Sentenza n. 91/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 1, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
, Presidente GOSO RICHARD
, Relatore PARENTINI MIRKO
, Giudice MORBELLI LUCA
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 910/2025 depositato il 31/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
Email_2 elettivamente domiciliato presso 1 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 045709 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 10/2026 depositato il 19/01/2026


1. Esposizione dei motivi del ricorso e delle controdeduzioni dell'Agenzia delle Entrate. Il sig. Ricorrente_1, con ricorso ritualmente notificato, ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione n. 2022 IT 045709 000 con il quale l'Agenzia delle Entrate recuperava, ai sensi degli artt. 51 e 52 DPR n. 131/1986, una maggiore imposta di registro, comprensiva di interessi, pari ad € 7.006,30 (in aggiunta a sanzioni per € 6.480,00) in relazione a vendita di immobile calcolata sulla differenza tra il valore accertato di € 25.020,00 e l'imposta principale riscossa pari ad € 18.540,00. Si premette che in data 06/12/2022, con atto a rogito del notaio Nominativo_1, registrato il 19/12/2022 serie IT n. 045709, il Sig. Ricorrente_1, che svolge come attività principale quella “immobiliare di locazione di immobili”, acquistava dalla Sig.ra Nominativo_2 un immobile ad uso ufficio, A10, sito in Via Indirizzo 1 di mq 225, vani catastali 10 con annessa cantina, censito a catasto al foglio 107, mappale 115, subalterno 89. Il prezzo della compravendita veniva stabilito in € 206.000,00, pari ad € 976,00/mq. L'ufficio, nell'avviso di liquidazione ivi impugnato, rilevato il discostamento del prezzo di vendita dai valori OMI per la zona nel quale è ubicato l'immobile compravenduto - in particolare, l'immobile risultava inserito in zona OMI – BI dove il valore degli uffici oscilla tra un valore MIN di € 1.350,00 e un valore MAX di € 2.050,00 con un valore mediano di € 1.700,00/mq – rideterminava, in base all'art 51 TUR 131/86, in € 1584,00/mq giungendo all'attribuzione del valore di € 356.400,00. In data 08/05/2025, il contribuente ha presentato istanza di adesione ex art. 12 comma 1 bis ed art. 6 comma 2 bis D.Lgs n. 218/1997, ma la proposta con cui l'ufficio, aveva rideterminato il valore in € 266.000,00 non è stata accettata. Il ricorrente, con il primo motivo di ricorso, deduce che l'atto impositivo sarebbe illegittimo per violazione dell'art. 7 Legge 212/2000, in quanto atto viziato per
2 carenza di motivazione. Nel ricorso si lamenta come l'ufficio si limita ad assumere come valore normale quello desumibile da una formula/criterio, senza aver mai effettuato un sopralluogo e dunque senza aver valutato i parametri oggettivi da applicare al caso reale. Con ulteriore motivo di ricorso deduce che la stima dell'immobile operata dall'Agenzia delle Entrate sarebbe destituita di fondamento per le seguenti ragioni: a) i beni presi come termini di paragone, situati nelle vie limitrofe di Via Indirizzo 1 Indirizzo 1, ovvero in Indirizzo 2, Indirizzo 3 e Indirizzo 4 non avrebbero caratteristiche compatibili con l'immobile oggetto del presente contendere. Nell'accertamento non vi è alcun riferimento al piano di ubicazione e allo stato, libero o locato, degli immobili presi a confronto e tale omissione renderebbe difficile al contribuente esercitare il suo diritto di difesa;
b) il valore di mercato verrebbe mutuato con atti di vendita posti in essere in altro contesto di mercato due o tre anni prima;
c) l'immobile in oggetto non era libero all'atto di stipulazione della compravendita e non lo è tuttora essendo concesso in locazione alla società Società_1 con contratto sottoscritto in data 15/12/2017, non disdettato;
lamenta sul punto, inoltre, che l'ufficio per applicare il coefficiente di svalutazione contrattuale equipara un contratto 4+4 ad un contratto 6+6 e di conseguenza il deprezzamento risulterebbe “falsato”; d) l'immobile de quo, int. 14, è unito ad altro immobile, int. 15 adiacente, come emerge dall'atto notarile;
la condivisione di spazio aperto con altra proprietà vincolerebbe le sorti dell'immobile con conseguente deprezzamento;
e) emergerebbero plurimi indizi della corrispondenza del prezzo indicato in contratto con quello effettivamente pattuito se si considera che la proposta da parte dell'agenzia immobiliare partiva da € 249.000,00 ed era stata poi ridotta a € 229.000,00Euro, per poi arrivare all'offerta del Sig. Ricorrente_1 di € 206.000,00. Nelle proprie controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate assume di aver assolto al proprio obbligo di motivazione illustrando, in conformità alle norme di legge per determinare il valore dell'immobile al fine delle imposte conseguenti, il percorso per addivenire alla stima indicata partendo dalle quotazioni OMI. Evidenzia che queste ultime, pur costituendo un punto di riferimento molto importante, perché derivanti da puntuali analisi del mercato immobiliare, sono state integrate da ulteriori elementi già in possesso dell'ufficio o acquisiti in seguito durante l'attività istruttoria ed il contraddittorio col contribuente. In particolare l'Agenzia delle Entrate deduce che,
3 ricorrendo al criterio comparativo, ha confrontato atti di immobili similari collocati nelle adiacenze di quello oggetto dell'accertamento e, facendo ciò, ha dato concretezza alla motivazione dell'accertamento poggiando le quotazioni OMI su elementi oggettivi e comparabili. Fa presente che procedimento per adesione a fronte dell'annuncio immobiliare trasmesso e riscontrata la difficoltà di vendita, l'ufficio procedeva ad una rivalutazione del cespite considerando, oltre agli immobili comparabili presi a confronto, il valore minimo OMI (Euro/ mq 1.350) anziché il valore medio OMI precedentemente utilizzato (Euro/mq 1.700). Deduce che le osservazioni del ricorrente sull'andamento del mercato immobiliare, il quale a suo dire nel quarto trimestre del 2022, a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dell'inflazione, avrebbe subito un significativo calo nelle compravendite immobiliari, sono corrette solo se riferite al mercato residenziale, dal momento che il mercato degli immobili ad uso non abitativo aveva subito una tendenza esattamente opposta. Evidenzia che il ricorrente non ha spiegato, nemmeno nel presente ricorso, perché la condivisione di uno spazio con altro immobile, inciderebbe negativamente sul valore dell'immobile venduto. Pertanto l'Agenzia delle Entrate concludeva chiedendo, in via principale, di rigettare il ricorso con la conferma totale dell'operato dell'Ufficio e, in via subordinata, di rideterminare il valore dell'immobile in € 266.000,00 come da proposta di adesione.

