Sentenza n. 995/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PALERMO Sezione 6, riunita in udienza il 02/10/2025 alle ore 11:40 in composizione monocratica:
NATALE GABRIELLA, Giudice monocratico in data 02/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1356/2025 depositato il 16/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Avv. - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Palermo
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25012031859 REGISTRO 2025
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25012031859 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA 2025
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25012031859 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2453/2025 depositato il
10/10/2025
Richieste delle parti:
come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 16 aprile 2025 il notaio Ricorrente_1 ha impugnato l'avviso di liquidazione n. 25012031859, a lui notificato il 27 marzo 2025, relativo all'atto notarile rogato in data 20 gennaio 2025, registrato in via telematica il 3 febbraio 2025 al Dati_not._1 con il quale Nominativo_1 aveva acquistato la piena proprietà dei seguenti immobili siti nel Comune di Gangi (PA) ed esattamente:
a) appezzamento di terreno agricolo sito nella Indirizzo_1 esteso in misura catastale mq. 20.962 censito al catasto terreni del Comune di Gangi (PA) al Dati catastali_1
b) fabbricato sito nella Indirizzo_1 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Gangi (PA) al Dati_catastali_2 vani 3, sup. cat. mq. 59, r.c. euro 89,86;
c) fabbricato sito nella Indirizzo_1 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Gangi (PA) al Dati_catastali_3, Indirizzo_1 snc, piano T, categoria C/2, classe 2, consistenza mq 15, sup. cat. mq. 16 r.c. euro 11,62.
Ha evidenziato che entrambi i fabbricati erano stati dichiarati nel relativo atto come pertinenza del terreno acquistato contestualmente. Il prezzo della vendita era stato convenuto tra le parti nella somma complessiva di euro 22.500,00 di cui euro 12.250,00 riferiti al terreno ed euro 10.000,00 ai fabbricati pertinenziali.
Ha esposto che l'acquirente, ritenendo che si trattasse di fondi rustici ricadenti in area montana, aveva dichiarato di volersi avvalere dell'agevolazione per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli prevista dall'art. 9 comma 2 DPR 601/73 secondo il quale “Nei territori montani di cui al primo comma, i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici……. sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti dalle imposte catastale e di bollo” e conseguentemente le imposte di registro e ipotecaria erano state da lui autoliquidate nella misura fissa di euro 200,00.
Ciò premesso, ha censurato le determinazioni dell'Ufficio che in sede di controllo aveva ritenuto i fabbricati, di categoria catastale A/4 e C2, privi del requisito della ruralità, e che aveva proceduto al recupero dell'imposta di registro in misura proporzionale, con il minimo di euro 1.000, nella misura del 9% applicata al prezzo pattuito per i fabbricati, ai sensi ai sensi dell'art.1, parte prima, della tariffa allegata al d.p.r. n. 131/1986, nonché le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna ai sensi dell'art. 10, comma 3, del d.lgs. n. 23/201.
Ha chiesto, pertanto l'annullamento dell'atto impugnato stante la correttezza del trattamento fiscale applicato, anche in considerazione del fatto che dal certificato di concessione edilizia – allegato al ricorso – rilasciato dal Comune di Ganci in data 13 aprile 1981, si evinceva che il bene indicato in atto sub b) di categoria A/4, fosse stato in sede autorizzativa concepito come fabbricato rurale.
Con controdeduzioni depositate il 21 maggio 2025 si è costituita l'Agenzia delle Entrate, deducendo l'infondatezza del ricorso, del quale ha chiesto il rigetto.
All'udienza del 2 ottobre 2025 la causa, sentite le parti comparse, è stata assunta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
il ricorso è infondato e va rigettato, in assenza del requisito della ruralità, catastalmente riconosciuta, in capo ai due fabbricati oggetto di compravendita.
L'invocato trattamento agevolativo può essere applicato agli atti di trasferimento a qualsiasi titolo di fondi rustici. La Commissione Tributaria Centrale, con la sentenza 18 gennaio 1989, n. 369, ha chiarito che
“enunciando il concetto di terreni agricoli e relative pertinenze il legislatore tributario ha inteso riferirsi al fondo rustico inteso in senso tecnico giuridico come appezzamento di terreno agricolo corredato da elementi strumentali (pertinenziali) necessari per la gestione economica (fundus instructus): in esso il fabbricato rurale ha valore strumentale (e quindi potenziale) rispetto al terreno, analogamente ai macchinari, le sementi, gli animali, in genere le scorte, cioè a quel complesso di cose che, quando esistono, sono strettamente legate al terreno...”. In sostanza, il concetto di fondo rustico coincide con la nozione di terreni agricoli e relative pertinenze, utilizzata dal legislatore fiscale in materia di agevolazione per la piccola proprietà contadina. Si ritiene, pertanto, estendibile alla compravendita in esame quanto evidenziato dall'Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 26 del 2015 ove è stata presa posizione sull'applicazione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina ai fabbricati pertinenziali di terreni agricoli, affermando che le agevolazioni possono essere concesse soltanto al fabbricato rurale che, oltre a trovarsi in rapporto di pertinenzialità con il terreno agricolo acquistato, è situato sul medesimo terreno.
