Sentenza n. 32/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PADOVA Sezione 2, riunita in udienza il 20/11/2025 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
VAROTTO VALTER, Giudice monocratico in data 20/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 466/2025 depositato il 04/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentato da Ricorrente_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Padova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25008026855 REGISTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 481/2025 depositato il
28/11/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1-Notaio ricorreva in data 4.07.2025 contro l'Agenzia delle Entrate-Direzione provinciale di Padova avverso e per l'annullamento dell'avviso di liquidazione delle imposte di registro e di bollo n.
25008026855 notificato in data 8 maggio 2025.
La ricorrente: - sottopone i precedenti in ordine al contenuto di un contratto di compravendita del 18.12.2024 di un fabbricato sottoposto a condizione sospensiva, con espressa annotazione nella nota di una condizione sospensiva;
- il fabbricato è sottoposto a determinati vincoli in caso di alienazione e pertanto la vendita è stata assoggettata alla condicio iuris del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte di soggetto terzo;
- ne discende che è vietata la consegna da parte del venditore all'acquirente delle unità immobiliari in pendenza della condizione;
del complessivo prezzo di € 280.000,00, l'acquirente ha corrisposto contestualmente alla sottoscrizione della vendita sottoposta alla condicio iuris l'importo di Euro 50.000,00, avendo convenuto le parti, in caso di mancato avveramento della condizione, la restituzione all'acquirente di detta somma;
- l'atto di vendita non è stato volturato in Catasto;
- avveratasi la condizione ed al fine di annotare di cancellazione e di provvedere alla voltura catastale, è stato sottoscritto "Atto di accertamento di avveramento di condizione e pagamento del saldo prezzo" in data 25 febbraio 2025; - la parte venditrice, riscosso il saldo prezzo (€ 230.000,00), ne ha rilasciato debita quietanza;
detto atto è stato registrato il 12 marzo 2025 e annotato in calce alla suddetta trascrizione in data 13 marzo 2025; - in sede di registrazione, sono state corrisposte, in ottemperanza a quanto disposto dal novellato art. 19 D.P.R. n. 131/1986, l'imposta proporzionale di registro e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa;

- espone il contenuto dell'avviso pervenuto da parte dell'Agenzia delle Entrate-Direzione provinciale di
Padova;
- eccepisce la violazione e comunque falsa applicazione delle norme di diritto in merito alla condicio iuris e alla natura dell'atto di avveramento della condizione e contrasti con quanto stabilito dalla stessa Agenzia delle Entrate nella circolare del 21 febbraio 2014 n. 2;
- chiede l'annullamento dell'avviso e la vittoria delle spese.
Si costituisce in giudizio in data 29.09.2025 l'Agenzia delle Entrate-Direzione Provinciale di Padova:
- ricordando il contenuto dell'avviso come impostato rispetto al contenuto dell'atto di compravendita descritto dalla ricorrente, respingendo l'interpretazione datane rispetto all'art. 21 c. 3 del DPR n. 131/1986;
- sostenendo come l'atto di avveramento della condizione sospensiva costituisca negozio autonomo, distinto dalla compravendita originaria;

- rilevando come, nel caso di specie, la quietanza di € 230.000,00 è stata rilasciata in un atto successivo e distinto e che l'art. 21 D.P.R. n. 131/1986, prevedendo un'esenzione, è norma di stretta interpretazione, non estensibile analogicamente a fattispecie simili, richiamando la pronuncia n. 7846/2020 della Corte di
Cassazione;
- chiedendo il rigetto del ricorso e la vittoria delle spese.
In data 7.11.2025 la ricorrente sottopone istanza di trattazione in P.U. da remoto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, in composizione monocratica, valuta quanto sottoposto dalle parti.
Osserva come nella fattispecie l'atto di avveramento non possa che necessariamente risultare successivo alla compravendita condizionata, e che costituisce attestazione di definitività della compravendita, determinando con ciò la costruzione/stabilizzazione degli effetti del contratto, oltretutto anche a fronte dei necessari adempimenti pubblicitari. Va evidenziato anche come l'obbligazione di pagamento del prezzo, sorta nell'atto di compravendita, è divenuta definitiva soltanto a seguito dell'avveramento della precisata condizione, posta a base in uno, nella unicità della acclarata compravendita. Va osservato come pure la stessa Agenzia delle Entrate, con la corcolare n. 2 del 21 febbraio 2014 al punto

5.2 Fattispecie particolari-lett. b) Atti di avveramento della condizione sospensiva così si esprime: ...... omissis.....”Poiché, peraltro, l'atto di avveramento di condizione è qualificabile come atto “direttamente conseguente” e “posto in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari”, il medesimo atto e le correlate formalità - nello specifico, l'annotazione alla trascrizione e la conseguente voltura catastale - saranno esenti dall'imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali”.
Va anche detto che l'art. 21, c. 3, del DPR n.131/86 dispone che non sono soggette ad imposta “le quietanze rilasciate nello stesso atto che contiene le disposizioni cui si riferiscono”; pertanto, non può essere assoggettato ad imposta dello 0,50% e bollo il versamento a titolo di saldo del prezzo.
Si ritiene, in ragione delle contrastate interpretazioni della norma sul piano giurisprudenziale e in relazione all'articolazione della questione, conformemente all'art. 15 c. 2 del D.lgs. n. 546/92, di determinare la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte, in composizione monocratica, accoglie il ricorso e compensa le spese.