Sentenza n. 10/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PARMA Sezione 3, riunita in udienza il 18/09/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
IOFFREDI ANTONELLA, Presidente
PAVIGNANI IVONNE, Relatore
CRISAFULLI GIUSEPPA, Giudice
in data 18/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 385/2024 depositato il 04/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. Telefono_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Parma - Strada Quarta 6 43123 Parma PR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024PR0053512 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 188/2025 depositato il
19/09/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 4 ottobre 2024 la società Ricorrente_1 SRL ricorre avverso l'avviso di accertamento catastale n. 2024PR0053512, notificato in data 1.7.24 emesso dall'Agenzia delle Entrate – Direzione
Provinciale di Parma - inerente alla variazione catastale dell'immobile posto nel Dati_catastali, con la quale è stata revisionata la variazione catastale proposta dalla stessa ricorrente.
La ricorrente espone di aver proposto con DOCFA del 16.2.23 una rendita catastale di € 9.830,00, riducendo la precedente rendita pari a € 28.700,00, per l'unità immobiliare in oggetto a causa sia della rimozione totale delle dotazioni impiantistiche dell'immobile adibito a prosciuttificio, sia delle condizioni della costruzione.
L'Ufficio Provinciale di Parma dell'Agenzia del Territorio rideterminava la rendita catastale proposta, non ritenendo congrua quella della società, attribuendo valori comparabili con edifici simili della stessa zona, fissando il valore in € 21.000,00; notificava pertanto l'avviso di accertamento rettificato alla società che lo impugnava sollevando le seguenti eccezioni:
nel merito, ritiene che la rendita catastale fissata dall'Agenzia sia sproporzionata rispetto alla capacità di reddito dell'immobile che è quasi inutilizzabile e necessita di interventi di ristrutturazione;
la valutazione dell'immobile è stata effettuata senza il sopralluogo dell'immobile e sono contestabili gli elementi di fatto utilizzati per determinarne il valore di stima.
La ricorrente chiede l'annullamento dell'atto impugnato per carenza motivazionale con condanna dell'Agenzia al pagamento delle spese di giudizio.
L'Ufficio si costituisce in giudizio sostenendo la piena legittimità del proprio operato, contro deducendo alle eccezioni sollevate, ritenute infondate, specificando che la controparte, poiché ritiene che la rendita catastale debba essere proporzionata alle condizioni dell'immobile, basa su questo convincimento la riduzione della rendita a un terzo della precedente senza alcun altro fondamento.
Concludeva quindi con la richiesta di rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente al pagamento delle spese e competenze di giudizio.
Successivamente, parte ricorrente deposita una memoria illustrativa con la quale contesta le controdeduzioni dell'Agenzia e insiste per l'accoglimento integrale del ricorso, con vittoria di spese.
All'udienza del 18 settembre 2025 la causa viene trattata in camera di consiglio e assunta in decisione sulle conclusioni delle parti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, dopo aver esaminato la documentazione agli atti, valuta prioritariamente l'asserita carenza di motivazione dell'avviso di accertamento che risulta priva di fondamento in quanto le argomentazioni esposte nell'avviso di accertamento risultano ampiamente sufficienti a motivare l'atto impugnato e ad esplicare i loro effetti, come risulta dalla proposizione del puntuale e motivato ricorso idoneo ad una efficace difesa, nel pieno rispetto del dettato di cui all'art. 7 della legge n. 212/2000.
La valutazione attuata dall'Ufficio deriva dalla stima della consistenza dell'immobile in base alla sua specifica destinazione di attività già esistente, valutazione che deve essere rivista in funzione dello svuotamento del fabbricato, come descritto dalla ricorrente e da entrambe le perizie di parte, e dello smantellamento di tutti gli impianti del prosciuttificio da rendere l'immobile spoglio, con la sola presenza delle opere di muratura.
