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Sentenza 14 gennaio 2026
Sentenza 14 gennaio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Como, sez. II, sentenza 14/01/2026, n. 16 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Como |
| Numero : | 16 |
| Data del deposito : | 14 gennaio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 16/2026
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 2, riunita in udienza il 26/11/2025 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
MONTANARI DONATELLA, Presidente
AN AR, TO
PIROLA ANDREA FRANCESCO, Giudice
in data 26/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 45/2025 depositato il 04/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022IT021783000 IMPOSTA REGISTR
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 313/2025 depositato il
01/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Como, in esito al controllo del valore dichiarato nell'atto di compravendita stipulato in data 12.10.2022 avente ad oggetto un immobile ad uso negozio e cantina pertinenziale siti a Milano, Indirizzo_1 , rilevava uno scostamento tra il valore venale in comune commercio ed il prezzo dichiarato dalle parti contraenti di € 530.000,00.
Di conseguenza, con avviso di rettifica e liquidazione n. 2022IT021783000, l'Ufficio rettificava il valore dei beni immobili oggetto dell'atto notarile in complessivi € 969.375,00 riprendendo a tassazione la maggiore imposta di registro accertata e non versata pari ad € 39.544,00 oltre interessi e sanzioni.
Ricorrente_1, che aveva venduto l'immobile in questione, impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione lamentandone l'illegittimità per i seguenti motivi:
a) omessa motivazione della pretesa fiscale;
b) infondatezza della pretesa e violazione o falsa applicazione dell'art. 51, d.p.r. 131/1986;
c) violazione dell'art. 7, D. Lgs. 472/1997 per omessa motivazione delle sanzioni.
Si costituiva in giudizio l'Ufficio contestando la fondatezza del ricorso di cui chiedeva il rigetto.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è parzialmente fondato e va accolto nei ristretti limiti di cui appresso.
I primi due motivi - che possono essere trattati congiuntamente attenendo alla medesima questione dell'adeguatezza e congruità motivazionale dell'avviso impugnato in punto di criteri di determinazione del valore del bene immobile oggetto di compravendita - sono infondati.
Come è noto, ai sensi dell'art 43, co 1, lett. a, dell'art 51, commi 1, 2 e 3; dell'art 52, commi 1, 2 e 2-bis, del
D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 l'Amministrazione finanziaria verifica la corrispondenza al valore venale in comune commercio del valore o del corrispettivo indicato in atto, avuto riguardo:
- ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, aventi per oggetto gli stessi immobili, altri di analoghe caratteristiche e condizioni secondo il criterio comparativo;
- al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari secondo il criterio di capitalizzazione;
- ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base delle indicazioni fornite dai Comuni.
L'art. 51, co. 3, del d.P.R. 131/86 individua, dunque, un triplice ordine di presupposti (equiordinati) che legittimano l'accertamento di maggior valore dell'immobile oggetto di compravendita, potendo l'avviso di rettifica basarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su ´altri elementi di valutazione, tra i quali rientra anche il riferimento alla destinazione, alla collocazione, alla tipologia, alla superficie, allo stato di conservazione e all'epoca di costruzione dell'immobile oggetto di valutazione (arg ex Cass. Civ, Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851).
Resta fermo che l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (Cass. Civ, Sez. 5^, 14 gennaio 2022, n. 1002).
