Sentenza n. 46/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BRESCIA Sezione 3, riunita in udienza il 11/09/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
TOMASELLI FIORENZO, Presidente
SERENA PIERLUIGI, RE
DAINESE GIOVANNI, Giudice
in data 11/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 160/2018 depositato il 08/02/2018

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Brescia
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. BS0151174/2017 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
- sul ricorso n. 163/2018 depositato il 08/02/2018
proposto da Ricorrente_2 S.r.l. - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Brescia
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. BS0151174/2017 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
- sul ricorso n. 422/2020 depositato il 01/04/2020

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Ricorrente_2 S.r.l. - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Brescia - Via Marsala, 25 25122 Brescia BS
elettivamente domiciliato presso Email_2 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. BS0194730-2019 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 SPA con sede legale in Polpenazze del Garda (BS) e la società Ricorrente_2 SRL con sede legale in Calvagese della Riviera (BS) con istanze presentate ai sensi dell'art. 43 D.Lgs 546/1992 chiedono la trattazione dei ricorsi sospesi rubricati ai nn RG 160/2018,
RG 163/2018 e RG 422/2020, essendo venuta a cessare la causa di sospensione a seguito del deposito, in data 19 novembre 2024 dell'ordinanza n. 29788/2024 della Corte Suprema di Cassazione.
I citati ricorsi RG 160/2018 e RG 163/2018 riuniti (in riassunzione), afferiscono all'avviso di accertamento catastale n. BS0151174/2017 con il quale l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Brescia -
Territorio, a seguito della dichiarazione DOCFA presentata in data 19/07/2016 (Prot. n. BS 0143538), procedeva alla rideterminazione della rendita catastale proposta per l'immobile sito in Polpenazze del Garda, identificato in catasto, Dati catastali_1, di cui la società Ricorrente_1 SPA è titolare del diritto di superficie e la società Ricorrente_2 Srl è proprietaria.
Il ricorso RG 422/2020 (in riassunzione) afferisce all'avviso di accertamento catastale n. BS0194730/2019 con il quale l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Brescia - Territorio, a seguito della dichiarazione
DOCFA presentata in data 18/12/2018, in atti dal 19/12/2018 (Prot. n. BS0233996) procedeva alla rideterminazione della rendita catastale proposta per l'immobile sito in Polpenazze del Garda, identificato in catasto, Dati catastali_2, di cui la società Ricorrente_1 SPA è titolare del diritto di superficie e la società Ricorrente_2 Srl è proprietaria.
I ricorsi RG 160/2018, RG 163/2018 e RGR 422/2020 sono riuniti per ragioni di evidente connessione.
In ultima analisi, risulta pertanto che la proprietà proponga, con la dichiarazione Docfa del 18/12/2018 di variazione per “ampliamento”, una rendita di euro 86.745,50 con categoria speciale D/1; l'Ufficio conferma il classamento proposto in D/1 e rettifica la rendita da euro 86.745,50 a euro 128.000,00.
I FATTI così come descritti nei ricorsi:
1) Con atto 17 giugno 2010 a repertorio/raccolta del notaio Nominativo_1, Ricorrente_2 s.r.l. - di seguito, in forma abbreviata, anche solo Ricorrente_2 - concedeva il diritto di superficie alla società Ricorrente_1 s.p. a. sui terreni in comune di Polpenazze, identificati in catasto, Dati catastali_3, oggi mappali Dati catastali_4.
2) Su tali appezzamenti di terreno Ricorrente_1 s.p.a. realizzava un edificio industriale con viabilità e parcheggi.
3) Nel mese di luglio 2013, quindi, si richiedeva all'Agenzia del Territorio l'aggiornamento della stima catastale per quanto realizzato e, nel contempo, la corretta intestazione dei beni con riferimento al diritto reale attribuito a Ricorrente_1 s.p.a. 4) Effettuato in data 31 ottobre 2014 sopralluogo per il rilievo degli elementi istruttori necessari per la stima catastale del bene, con avviso di accertamento n. BS0041708/2015, A.E. procedeva all'accertamento d'ufficio della rendita catastale “relativo alla dichiarazione n. 32758.1/2013 del
09/07/2013 in atti dal 09/07/2013(Protocollo n. BS0147934)”, determinando la rendita dell'unità immobiliare, Dati catastali_5 ed elevandola da € 56.296,00 a € 156.300,00. Tale aumento della rendita proposta muoveva dalla valorizzazione, non solo del fabbricato, ma anche di alcuni impianti fissi, i c.d. “imbullonati”; il tutto, sulla base di elementi acquisiti dalla contabilità di Ricorrente_1 s.p.a. in occasione di tale atto istruttorio.
