Sentenza n. 2082/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 27, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FANUCCI MASSIMO GINO, Presidente
VENANZI MARIO, Relatore
PIRONE OLGA, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3121/2025 depositato il 30/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Velletri - Piazza C.o. Augusto 1 00049 Velletri RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_1 Spa - partita iva elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- DINIEGO AUTOTUT n. AVVISO 1091 IMU 2019
- DINIEGO AUTOTUT n. AVVISO 726 IMU 2020
- DINIEGO AUTOTUT n. AVVISO 439 IMU 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 869/2026 depositato il
28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: che codesta On.le Corte di Giustizia tributaria di I grado di Roma, accertata la carenza del presupposto impositivo ai fini IMU, voglia:
in via principale e nel merito, accertare e/o dichiarre l'illegittimità del mancato annullamento in sede di autotutela degli avvisi a accertamento da parte del comune di Resistente_1 Spa, stante la documentale illegittimità ed infondatezza degli stessi e, per l'effetto disporre l'annullamento di ciascuno degli avvisi di accertamento in epigrafe emarginato;

ancora in via principale e nel merito, accertare e/o dichiarare l'illegittimità del silenzio diniego in relazione all'evidenziato vizio di duplicazione della pretesa fatto valere con riferimento alla particella n. 1590 (già particella 60) nell'avviso di accertamento per l'anno 2021;
in via suborinata ed alternativa, in applicazione dei propri principi valutativi ed estimativi ed in forza dei poteri istruttiri attribuiti all'art. 7 del D. Lgs. n. 546/1992, accertare la diversa eventuale quantificazione della pretesa
IMU ritenuta dovuta dal giudicante, con riferimento all'IMU per i terreni de quo, con ogni conseguenza sugli avvisi illegittimamente notificati al ricorrente;

Sempre in via subordinata, accertare l'llegittima quantificazione della sanzione ai sensi dell'art. 12, quinto comma D. Lgs. n. 472/1997, e per l'effetto, disporre l'annullamento della stessa per la parte eccedente quela prevista dal dato normativo.
Il tutto con riserva di ripetizione di quanto eventualmente versato nelle more del giudizio e con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.
Resistente: Non costituito.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, impugna il silenzio rifiuto in relazione alla domanda di autotutela presentata al Comune di Velletri, inerente l'assogettabilità ad IMU di un'area anni 2019/2020/2021, che risulta edificabile secondo il vigente strumento urbanistico, ma che di fatto non è edificabile in quanto vinciolata ai sensi dell'art. 142 del cd. "Codice Urbani", in quanto ricadente nella fascia di m 150 da un fosso. Inoltre:
una parte del terreno risulta agricola;

Il terreno è attraversato da due linee elettriche;

che su una parte del terreno insiste un fabbricato legittimato a seguito di condono edilizio, che ha assorbito parte della capacità edificatoria;

