Sentenza n. 102/2026
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANZARO Sezione 1, riunita in udienza il 30/01/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
SGOTTO CATERINA, Presidente
GA RO, RE
MAFFIA LUIGI, Giudice
in data 30/01/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2258/2024 depositato il 25/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 - S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Catanzaro - .... 88100 Catanzaro CZ
Difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. INVITO 900 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Come in atti depositati
Resistente/Appellato: Come in atti depositati

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con tempestivo ricorso ritualmente notificato, la società Ricorrente_1 S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da Avv. Difensore_2 e Dott.ssa Difensore_1, ha impugnato l'Avviso di Accertamento Esecutivo n. 900/2024, con cui il Comune di Catanzaro le richiedeva il pagamento dell'IMU per l'anno 2019, assumendo l'imponibilità di una vasta area già sede di un ex cementificio come area fabbricabile.
A fondamento del ricorso, la società contribuente ha eccepito, in via preliminare, la nullità dell'atto impositivo per carenza di motivazione, lamentando in particolare la mancata allegazione della Deliberazione di Giunta
n. 701/2009, utilizzata per la determinazione del valore venale medio dell'area.
In punto di diritto sostanziale, la parte ricorrente ha sostenuto che l'area in questione non potesse essere assoggettata all'IMU quale area edificabile, atteso che sulla stessa insiste un fabbricato che, a seguito di un'istanza di variazione catastale presentata in data 07.08.2019 (con decorrenza degli effetti dall'evento del
10/10/2001), risulta censito al Catasto Fabbricati nella categoria F/2, ovvero Unità Collabente. Secondo la difesa del contribuente, la presenza di una costruzione classificata come F/2, pur priva di rendita catastale, esclude ope legis la tassazione del sedime come area edificabile, circostanza avvalorata anche dalle iniziative comunali e dalle risultanze giornalistiche (documentazione in atti) relative alla riqualificazione e demolizione della struttura.
Il Comune di Catanzaro si è ritualmente costituito in giudizio con memoria di controdeduzioni, chiedendo il rigetto del ricorso e la condanna alle spese. L'Ente impositore ha, per un verso, eccepito l'infondatezza dell'argomento relativo al vizio di motivazione, richiamando il consolidato orientamento della Suprema Corte secondo cui gli atti normativi e amministrativi generali, come le delibere sulla determinazione dei valori delle aree, non necessitano di allegazione poiché sono giuridicamente noti. Per altro verso, il Comune ha insistito sulla piena qualificazione dell'area come fabbricabile, in virtù della destinazione urbanistica impressa dagli strumenti vigenti (Delibera 403/2020 e Tavole Planovolumetriche) e della potenziale edificabilità del bene, indipendentemente dal suo stato di degrado.
All'udienza di discussione, le parti hanno insistito nelle rispettive conclusioni, come rassegnate negli atti difensivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, esaminati gli atti e i documenti prodotti, ritiene che il ricorso sia fondato e meritevole di accoglimento per le ragioni che seguono.

1. Sulla Nullità per Mancata Allegazione della Delibera Comunale
In via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione del contribuente relativa alla nullità dell'avviso di accertamento per mancata allegazione della Deliberazione di Giunta Comunale n. 701/2009 (riguardante la determinazione dei valori delle aree edificabili). A tale riguardo, questa Corte aderisce al principio consolidato e inequivoco espresso dalla Corte di Cassazione, che ritiene sufficiente, ai fini della validità dell'atto impositivo, che la Delibera sia stata regolarmente pubblicata, in quanto atto normativo di natura regolamentare generale.
Secondo l'orientamento di legittimità, ribadito in tempi recenti, non è necessaria l'allegazione di tali atti che, per effetto delle formalità di pubblicazione, sono considerati giuridicamente noti. Non sussiste, pertanto, il vizio di motivazione invocato.

2. Sulla Qualificazione dell'Area ai fini IMU (Area Fabbricabile vs. Unità Collabente)
Il cuore della controversia risiede nella qualificazione del bene immobile ai fini IMU per l'anno 2019.
La documentazione in atti, segnatamente la dichiarazione di variazione catastale del 07.08.2019, comprova che sulla particella oggetto di accertamento insiste un immobile classificato nella categoria catastale F/2
(Unità Collabente).
Tale classificazione non rappresenta una mera formalità, ma attesta la totale inagibilità e l'assenza di redditività del fabbricato, tale da escludere l'attribuzione di una rendita catastale.
Sul punto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione è intervenuta con pronunce di estrema chiarezza, le quali hanno definitivamente sancito che, in presenza di una struttura immobiliare classificata nella categoria catastale F/2, l'area di sedime non può essere considerata come area edificabile ai fini dell'applicazione dell'IMU (e in precedenza dell'ICI).
Il presupposto di tale esenzione risiede nel fatto che, finché l'immobile in stato di rudere o collabente non sia oggettivamente e definitivamente rimosso (demolizione completa con il rilascio del sedime), l'area su cui esso insiste risulta a tutti gli effetti occupata e non idonea a costituire, autonomamente, un'area edificabile imponibile. La Cassazione ha stabilito che la base imponibile dell'IMU non può essere determinata sul valore venale del terreno, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 (richiamato dalla normativa IMU), in quanto l'area è legalmente assorbita dalla costruzione, benché non produttiva di reddito. Si veda, in tal senso, l'autorevole orientamento della Sez. V della Corte di Cassazione (Sentenza n. 8620 del 28/03/2019).

3. Conclusioni sul Merito
Nel caso di specie, la documentazione prodotta attesta che l'immobile era censito in Catasto Fabbricati nella
Categoria F/2 durante l'anno d'imposta 2019. L'esistenza e la classificazione catastale di tale unità collabente impongono, per quanto sopra esposto, l'applicazione del principio di non imponibilità dell'area di sedime.
La natura edificabile dell'area secondo gli strumenti urbanistici (come sostenuto dal Comune) riacquisterebbe rilevanza fiscale solo nel momento in cui l'immobile fosse oggetto di effettiva e completa demolizione, cessando così di esistere come unità collabente. La mera previsione urbanistica di riqualificazione (come da Delibera 403/2020 e Tavole Planovolumetriche, peraltro successive al 2019) non è sufficiente a superare la condizione di fatto e catastale del bene nel 2019.
Conseguentemente, l'accertamento IMU per l'anno 2019, fondato sull'assunto della natura di area edificabile del bene, si rivela illegittimo per erronea applicazione della normativa tributaria in materia.
Le spese di lite seguono la soccombenza dell'Ente Impositore e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catanzaro, sez. I, definitivamente pronunciando sul ricorso
R.G.R. n. 2258/2024, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:

1. Accoglie il ricorso proposto da Ricorrente_1 S.R.L. e, per l'effetto, annulla l'Avviso di Accertamento Esecutivo IMU Anno 2019 n. 900 del 14/02/2024.

2. Condanna il Comune di Catanzaro al pagamento delle spese di giudizio in favore della parte ricorrente, che liquida complessivamente in € 2.000,00 (duemila/00), oltre rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 30 gennaio 2025
IL GIUDICE RELATORE Dott. Roberto Garzulli
IL PRESIDENTE Dott. Caterina Sgotto