Nella specie, l'Ufficio
- ha preso in considerazione i valori unitari medi di mercato rilevati dall'Osservatorio dei Valori Immobiliari
(OMI) dell'Agenzia delle Entrate/ Territorio per le unità immobiliari site nello stesso ambito territoriale per l'anno 2022, secondo semestre con riguardo alla Zona B12 – Centro storico – Duomo, Nominativo_1 , Nominativo_2, Nominativo_3, Nominativo_4, differenziate per negozi e magazzini, prendendo a parametro uno stato conservativo normale, ed i valori medi di mercato (€/Mq. 10.300 x 80 mq per il negozio ed €/Mq. 2875 x 13 per la cantina, per un totale di 861.375,00);
- ha capitalizzato il reddito espressamente previsto dall'art. 51, comma 3, del DPR n. 131/1986 rilevando il canone dal contratto di locazione degli stessi beni registrato a Como nel 2023, maggiormente aderenti alle condizioni attuali del mercato (con previsione di un canone annuale di € 84.000,00 abbattuto del 15 % per spese e dunque con reddito annuo di euro 71.400,00) nonchè il tasso di rendimento di 0,067 sulla base dei valori medi OMI per locazioni e cessioni, così ottenendo un valore euro/mq pari a 13.000,00, e ad un valore medio di euro 11.650,00 (media tra 10.300 e 13.000) giungendo ad un totale valore accertato di euro 969.375
(€/Mq. 11.650 x 80 mq per il negozio ed €/Mq. 2875 x 13 per la cantina);
- ha valutato altro immobile (che dista soli 450 m dall'immobile oggetto di rettifica) con caratteristiche strutturali analoghe (trattandosi di immobile commerciale posto al piano terra, con sovrastante piano soppalcato e sottostante piano interrato), riportando l'atto registrato in data 28.07.2022 a Milano (TP2), avente ad oggetto una unità immobiliare a destinazione commerciale in Cat. C/1 di mq. 119,00 ad un prezzo di € 1.400.000,00, posto nel Comune di Milano, al Indirizzo_2, per il quale è stato dichiarato un valore unitario di €/ Mq. 11.764,00;
- ha infine tenuto in debita considerazione anche le caratteristiche dell'immobile compravenduto (valutando come la strada cu sui insiste la vetrina dell'immobile oggetto di compravendita non sia marginale rispetto alla zona centrale di riferimento - zona B12 – centro storico –Duomo – Nominativo_1 – Nominativo_2, Nominativo_3, Nominativo_4, con ampio traffico veicolare e pedonale).
Pertanto, la motivazione dell'avviso risulta adeguata in quanto l'Ufficio ha indicato il criterio in base al quale ha rettificato il valore dell'immobile oggetto di trasferimento, dettagliato l'applicazione dell'indicato criterio, anche mediante comparazione con altra assimilabile e coeva operazione di compravendita, e indicando le caratteristiche dell'immobile, allegando altresì documentazione a supporto.
Fondato è, invece, il terzo motivo mancando una motivazione a fondamento dell'irrogazione della sanzione ex art. 7, D.Lgs. 472/1997, pur indicata nella misura minima di euro 39.544,00.
Al riguardo, l'art. 7 del D. Lgs. 19 dicembre 1997, n. 472 prevede invece espressamente alcuni elementi che devono essere presi in considerazione dall'Amministrazione Finanziaria in sede di irrogazione della sanzione.
La predetta norma stabilisce, infatti, che nella determinazione della pena pecuniaria si deve tener conto della gravità della violazione desunta anche dalla condotta dell'agente, dall'opera da lui svolta per l'eliminazione o l'attenuazione delle conseguenze, nonché della personalità dell'autore della violazione e delle sue condizioni economiche e sociali (Cfr. Cass Civ n. 12448 del 7 luglio 2004 e n. 18150 del 9 settembre
2004).
Nella specie, a fronte di un sistema ove la tassazione non è fondata esclusivamente su parametri legali e precostituiti, assumendo rilievo sotto numerose variabili l'effettivo valore di mercato di un bene, non risulta provata nè indicata la colpevolezza del venditore che, seppur in errore, non risulta abbia tenuto una condotta colpevole, atteso che la difformità tra il valore venale ricostruita dall'Ufficio in base a stime e il corrispettivo pattuito non risulta derivare da una volontà di occultare il corrispettivo, ma da una valutazione tecnica divergente ma ragionevole.
Sussistono giuste ragioni, attesa la parziale reciproca soccombenza, per compesare intergralmente le spese di lite.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione e compensa le spese di lite.