5) L'atto veniva impugnato da Ricorrente_1 s.p.a e Ricorrente_2 s.r.l. con separati ricorsi, poi riuniti. La Commissione Provinciale adita respingeva i ricorsi riuniti. Proposto ricorso in appello, la sentenza di primo grado veniva confermata. Per l'annullamento di tale decisione pende(va) ricorso in
Cassazione (R.G. 24850/2019).
6) Ricorrente_2 s.r.l., domina soli, in data 14 giugno 2016 presentava dichiarazione DOCFA funzionale a rendere operanti, con decorrenza dal 1 gennaio 2016, le modifiche introdotte dalla legge di stabilità 2016 (art. 1 comma 21 della legge 208/2015), che escludono dalla valorizzazione del bene “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Ciò faceva, riprendendo i criteri di valutazione dell'immobile contenuti nel DOCFA n. 32758.1/2013 del
09/07/2013 e, quindi, disattendendo la valutazione del fabbricato effettuata da A.E. siccome ritenuta erronea e sub iudice.
7) In data 31 luglio 2017 veniva notificato a Ricorrente_1 s.p.a. ed a Ricorrente_2 s.r.l. avviso di accertamento n. BS148363/2017 con il quale si procedeva alla rideterminazione della rendita proposta.
Esclusi gli “imbullonati” l'avviso di accertamento determinava la rendita catastale utilizzando parametri di calcolo contestati nel giudizio promosso avverso l'avviso di accertamento BS0041708/2015; anche tale avviso di accertamento è stato ritualmente impugnato. Il contenzioso pende avanti codesta Commissione Tributaria Provinciale: i giudizi, separatamente proposti da Ricorrente_1 s.p.a. e Ricorrente_2 s.r.l. (r.g.r. 157/2018 e 162/2018) all'udienza del 26 giugno 2018, fissata avanti la sezione 1, sono stati rinviati a nuovo ruolo in attesa della decisione della causa pregiudicante.
8) Con dichiarazione DOCFA presentata in data 19 luglio 2016 n. 44811/2016 (prot. n. BS0143538), a seguito dell'ultimazione di alcuni lavori interessanti l'immobile (realizzazione di nuovi uffici), si procedeva alla denuncia della nuova situazione immobiliare, con soppressione del Dati catastali_5 e creazione del Dati catastali_1. Anche tale rendita proposta non veniva ritenuta congrua;
da qui l'avviso di accertamento BS0151174/2017, notificato sia a Ricorrente_1 s.p.a. che a Ricorrente_2 s.r.l. in data 23 agosto 2017 e 29 agosto 2017; a seguito dell'impugnazione, i procedimenti, radicati ai nn. 160/2018 e
163/2018 sono stati rimessi al Presidente della Commissione per poi essere trattati avanti la stessa sezione. Allo stato non risulta essere stato assunto provvedimento alcuno.
9) Infine, veniva presentata dichiarazione DOCFA del 18 dicembre 2018, in atti dal 19 dicembre 2018
(Prot. N. BS0233996), con la quale, soppresso Dati catastali_1 con creazione del Dati catastali_2, veniva accatastata una porzione immobiliare realizzata in ampliamento.
10) Con l'avviso di accertamento, qui impugnato, veniva rideterminata la rendita proposta;
assunta come base quanto accertato con l'avviso di accertamento BS0151174/2017, veniva aggiunto il valore dell'ampliamento, determinato in euro 444.150,00.”
Le società ricorrenti contestano i vari accertamenti susseguitisi con i medesimi motivi/eccezioni: illegittimità per difetto di contraddittorio;
illegittimità per difetto di motivazione;
illegittimità valorizzazione di beni;
errata determinazione della rendita;
erroneità della base di calcolo utilizzata. Con apposita memoria del 21/07/2025, a seguito della fissazione dell'odierna udienza di trattazione, le società ricorrenti depositano memoria illustrativa con la quale espongono: “Il presente giudizio era stato sospeso a ragione della pendenza avanti la Corte Suprema di Cassazione di quello promosso in relazione all'avviso di accertamento BS0041708/2015 con il quale A.E. procedeva all'accertamento d'ufficio della rendita catastale per l'unità immobiliare, Dati catastali_5; gli elementi valorizzati per la determinazione di quella rendita venivano poi assunti come base per i successivi avvisi di accertamento tra i quali quello oggetto del presente giudizio. Venuta a cessare la causa di sospensione a seguito del deposito in data 19 novembre 2024 dell'ordinanza 29788/2024 della Corte Suprema di
Cassazione, il presente giudizio veniva riassunto. Tale ordinanza rigettava il ricorso proposto dalle società Ricorrente_2 s.r.l. e Ricorrente_1 s.p.a. Si ritiene che un esame del merito del presente ricorso non possa essere pregiudicato da tale decisione”.
