riuniti vanno pertanto respinti, con conseguente condanna della società ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese processuali liquidate nei termini indicati in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Varese in composizione collegiale respinge i ricorsi riuniti e condanna la società ricorrente al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese processuali che liquida in complessivi 700,00 Euro oltre accessori di legge.
Così deciso in Varese ad esito dell'udienza del 27 gennaio 2026 il Giudice estensore il Presidente
Rag. Enzo Boschetto Dott. Carmelo Leotta