Nel caso specifico si è in presenza di una unità immobiliare ad uso industriale già adibita a salumificio, avente un processo produttivo classificabile nella categoria D/7; le operazioni che hanno portato l'immobile ad essere sostanzialmente un involucro vuoto non impediscono un utilizzo rientrante nelle caratteristiche dei fabbricati con classamento D/7. Va considerato, infatti, che la ricorrente non ha proposto un diverso classamento, avendo presentato unicamente un DOCFA con il quale ha proposto una riduzione della rendita catastale senza variazioni. E questo fatto non fa che confermare il permanere della possibilità di utilizzare l'edificio per attività inerenti alla tipologia della categoria catastale posseduta.
Entrambe le perizie di parte ricorrente non riportano come conclusione lo stato di inagibilità del fabbricato, dichiarano invece che la struttura, seppur presentando diffusi vizi, lesioni, dissesti, cedimenti localizzati che non pregiudicano la staticità dell'immobile, non è idonea per l'uso al quale è destinato, che l'uso deve essere modifica, per esempio declassato e che sarebbe necessario aumentare la sicurezza strutturale. È certo quindi che il fabbricato non è dichiarato inagibile, condizione che potrebbe portare ad una diversa classificazione catastale con l'azzeramento della rendita che, evidentemente, la parte non ha presentato per assenza dei presupposti necessari.
Quanto alla sproporzione tra la rendita catastale e le condizioni dell'immobile, la proposta della ricorrente si richiama alle condizioni precarie e chiede la riduzione della rendita portandola ad un terzo della precedente
(da 28.700 a 9.830,00), indicando come causale una diversa distribuzione degli spazi interni, senza ulteriori motivazioni. Inoltre, il valore minimo è stato utilizzato per tutti i locali del fabbricato destinati a qualunque attività, ad esempio gli uffici nei quali non sono certamente presenti impianti da scorporare.
Lo stato attuale dell'edificio è stato invece tenuto in considerazione dall'Ufficio che ha ridotto la rendita catastale da € 28.700,00 a € 21.000,00 utilizzando una percentuale di scorporo del 27%.
Relativamente, infine, alla necessità del sopralluogo al fine della determinazione della rendita catastale che la società ritiene indispensabile, l'Ufficio riporta una serie di decisioni della Corte di cassazione che enunciano diversi principi di diritto: “costituisce principio di legittimità consolidato che, ferma la necessità di stima diretta per l'attribuzione della rendita ai fabbricati con destinazione speciale, “… non è detto che tale stima diretta presupponga indefettibilmente l'accesso in loco per la disamina;
potendo le caratteristiche del bene essere, allo scopo, 'desunte anche dalle risultanze documentali a disposizione dell'Ufficio, senza necessità di sopralluogo' (Cass. 3103/15) …” (Cassazione, sentenza n. 12743/2018); “in tema di classamento,
l'attribuzione di rendita alle unità immobiliari costituite da opifici e più in generale ai fabbricati a destinazione speciale e particolare di cui all'art. 28 della L. n. 1231 del 1936, deve avvenire, come previsto anche dall'art. 37 del d.P.R. n. 917 del 1986 ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, mediante “stima diretta”, senza che ciò presupponga, peraltro, l'effettuazione di un previo sopralluogo, che non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, integrando soltanto uno strumento conoscitivo del quale l'Amministrazione finanziaria può, ove necessario, avvalersi, ferma la possibilità di compiere le relative valutazioni in forza delle risultanze documentali a disposizione
(Cass. civ., Sez. V, sentenza, 23/05/2018, n. 12743).”
In definitiva la rettifica della rendita catastale ha rispettato le disposizioni normative e i principi prevalenti della Corte di cassazione, senza dover necessariamente ricorrere al sopralluogo.
Per le motivazioni sopra esposte il ricorso deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Parma rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 2.000,00. Parma, 18 settembre 2025
Il Presidente dott. Antonella Ioffredi