Le società ricorrenti sottolineano che, secondo varia giurisprudenza di legittimità, “… al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, la rendita proposta con la procedura Docfa, quando la situazione di fatto o di diritto ab origine denunziata non sia veritiera”.
Le ricorrenti chiedono, sostanzialmente, una revisione/rideterminazione della “… percentuale di deprezzamento, posto che non è dato comprendere le modalità di determinazione della percentuale indicata originariamente dall'Ufficio e solo con riferimento alla ricostruzione della rendita del Dati catastali_5, comunque, attesa la funzione della struttura e i riconosciuti “... elevati costi di manutenzione dovuti alla particolare lavorazione”, la percentuale del 20% doveva ritenersi determinata in difetto. Non è dato sapere in forza di quale accertamento tecnico l'Ufficio si sia determinato a riconoscere tale percentuale di deprezzamento;
ritiene la ricorrente l'estrema esiguità di tale percentuale: il giudicate, disponendo una consulenza tecnica, che sin da ora si richiede, potrà acquisire i dati necessari a determinarsi in merito”.
Continuano le ricorrenti: “Ad incremento del valore dell'immobile, vengono conteggiate forfettariamente le spese tecniche e gli oneri di urbanizzazione.
Tali costi sono già ricompresi nel libro cespiti (vedasi prodotto) e contribuiscono, con gli altri, alla determinazione del costo complessivo dell'immobile, quale risultante dalle scritture. Tali costi costituiscono elemento per la determinazione del costo del fabbricato considerato dall'Ufficio.
I principi contabili nazionali prevedono la capitalizzazione dei costi aventi utilità pluriennale sostenuti per la realizzazione di immobilizzazioni materiali e la norma fiscale sanziona con l'indeducibilità dei medesimi in presenza di un comportamento diverso da quello testé evidenziato.
Quindi o tali costi, nella misura effettivamente sostenuta e ricompresi in quelli indicati a libro cespiti, vengono dedotti dalla determinazione del costo di costruzione assunto come dato di partenza -deduzione che non pare sia avvenuta - o diversamente non possono essere nuovamente e forfettariamente determinati e conteggiati. In ciò si sostanzia un ulteriore errore che deve essere corretto.
Conclusioni delle parti.
Per le parti ricorrenti: nel merito, dichiararsi illegittimi gli avvisi di accertamento impugnati o comunque dichiararsi erronea la determinazione della rendita catastale notificata, con ogni consequenziale statuizione in ordine alle spese di lite.
Per la parte resistente: respingere i ricorsi, condannare le parti ricorrenti alla rifusione delle spese di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Collegio ha esaminato e valutato ponderatamente la documentazione prodotta dalle parti, le domande e le contestazioni delle parti ricorrenti, le eccezioni e le repliche nelle controdeduzioni della parte resistente.
Preliminarmente, per quanto concerne le prime eccezioni quanto a: illegittimità per difetto di contraddittorio;
illegittimità per difetto di motivazione;
illegittimità valorizzazione di beni, le stesse sono state trattate e decise dalla Corte Suprema di Cassazione con l'ordinanza n. 29788/2024 e qui la trattazione delle stesse si intende non riproponibile.
La doglianza espressa nella domanda di dichiarare erronea la determinazione della rendita catastale con la revisione e/o correzione dell'asserito errore in cui sarebbe incorso l'Ufficio è da ritenersi infondata.
Vale in proposito ricordare quanto già correttamente esplicato dall'Ufficio nelle proprie controdeduzioni, qui esaminate e valutate dal Collegio in sede di rivisitazione ed accertamento di congruità. Gli elementi tecnici tenuti in considerazione dall'Ufficio appaiono congrui, ragionevoli, sufficientemente descritti, così come esposti nell'allegato1 (relazione di stima sintetica) degli avvisi di accertamento impugnati.
Per il Collegio l'Ufficio risulta essersi attenuto alle disposizioni contenute nella nota circolare n. 6/2012
(che ha assunto valenza di norma primaria con la Legge n. 190/2014, art. 1 comma 244) per una corretta modalità di calcolo del costo dei fabbricati, aggiungendo al costo di realizzazione a nuovo delle strutture riportato al biennio 1988/89, il costo per le spese tecniche di progettazione, direzione lavori e collaudo, gli oneri concessori e di urbanizzazione, gli oneri finanziari e l'utile del promotore.