Como, 26-11-2025
Il Giudice relatore estensore Il Presidente
dr. MA Mancini dr.ssa Donatella Montanari
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 2, riunita in udienza il 26/11/2025 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
MONTANARI DONATELLA, Presidente
AN AR, TO
PIROLA ANDREA FRANCESCO, Giudice
in data 26/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 45/2025 depositato il 04/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022IT021783000 IMPOSTA REGISTR
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 313/2025 depositato il
01/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Como, in esito al controllo del valore dichiarato nell'atto di compravendita stipulato in data 12.10.2022 avente ad oggetto un immobile ad uso negozio e cantina pertinenziale siti a Milano, Indirizzo_1 , rilevava uno scostamento tra il valore venale in comune commercio ed il prezzo dichiarato dalle parti contraenti di € 530.000,00.
Di conseguenza, con avviso di rettifica e liquidazione n. 2022IT021783000, l'Ufficio rettificava il valore dei beni immobili oggetto dell'atto notarile in complessivi € 969.375,00 riprendendo a tassazione la maggiore imposta di registro accertata e non versata pari ad € 39.544,00 oltre interessi e sanzioni.
Ricorrente_1, che aveva venduto l'immobile in questione, impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione lamentandone l'illegittimità per i seguenti motivi:
a) omessa motivazione della pretesa fiscale;
b) infondatezza della pretesa e violazione o falsa applicazione dell'art. 51, d.p.r. 131/1986;
c) violazione dell'art. 7, D. Lgs. 472/1997 per omessa motivazione delle sanzioni.
Si costituiva in giudizio l'Ufficio contestando la fondatezza del ricorso di cui chiedeva il rigetto.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è parzialmente fondato e va accolto nei ristretti limiti di cui appresso.
I primi due motivi - che possono essere trattati congiuntamente attenendo alla medesima questione dell'adeguatezza e congruità motivazionale dell'avviso impugnato in punto di criteri di determinazione del valore del bene immobile oggetto di compravendita - sono infondati.
Come è noto, ai sensi dell'art 43, co 1, lett. a, dell'art 51, commi 1, 2 e 3; dell'art 52, commi 1, 2 e 2-bis, del
D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 l'Amministrazione finanziaria verifica la corrispondenza al valore venale in comune commercio del valore o del corrispettivo indicato in atto, avuto riguardo:
- ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, aventi per oggetto gli stessi immobili, altri di analoghe caratteristiche e condizioni secondo il criterio comparativo;
- al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari secondo il criterio di capitalizzazione;
- ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base delle indicazioni fornite dai Comuni.
L'art. 51, co. 3, del d.P.R. 131/86 individua, dunque, un triplice ordine di presupposti (equiordinati) che legittimano l'accertamento di maggior valore dell'immobile oggetto di compravendita, potendo l'avviso di rettifica basarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su ´altri elementi di valutazione, tra i quali rientra anche il riferimento alla destinazione, alla collocazione, alla tipologia, alla superficie, allo stato di conservazione e all'epoca di costruzione dell'immobile oggetto di valutazione (arg ex Cass. Civ, Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851).
Resta fermo che l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (Cass. Civ, Sez. 5^, 14 gennaio 2022, n. 1002).
