Sentenza n. 1142/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COSENZA Sezione 2, riunita in udienza il 18/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
GAETANI ANTONIO, Presidente e Relatore
LO FEUDO GIUSEPPE, Giudice
RUSSO PASQUALE, Giudice
in data 18/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6503/2024 depositato il 04/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 CF_Nominativo_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Cosenza
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TD301PF00229 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TD301PF00229 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TD301PF00229 IRPEF-REDDITI FONDIARI 2018
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, erede di Nominativo_1, deceduto in Laurignano (CS) il 10/04/2020, elettivamente domiciliata in Rende (CS) alla Indirizzo_1, nello studio del Dott. Difensore_1
che la rappresenta e difende, ricorreva contro l'agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di
Cosenza, avverso l'Avviso di accertamento n.TD301PF00229/2024 notificato in data 7 marzo 2024, con il quale l'Ufficio rideterminava i redditi da fabbricati per l'anno 2018, contestando l'omessa e/o errata dichiarazione di canoni relativi a n. 5 contratti di locazione.
In particolare, l'Ufficio accertava:
- redditi soggetti a tassazione ordinaria per € 15.390,00;
- redditi soggetti a cedolare secca per € 8.256,00.
La ricorrente deduceva: che i contratti nn. 1 (reg. 5807/2013) e 4 (reg. 5429/2014) erano stati risolti anticipatamente rispettivamente nel 2014 e nel 2015, con conseguente insussistenza dei canoni per l'anno 2018; che per il contratto n. 2 vi era stata omissione dichiarativa e che per i contratti nn. 3 e 5 vi era stata errata indicazione del regime impositivo;

Sosteneva, pertanto, che i redditi da fabbricati a tassazione ordinaria dovevano essere rideterminati in
€ 10.260,00 e quelli a cedolare secca in € 3.600,00.
L'Agenzia delle Entrate-Direzione Provinciale di Cosenza si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso.
In particolare, evidenziava:
- l'applicabilità dell'art. 26 del DPR 917/1986 (TUIR);
- l'irrilevanza della mancata percezione dei canoni;

- l'inopponibilità delle scritture private di risoluzione prive di data certa ex art. 2704 c.c.;
- la necessità, per le locazioni commerciali, della registrazione della risoluzione ai fini dell'opponibilità all'Amministrazione finanziaria;

La causa veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La controversia concerne la legittimità dell'avviso di accertamento relativo ai redditi da fabbricati per l'anno 2018, con particolare riferimento alla debenza dei canoni relativi ai contratti nn. 5807/2013 e
5429/2014 e alla corretta quantificazione dei redditi per gli altri tre contratti, per i quali la contribuente riconosce l'erroneità dichiarativa.
La ricorrente sostiene che i contratti siano stati risolti rispettivamente nel 2014 e nel 2015, producendo dichiarazioni di risoluzione sottoscritte dai conduttori.
L'Ufficio eccepisce che tali scritture sono prive di data certa, non risulta registrata la risoluzione e conseguentemente, i contratti risultavano ancora in essere nel 2018 ai fini fiscali.
L'art. 26 TUIR stabilisce che i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla percezione.
L'art. 2704 c.c. dispone che la data della scrittura privata non autenticata non è certa nei confronti dei terzi se non nei casi ivi previsti (registrazione, morte del sottoscrittore, ecc.).
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, in materia di locazioni commerciali, la mancata registrazione della risoluzione rende la stessa inopponibile all'Amministrazione finanziaria.
Nel caso di specie:
-per il contratto n. 5807/2013 (uso commerciale), non risulta effettuata la registrazione della risoluzione;

-per il contratto n. 5429/2014 (uso abitativo in cedolare secca), parimenti non risulta registrata la risoluzione;

-le scritture prodotte non presentano data certa ex art. 2704 c.c.
La registrazione della risoluzione costituisce adempimento fiscale essenziale ai fini dell'opponibilità all'Erario.
In assenza di tale formalità, l'Amministrazione è legittimata a ritenere il contratto fiscalmente vigente.
Ne consegue che correttamente l'Ufficio ha imputato a tassazione i relativi canoni per il 2018.
Il motivo di ricorso sul punto è infondato.
Per contratti 2, 3e 5 la contribuente ammette l'omessa dichiarazione (n. 2); riconosce la sotto- dichiarazione (n. 3) e riconosce l'errata applicazione del regime ordinario in luogo della cedolare secca (n.
5).
Tali circostanze integrano violazione degli obblighi dichiarativi ex art. 1 e ss. TUIR e legittimano l'attività accertativa.
La contestazione della contribuente riguarda esclusivamente la diversa quantificazione complessiva, fondata sull'esclusione dei primi due contratti.
Rigettata tale esclusione, l'impianto accertativo risulta coerente.
Deve affermarsi quindi, che in materia di redditi fondiari, la risoluzione anticipata di un contratto di locazione è opponibile all'Amministrazione finanziaria solo ove assistita da data certa o regolarmente registrata;
in difetto, i canoni continuano a concorrere alla formazione del reddito imponibile ai sensi dell'art. 26 TUIR.
L'avviso di accertamento impugnato risulta quindi legittimamente emesso, fondato in diritto ed adeguatamente motivato.
Il ricorso deve pertanto essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Cosenza sez. II così dispone:
- rigetta il ricorso;

- conferma l'avviso di accertamento n. TD301PF00229/2024;
- condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in € 640,00 per compensi, oltre accessori come per legge, con attribuzione al procuratore costituito se dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Cosenza, li 18.02.2026