Sentenza n. 1172/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 25, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
D'AGOSTINO GALILEO, Giudice monocratico in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 15450/2024 depositato il 11/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1 - Via Ippolito Nievo 48 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso dp.1roma@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021 1T 024902 000 IMP.SOSTITUTIVA 2021
a seguito di discussione in camera di consiglio
Richieste delle parti:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il contribuente Ricorrente_1 ha proposto ricorso avverso l'avviso di riliquidazione dell'imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine ex art. 15 e ss. DPR 601/73 e irrogazione delle sanzioni, collegato all'atto di acquisto con mutuo ipotecario dell'appartamento sito in Roma, Indirizzo_1, al prezzo complessivo di 400.000,00 euro.
Il provvedimento impugnato ha accertato la non ricorrenza delle condizioni per fruire delle agevolazioni fiscali della prima casa previste dall'art. 1 della Tariffa parte prima allegata al DPR n. 131/1986, rideterminando una maggiore imposta sostitutiva dovuta sul mutuo ipotecario pari a euro 4.900,00, oltre sanzioni e interessi.
Secondo l'Ufficio, gli acquirenti coniugi Ricorrente_1 e Nominativo_1 erano già titolari, in comunione ordinaria tra loro, del diritto di proprietà su altro immobile, sito nel Comune di Roma in Indirizzo_2
, acquistato senza agevolazioni con atto di compravendita registrato in data 22.2.2018; pertanto, non potevano fruire dell'agevolazione richiesta.
Il ricorrente ha rappresentato che, in data 21.5.2012, aveva acquistato in comunione dei beni con la propria moglie Nominativo_1 un immobile in Indirizzo_1, palazzina A, terzo piano, interno 12, ove avevano stabilito la propria residenza.
Detta compravendita era avvenuta fruendo delle agevolazioni fiscali “prima casa”.
A seguito di sopravvenute esigenze familiari, i coniugi avevano acquistato l'appartamento contiguo alla loro abitazione, con l'intenzione di realizzare un'unica e più ampia unità abitativa.
Secondo il ricorrente, sussistevano i requisiti per fruire delle agevolazioni richieste, poiché l'appartamento acquistato nel 2021 era destinato a formare un'unica unità abitativa con l'immobile acquistato nel 2012, così come autorizzato nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 38/E del 12.8.2005. Quanto all'immobile di Indirizzo_2, il contribuente ha rilevato che il bene era stato concesso in locazione e che, comunque, non era nella loro disponibilità alla data del rogito del 19.7.2021; inoltre, detto appartamento (di circa 60 mq.) era manifestamente incongruo alle esigenze abitative familiari, considerato che la famiglia del Ricorrente_1 era composta da quattro persone e che i coniugi svolgevano attività lavorativa anche presso la propria abitazione.
Il contribuente ha, altresì, osservato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso comune, soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato; tale orientamento, era stato ribadito anche in relazione all'acquisto di un appartamento contiguo, finalizzato a realizzare un'unica unità abitativa.
Conclude Ricorrente_1 per l'annullamento dell'avviso impugnato o, in via subordinata, per la disapplicazione totale o parziale delle sanzioni irrogate, in ragione dell'obiettiva incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione delle disposizioni in materia.
L'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale I di Roma si è costituita in giudizio, contestando l'assunto di controparte, poiché il ricorrente non aveva diritto all'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa, in quanto già proprietario, in comunione con la propria moglie, di altro immobile nel Comune di Roma;
l'Ufficio ha chiesto il rigetto del ricorso.
Con memoria illustrativa il contribuente ha insistito per l'accoglimento della domanda.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare va respinta l'istanza delle parti tesa alla riunione del presente ricorso a quello n. 15421/2024, trattandosi di avvisi di accertamento concernenti imposte diverse.
Nel merito, va premesso che, “Con riguardo ai benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa", ai sensi e nel vigore dell'art. 1, sesto comma, della legge 22 aprile 1982, n. 168, il requisito della "impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione" sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze;
tale interpretazione trova conforto nella successiva disciplina in materia, la quale, nel rinnovare, con alcune modificazioni, la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l'espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato "idoneo ad abitazione" (nota II bis dell'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall'art. 16 del d.l. 22 maggio 1993, n. 155, conv. in legge 19 luglio 1993, n. 243), ovvero quella equivalente di "casa d'abitazione" (art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549), con valore interpretativo della disciplina precedente” (Sez. 5, ordinanza n. 15502 del 10.06.2025, Rv. 675102 - 01).
In sostanza, il possesso di altri immobili non osta all'agevolazione della prima casa qualora le altre case siano inidonee - dal punto di vista soggettivo e oggettivo – ad abitazione;
la sussistenza di tale inidoneità deve essere provata dal contribuente.
Con riferimento all'immobile di Indirizzo_2 , il ricorrente ha rilevato che questo era stato concesso in locazione a condizioni di mercato;
tuttavia, tale allegazione non offre argomenti alla tesi del Ricorrente_1, considerato che, “In tema di agevolazione per acquisto di "prima casa", la circostanza che l'immobile pre-posseduto sia gravato dal diritto di godimento di terzi per effetto di contratto di locazione non integra l'inidoneità abitativa oggettiva dell'unità immobiliare atta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione anche al successivo acquisto immobiliare, dipendendo l'indisponibilità del cespite dalla destinazione d'uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario” (si veda Sez. 5, ordinanza n. 4102 del 17.02.2025, Rv. 674103 – 01).
Ulteriore argomentazione concerne le modeste dimensioni dell'immobile di Indirizzo_2 , la cui superficie è pari a circa 60 mq.
Effettivamente, la documentazione allegata da parte ricorrente dimostra l'inidoneità dell'appartamento di Indirizzo_2 ad assolvere le funzioni di abitazione familiare, tenuto conto delle sue dimensioni, che risultano inadeguate ad accogliere una famiglia composta da quattro persone.
Appare, dunque, dimostrata l'inadeguatezza dell'unità abitativa di Indirizzo_2 - acquistata senza agevolazioni - a soddisfare le esigenza abitative del nucleo familiare del ricorrente, composto da quattro persone.
Sussistono, poi, gli altri presupposti per fruire dell'agevolazione “prima casa”, atteso che l'immobile di Indirizzo_1 è contiguo a quello precedentemente acquistato dai coniugi Nominativo_1/Nominativo_1 nel medesimo stabile e i due beni sono già stati accorpati in un'unica unità abitativa.
Gli immobili, inoltre, non rientrano nelle categorie catastali escluse dai benefici.
Ne consegue l'accoglimento del ricorso, con annullamento dell'avviso impugnato.
La complessità della vicenda giustifica la compensazione tra le parti delle spese di lite.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e compensa le spese.
Roma, 26.1.2026
Il Giudice monocratico
GA D'AG