Nella specie, l'Ufficio
- ha preso in considerazione i valori unitari medi di mercato rilevati dall'Osservatorio dei Valori Immobiliari
(OMI) dell'Agenzia delle Entrate/ Territorio per le unità immobiliari site nello stesso ambito territoriale per l'anno 2022, secondo semestre con riguardo alla Zona B12 – Centro storico – Duomo, Nominativo_1 , Nominativo_2, Nominativo_3, Nominativo_4, differenziate per negozi e magazzini, prendendo a parametro uno stato conservativo normale, ed i valori medi di mercato (€/Mq. 10.300 x 80 mq per il negozio ed €/Mq. 2875 x 13 per la cantina, per un totale di 861.375,00);
- ha capitalizzato il reddito espressamente previsto dall'art. 51, comma 3, del DPR n. 131/1986 rilevando il canone dal contratto di locazione degli stessi beni registrato a Como nel 2023, maggiormente aderenti alle condizioni attuali del mercato (con previsione di un canone annuale di € 84.000,00 abbattuto del 15 % per spese e dunque con reddito annuo di euro 71.400,00) nonchè il tasso di rendimento di 0,067 sulla base dei valori medi OMI per locazioni e cessioni, così ottenendo un valore euro/mq pari a 13.000,00, e ad un valore medio di euro 11.650,00 (media tra 10.300 e 13.000) giungendo ad un totale valore accertato di euro 969.375
(€/Mq. 11.650 x 80 mq per il negozio ed €/Mq. 2875 x 13 per la cantina);
- ha valutato altro immobile (che dista soli 450 m dall'immobile oggetto di rettifica) con caratteristiche strutturali analoghe (trattandosi di immobile commerciale posto al piano terra, con sovrastante piano soppalcato e sottostante piano interrato), riportando l'atto registrato in data 28.07.2022 a Milano (TP2), avente ad oggetto una unità immobiliare a destinazione commerciale in Cat. C/1 di mq. 119,00 ad un prezzo di € 1.400.000,00, posto nel Comune di Milano, al Indirizzo_2, per il quale è stato dichiarato un valore unitario di €/ Mq. 11.764,00;
- ha infine tenuto in debita considerazione anche le caratteristiche dell'immobile compravenduto (valutando come la strada cu sui insiste la vetrina dell'immobile oggetto di compravendita non sia marginale rispetto alla zona centrale di riferimento - zona B12 – centro storico –Duomo – Nominativo_1 – Nominativo_2, Nominativo_3, Nominativo_4, con ampio traffico veicolare e pedonale).
Pertanto, la motivazione dell'avviso risulta adeguata in quanto l'Ufficio ha indicato il criterio in base al quale ha rettificato il valore dell'immobile oggetto di trasferimento, dettagliato l'applicazione dell'indicato criterio, anche mediante comparazione con altra assimilabile e coeva operazione di compravendita, e indicando le caratteristiche dell'immobile, allegando altresì documentazione a supporto.
Fondato è, invece, il terzo motivo mancando una motivazione a fondamento dell'irrogazione della sanzione ex art. 7, D.Lgs. 472/1997, pur indicata nella misura minima di euro 39.544,00.
Al riguardo, l'art. 7 del D. Lgs. 19 dicembre 1997, n. 472 prevede invece espressamente alcuni elementi che devono essere presi in considerazione dall'Amministrazione Finanziaria in sede di irrogazione della sanzione.
La predetta norma stabilisce, infatti, che nella determinazione della pena pecuniaria si deve tener conto della gravità della violazione desunta anche dalla condotta dell'agente, dall'opera da lui svolta per l'eliminazione o l'attenuazione delle conseguenze, nonché della personalità dell'autore della violazione e delle sue condizioni economiche e sociali (Cfr. Cass Civ n. 12448 del 7 luglio 2004 e n. 18150 del 9 settembre
2004).
Nella specie, a fronte di un sistema ove la tassazione non è fondata esclusivamente su parametri legali e precostituiti, assumendo rilievo sotto numerose variabili l'effettivo valore di mercato di un bene, non risulta provata nè indicata la colpevolezza del venditore che, seppur in errore, non risulta abbia tenuto una condotta colpevole, atteso che la difformità tra il valore venale ricostruita dall'Ufficio in base a stime e il corrispettivo pattuito non risulta derivare da una volontà di occultare il corrispettivo, ma da una valutazione tecnica divergente ma ragionevole.
Sussistono giuste ragioni, attesa la parziale reciproca soccombenza, per compesare intergralmente le spese di lite.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione e compensa le spese di lite.
Como, 26-11-2025
Il Giudice relatore estensore Il Presidente
dr. MA Mancini dr.ssa Donatella Montanari