Risulta che nella determinazione operata, l'Ufficio sia partito dal costo storico iscritto nel libro cespiti alla data del 31/12/2013 fornito dalla Ricorrente_1, (quindi costo riferito ad una data precisa), che viene correttamente riportato al biennio economico 1988/89, corrispondente all'epoca di riferimento per la determinazione delle rendite catastali. Il coefficiente di deprezzamento Istat è stato correttamente individuato in euro 2,072 in quanto la variazione Istat è ricompresa nel periodo tra 31/12/2013 e
31/12/1988.
Come da prassi consolidata ed accettata, i valori unitari utilizzati risultano essere stati desunti sia dalla documentazione fornita dalla parte ricorrente, sia dal prezziario di riferimento dell'Ufficio, diramato alle categorie professionali.
Orbene, le argomentazioni dell'Ufficio, i calcoli effettuati, i riferimenti indicati, le regole di prassi applicate sono da ritenersi coerentemente adottate ai fini di una idonea, soddisfacente (regolare e legittima) attribuzione fattuale e temporale del contestato coefficiente di deprezzamento del 20%.
In ordine a detto contestato deprezzamento il Collegio concorda con quanto affermato dall'Ufficio ritenendone fondati i principi argomentativi “… ordinariamente, ai fabbricati non si applica un deprezzamento infracensuario, in quanto aventi vita utile superiore a 40 anni, se costruito dopo il biennio economico 1988/89. In ogni caso, l'ufficio ha applicato al costo del fabbricato calcolato all'epoca censuaria 1988/89 un coefficiente di deprezzamento del 20% per tenere in considerazione gli elevati costi di manutenzione ordinaria dovuti alla particolare lavorazione. Tale deprezzamento include anche le spese di ripristino ambientale del sito al momento della cessazione dell'attività, evidenziate da controparte”.
Le ricorrenti sottolineano: “In ogni caso, ai fini della corretta valutazione del valore del fabbricato, va senza dubbio tenuto in considerazione il fatto che il bene, al termine della durata del diritto di superficie, fissata nel 2022, deve essere consegnato alla società
proprietaria del terreno, ovvero Ricorrente_2 Srl, in condizioni tali da poter essere impiegato per l'esercizio di attività compatibili con destinazioni d'uso previste dal PGT, diverse dal trattamento di rifiuti”. Il Collegio, prendendo atto dell'osservazione, allo stato attuale, non ha trovato documentazione, successiva all'epoca delle impugnazioni, che attesti lo sviluppo o il divenire della situazione immobiliare riferita sia alla scadenza del termine della durata del diritto di superficie, sia all'avvenuta (o meno) riconsegna (valorizzata) del compendio immobiliare.
Gli eventi successivi, sino ad oggi, costituiscono necessariamente un doveroso fattore di raffronto per poter “risalire” adeguatamente, oggettivamente al valore storicamente sedimentato, al fine di giungere ad un'obiettiva valutazione ai fini della determinazione della rendita.
Inoltre, le società ricorrenti insistono sull'erroneità della base di calcolo utilizzata in relazione alla presunta duplicazione dei costi per spese tecniche e oneri di urbanizzazione.
Dall'esame della documentazione versata in atti (schede cespiti, fatture professionisti per spese tecniche e corrispondenza Comune di Polpenazze D/G per contributo di concessione edilizia) non è stato possibile appurare il riscontro tra il conto di registrazione e la relativa pagina con i dati riportati negli accertamenti catastali contestati (Voce C2 costo fabbricato al 2013=9.704.338,61 € - da registro cespiti 2013, pag. 176 cespite 01623). In ogni caso, non è stato possibile accertare la correlazione delle imputazioni a cespiti con le scritture contabili rilevabili dal libro giornale (non prodotto) al fine di rilevarne la correttezza e la congruenza nella determinazione dei conteggi della rendita da parte dell'Ufficio.
In conclusione, le risultanze delle ritenute corrette applicazioni dell'Ufficio di cui alle argomentazioni sopra esposte, determinano, per il Collegio, la fondatezza e la legittimità degli accertamenti impugnati sotto ogni loro aspetto, con la conferma della rendita catastale definitivamente accertata.
I ricorsi riuniti vanno, pertanto, rigettati.
Le spese di giustizia seguono la soccombenza e sono forfettariamente determinate, pur tenendo conto dei parametri di cui al DM55/2014, in complessivi euro 4.000,00.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi riuniti. Condanna le società ricorrenti, in solido, alla rifusione delle spese di lite, in favore dell'Agenzia delle Entrate di Brescia, liquidate complessivamente in euro 4.000,00.