2. Motivazione. Il collegio osserva che, secondo consolidato orientamento della Cassazione (cfr. Sez. 5, Sentenza n. 18150 del 09/09/2004; Sez. 5, Sentenza n. 20689 del 30/07/2008; Sez. 5, Sentenza n. 21310 del 07/08/2008) in tema di imposta di registro e con riguardo alla determinazione della base imponibile nel caso di contratti a titolo oneroso aventi per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari (nonché aziende o diritti reali su di esse), l'accertamento del “valore venale in comune commercio”, cui fa riferimento a tal fine l'art. 51, secondo comma, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, non può prescindere dal prezzo effettivo pattuito dalle parti (se dichiarato nell'atto) - il quale rappresenta, ordinariamente e per sua natura, il valore venale del bene, che non è altro che quanto può ricavarsi dalla sua vendita in condizioni di normalità. Da ciò consegue che l'ufficio può prescindere dal prezzo indicato dai contraenti nell'atto di vendita solo in presenza di elementi anche indiziari, purché gravi, precisi e concordanti che inducano fondatamente a ritenere che il prezzo indicato nel contratto non corrispondesse a
4 quello realmente pattuito tra le parti. Non è sufficiente, secondo la Cassazione, ad escludere l'effettività del prezzo indicato nel contratto, ovvero a ritenere che il prezzo realmente pattuito sia superiore a quello indicato, il mero discostamento dai valori OMI. Infatti, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. nn. 21813/2018, 11439/2018, 18651/2016), ribadito dalla Cassazione anche in suo recente arresto (cfr. Cassazione 17841/2025), “il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI….non è …..idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell'immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione”. Ciò premesso in diritto si osserva che la rettifica si basa essenzialmente sul discostamento dai valori OMI. Oltre a trattarsi, per le ragioni esposte, di motivazione insufficiente per poter ritenere che il prezzo indicato nella vendita non fosse quello reale pattuito, mette conto rilevare che constano una serie di elementi che escludono che le parti potessero avere pattuito un prezzo superiore e avessero, quindi, realizzato una evasione di imposta. In primo luogo il prezzo esposto nell'annuncio immobiliare (al quale il venditore aveva messo in vendita l'immobile) era più prossimo al prezzo indicato nel contratto che al prezzo stimato dall'amministrazione finanziaria. Inoltre il prezzo poi indicato in contratto è stato preceduto da una trattativa per valori notevolmente al di sotto di quelli ipotizzati nell'avviso impugnato. Pertanto, non essendovi prove sufficienti, che era onere dell'amministrazione finanziaria fornire, che il prezzo indicato in contratto fosse inferiore a quello realmente pattuito, il ricorso va accolto con conseguente annullamento dell'avviso e condanna dell'Agenzia delle Entrate a rifondere le spese di lite.

P.Q.M.


accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla l'atto impugnato;
dichiara tenuta e condanna l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale Genova a rifondere al ricorrente le spese di lite che si liquidano in € 1500,00 oltre 15% per spese generali e accessori di legge. Genova 13.1.2026 Il Giudice relatore Il Presidente (dr. Parentini Mirko) (dr. Goso Richard)
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