Per fabbricato rurale si intende una categoria specifica di immobili comunemente destinati al servizio dei terreni agricoli, poiché utilizzati in maniera strumentale all'attività di coltivazione o come abitazione dell'imprenditore agricolo o dei suoi familiari e collaboratori. I fabbricati rurali possono essere sia immobili strumentali all'attività agricola (protezione piante, conservazione prodotti, etc.) sia immobili destinati ad abitazione dell'imprenditore agricolo, purché rispettino determinati requisiti c.d. “di ruralità” come una superficie minima del terreno cui ineriscono, l'utilizzo per l'attività agricola e l'assenza di caratteristiche di lusso.
Orbene, per mantenere l'agevolazione fiscale, la ruralità del fabbricato deve essere dichiarata al Catasto.
Originariamente, i fabbricati rurali erano censiti esclusivamente nel Catasto Terreni. Successivamente, è stato introdotto l'obbligo di procedere all'accatastamento dei fabbricati rurali al Catasto dei Fabbricati, con le medesime modalità previste per gli immobili urbani. Entro il 30 settembre 2012 dovevano essere accatastati al Catasto dei Fabbricati tutti i fabbricati rurali ancora iscritti al Catasto dei Terreni, con conseguente attribuzione di rendita catastale, il tutto finalizzato all'acquisto di una autonoma capacità reddituale. Contemporaneamente, il proprietario poteva presentare un'autocertificazione relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità, secondo la procedura prevista dal decreto del Ministero dell'Economia del 26 luglio 2102 e dalla circolare dell'Agenzia del Territorio n. 2/T/2012. Per i fabbricati che acquisiscono i requisiti di ruralità a partire dal 1° ottobre 2012, la dichiarazione di sussistenza dei requisiti di ruralità doveva essere presentata entro 30 giorni, con la stessa procedura, e ad essa conseguiva l'apposizione dell'annotazione nella banca dati catastale. In seguito ad alterne vicende legislative, si è pervenuti alla conclusione che gli immobili a destinazione rurale dovessero essere vincolati all'iscrizione in Catasto secondo le ordinarie qualità e classi, in funzione delle peculiarità intrinseche di ciascuna proprietà immobiliare e non necessariamente nelle categorie D/10 (fabbricati strumentali all'agricoltura) e A/6
(abitazioni rurali), come previsto dalla normativa previgente. La sussistenza dei requisiti di ruralità viene annotata nella banca dati catastale e può essere verificata tramite la relativa visura. È importante ricordare che nel caso in cui i requisiti di ruralità vengano persi, è necessario richiedere la rimozione dell'annotazione dalla banca dati catastale tramite una semplice istanza di cancellazione. Le determinazioni dell'Ufficio, differentemente da quanto ritenuto dal ricorrente, si basano sulla circostanza che il mero fatto che il bene principale sia rurale e abbia i requisiti per ottenere il beneficio, non esonera che le pertinenze non debbano possedere anch'esse i requisiti della ruralità che, ai fini fiscali, deve risultare da un'apposita annotazione al catasto, pacificamente assente nel caso di specie e non prodotta agli atti del giudizio. Viene, inoltre, in rilievo il Decreto del Ministero delle Economie e delle Finanze del 26 luglio 2012 recante norme per l'“individuazione delle modalità d'inserimento negli atti catastali della sussistenza del requisito della ruralità”, attuativo di tutta una serie di disposizioni concernenti il riconoscimento e certificazione del requisito della ruralità. Se manca anche uno solo dei requisiti previsti dal sopra citato articolo 9, il fabbricato non può essere considerato fabbricato rurale. Lo stesso accade nel momento in cui viene meno uno dei requisiti precedentemente esistenti. Ciò rende irrilevante la circostanza addotta dal ricorrente secondo cui dal certificato di concessione edilizia il bene di categoria
A/4 fosse stato, già in sede autorizzativa concepito, come fabbricato rurale, avendo nel frattempo perso i requisiti. In particolare, per quanto d'interesse ai fini del ricorso, la citata normativa prevede che, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali anche sulle pertinenze, sia necessario che sul bene vi sia l'annotazione catastale della ruralità, indipendentemente dal fatto che il bene principale sia rurale. Ai fini tributari, in difetto di quest'adempimento, nessun bene può risultare un fabbricato rurale.
Nel caso di specie, come risulta, dall'allegata documentazione, sui beni oggetto di trasferimento rientranti nelle categorie C/2 e A/4, non è stata apposta alcuna annotazione da cui risulti la ruralità degli stessi e per questo correttamente l'agevolazione non è stata concessa.
La particolarità della questione induce a compensare le spese del giudizio tra le parti

P.Q.M.

il giudice rigetta il ricorso e compensa le spese tra le parti. Così deciso a Palermo il 2 ottobre 2025 Il
Giudice Gabriella Natale