che il ricorrente ha presentato al Comune di Velletri, due istanze di declassamento dell'area, a cui non ha mai ricevuto risposta.
A riprova di tale stato di fatto, il ricorrente allega, una perizia estimativa, in cui dimostra un valore molto inferiore del valore venale dell'area in contestazione. Infine il ricorrente contesta il calcolo della sanzione e la mancanza di motivazione.
Il Comune di Velletri, parte intimata non si è costituito in giudizio.
A seguito dell'udienza del 28.01.2026, la causa è stata trattenuta per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente impugna il silenzio rifiuto del comune di Velletri, in ragione della presentazione di una istanza di autotutela per l'annullamento egli avvisi di accertamento riguardanti il versamento dell'IMU, anni 2019 -
2020 - 2021. Il ricorrente eccepisce vari motivi di ricorso. Il ricorrente, dopo aver chiarito analiticamente la situazione catastale con l'elencazioni delle particelle, distinguendo l'area tra parte coperta e scoperta, annota che l'accertamento del Comune di Velletri, non tiene conto che una parte del terreno è inedificabile, stante che una striscia risulta vincolata ex art. 142, comma 1, lett. c), del D. Lgs. n. 42/2004, in quanto rientra all'interno di una fascia di 150 ml, da un fosso. Inoltre l'avviso di accertamento non tiene conto che l'area su cui si controverte è sottoposta alla normativa del nuovo Piano Territoriale Paesistico Regionale (P.T.P.R.) approvato e pubblicato dalla Regione Lazio. Inoltre una parte della superficie di una delle particelle catastali elencate topograficamente risulta ricadere in zona E "Agricola". Annota il ricorrente che nel senso prospettato il ricorrente aveva presentato una prima istanza di declassamento, successivamente reiterata, a cui non è stata data risposta. Infine con riferimento specifico all'avviso di accertamento IMU 2021, secondo il ricorrente la particella n. 60 a seguito di successivi frazionamenti, risulta computata due volte.
In vigenza della situazione descritta il ricorrente aveva presentato al Comune di Velletri, istanza di autotutela,
a cui il Comune non ha dato riscontro. Il ricorrente quindi in via preliminare impugna il silenzio diniego e annota la violazione del comune della norma nell'art. 10 del D. Lgs. n. 219/2023. Insiste nel dichiarare sull'area in parola, il presupposto di imposta, eccepisce l'illegittimita degli avvisi di accertamento per illegittima quantificazione della sanzione e deduce la illegittimità degli avvisi di accertamento per difetto di motivazione: violazione dell'art. 7 della legge n. 212/2002 e dell'art. 3 della legge n. 241/1990.
La controversia basata essenzialmente su elementi di fatto, legati allo status urbanistico dell'area interessata o su porzioni di essa, sarebbe stato opportuno risolverla in contraddittorio, o in sede di esame della istanza di autotutela direttamente tra le parti, o anche in sede giurisdizionale, prendendo in esame le singole censure e ponendole discussione in contraddittorio con l'ente impositore. L'ente impositore che ha emesso gli avvisi di accertamento, viceversa non si è costituito in giudizio, ne ha presentato controdeduzioni e memorie. Tale evenienza rende impossibile un confronto, soprattutto su elementi di fatto. D'altra parte il ricorrente, oltre a presentare due istanze di scalassificazione dei terreni rimaste senza riscontro, si è attivato per far redigere da un tecnico, una perizia estimativa per la determinazione del valore di mercato dell'area oggetto di controversia (Doc. 10) e una relazione tecnica con allegati topografici, nella quale viene preso in esame la stato dei luoghi dal punto di vista catastale, e si ribadiscono in modo analitico le censure prospettate, relative a:
porzione di terreno di cui alla particelle n. 18-1590-1591-1028, destinata a zona C sottozona C1 del PRG totalmente vincolata quale fascia di rispetto di ml 150 dal fosso ex art. 142 comma 1 lett. c) del D.L. n. 42/2004;
porzione di terreno di cui alle particelle n. 58-1590-1591-1028, destinata a zona C sottozona C1, del PRG interessata per mc 1.201,99 in cui è presente un fabbricato legittimato e che quindi nel calcolo IMU costituisce base imponibile autonoma.
Tale relazione tecnica di parte, conclude che l'imposta richchiesta, per le tre annulità non è dovuta.
Passando allo scrutinio dei singoli motivi di ricorso, il collegio respinge il primo motivo stante che il richiamo
è inconferente. La fattispecie dell'autotulela richiesta non è quella prevista dall'art, 10-quater della legge n. 212/2000, come novellata dal D. Lgs. n. 219/2023, ma quella prevista dal successivo comma quinques, del medesimo articolo che disciplina l'esercizio della autotutela facoltativa. Tra l'altro essa si applica all'amministrazione finanziaria, e non anche agli enti territoriali.
Diverse e contrarie considerazioni, debbono essere svolte con riguardo al secondo motivo di ricorso. Le relazioni tecniche allegate al ricorso, mettono in dubbio che sussista il presupposto impositivo IMU nell'area oggetto della controversia. Vero è che ai sensi dellart. 5 comma 5 del D. Lgs. n. 504/1992 la base imponibile
IMU, per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1°gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri di eventuali valori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Ai sensi della suddetta norma, pertanto i criteri enunciati normativamente determinati, debbono considerarsi tassativi e non possono essere surrogati da valutazioni effettuate sulla base di un'aprioristica e del tutto indimostrata valutazione basata su altri argomenti (Cassazione n. 15613/2024, n. 35911/2023, n. 10003/2022). Nel caso di specie, dalle osservazioni addotte da parte ricorrente, non sembra che il comune impositore, abbia seguito pedissequamente tali criteri. La circostanza che il ricorrente lamenti che una fascia dell'area, sia inedificabile in quanto vincolata ex art. 142, comma 1, lett. c) del D. Lgs. n. 42/2004, in quanto collaterale ad un fosso, merita considerazione ai fini del calcolo del valore venale dell'immobile. Così come merita altrettanta considerazione, la circostanza che su parte dell'area, insiste ora un fabbricato che quindi il pagamento dell'IMU è riferito per l'area di competenza, al suddetto fabbricato e che essa va posta in diminuzione rispetto alla quantificazione dell'area fabbricabile compessiva da tassare.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il collegio ritiene che il ricorso sia fondato e che vada accolto.
Il terzo ed il quarto motivo sono assorbiti dal secondo.
D'altra parte il Comune di Velletri parte intimata, non si è costituita in giudizio e non ha dato riscontro alla istanza in autotutela presentata dal ricorrente, né dato risposta formale alle due richieste di declassamento dell'area, presentate dal ricorrente. Nelle suddette circostanze parte resistente, avrebbe potuto, ricorrendone le condizioni, fornire, una opinione diversa ed alternativa, almeno sui motivi di fatto alla base del ricorso.
Sussistono giustificati motivi, legati alla particolarità della vicenda e delle questioni trattate, per disporre la compensazione delle spese di lite, tra le parti in causa.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Roma, accoglie il ricorso. Spese di lite compensate.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28.01.2026.
Il Giudice Relatore Il Presidente
ZI MA FA SI IN