Sentenza n. 33/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MACERATA Sezione 2, riunita in udienza il 28/11/2025 alle ore 08:45 in composizione monocratica:
UC RI CR, Giudice monocratico in data 28/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 228/2024 depositato il 28/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Civitanova Marche - Via Cecchetti 99 62012 Civitanova Marche MC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Civita.s Societa' A Responsabi Lita' Limitata Unipersonale - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 972 - 2019 IMU 2019 a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 223/2025 depositato il
28/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti.
(Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell'ultimo atto difensivo A CURA DEL
RELATORE)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Sig.ra Ricorrente_1 ricorre avverso l'avviso di accertamento IMU n. 972 per l'anno 2019, emesso dal Comune di Civitanova Marche tramite la società concessionaria Civita.S Srl Unipersonale.
L'avviso di accertamento contesta alla contribuente un importo di €729,57 per maggiore IMU, oltre sanzioni, interessi e spese di notifica, per un totale di €1.081,00. La pretesa tributaria si riferisce ad appartamenti in corso di costruzione (categoria catastale F/3) e garage (regolarmente accatastati) ubicati nell'Luogo_1 di Civitanova Marche.
La contribuente concorda con l'Ufficio per quanto riguarda i garage, riconoscendo un errore di calcolo e impegnandosi a corrispondere quanto dovuto. La controversia si concentra esclusivamente sugli appartamenti in corso di costruzione.
Il ricorso articola quattro motivi di censura:

1. Difetto di motivazione
Il primo motivo denuncia il difetto di motivazione dell'avviso di accertamento per non aver considerato l'anomala situazione urbanistica dell'area Luogo_1. L'accertatore ha determinato la base imponibile IMU considerando il terreno come edificabile, quando invece si tratta di "area bianca" non edificabile.
La ricostruzione della vicenda urbanistica è identica a quella dei precedenti ricorsi, evidenziando come l'area sia divenuta "bianca" a seguito dello stralcio operato dalla Provincia di Macerata nel 2007 e come tale situazione si sia protratta fino al 2023.

2. Infondatezza nel merito
Il secondo motivo contesta l'infondatezza sostanziale del rilievo, che non tiene conto della realtà dei fatti, omettendo di considerare che si tratta di area bianca e non edificabile.

3. Immotivata determinazione del valore dell'area
Il terzo motivo censura la determinazione del valore del terreno in €510 al metro quadro, come se si trattasse di terreno edificabile nel centro città con PRG approvato definitivamente, invece di considerare la zona come
"area bianca" con valore bassissimo.

4. Inapplicabilità delle sanzioni
Il quarto motivo contesta l'applicazione delle sanzioni per mancato versamento e mancata presentazione della dichiarazione IMU, invocando l'art. 6 del D.Lgs. 472/1997 che esclude la punibilità quando la violazione
è determinata da obiettive condizioni di incertezza.
Il Comune e la Civita.S non si sono costituiti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La questione centrale riguarda la corretta determinazione della base imponibile IMU per immobili accatastati come F3 (in corso di costruzione) nell'area del Comune di Civitanova Marche, denominata Luogo_1.
Secondo la consolidata giurisprudenza della Cassazione (Cass. civ. ord. n. 6384/2025), l'edificabilità di un'area ai fini della determinazione della base imponibile IMU deve essere desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.
Tuttavia, nel caso di specie, la peculiarità è rappresentata dal fatto che l'area è classificata come "area bianca" ai sensi dell'art. 9 DPR 380/2001, con conseguenti limitazioni agli interventi edilizi consentiti. Come evidenziato dalla ricorrente, in tali aree sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
La Cassazione (Cass. civ. ord. n. 3399/2025) ha chiarito che le delibere con cui il Comune determina periodicamente i valori venali delle aree fabbricabili hanno natura di fonte di presunzione, suscettibile di prova contraria.
Nel caso in esame, l'accertatore ha utilizzato i valori massimi della tabella comunale riferita all'anno 2018, equiparando l'area ad una zona edificabile del centro città, senza però considerare le limitazioni derivanti dalla classificazione come "area bianca".
E che si trattasse di "area bianca” risulta anche dalla delibera n.75 del Consiglio Comunale di Civitanova
Marche del 21 11 2023.
Pertanto, l'atto impugnato deve ritenersi sufficientemente motivato, in quanto richiamante un atto di contenuto generale avente valore presuntivo e da ritenersi conosciuto (o conoscibile) dal contribuente, spettando a quest'ultimo l'onere di fornire elementi oggettivi sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio.
Cosa che è comunque avvenuta nel caso di specie, considerando che la ricorrente ha dimostrato, anche richiamando atti del Comune, la peculiare situazione urbanistica dell'area Luogo_1 classificata come "bianca
" dallo stesso Ente locale, con delibera n.75 del 21 novembre 2023.
L'atto impugnato si palesa, dunque, illegittimo perchè:
1) L'accertatore ha erroneamente applicato il valore massimo di 510 euro/mq previsto per aree edificabili nel centro città;
2) Non ha considerato che l'area è classificata come "bianca" con forti limitazioni edificatorie;
3) Non ha tenuto conto che la stessa tabella comunale non prevede valori di riferimento per le aree bianche;

4) Non ha considerato l'impossibilità di ottenere permessi a costruire in assenza di PRG approvato.
In merito alle sanzioni per omessa dichiarazione IMU, si rileva che:
- Sussiste una oggettiva situazione di incertezza sulla determinazione del valore dell'area;
- Il contribuente non poteva autonomamente determinare il valore dell'area bianca;

- Lo stesso Ufficio Tecnico comunale non è riuscito a determinare il valore.
Si ritiene, in conclusione, che ricorra l'ipotesi di cui all'art. 6 D.Lgs. 472/1997 che esclude la punibilità per obiettive condizioni di incertezza sulla portata della norma tributaria.
Quanto alle spese, stante la correttezza dell'accertamento sul valore attribuibile ai garages, con riferimento ai quali la contribuente ha riconosciuto l'errore di calcolo e stante ancora il rigetto del motivo sulla carenza di motivazione, si ritiene equo compensare le spese di lite.

P.Q.M.

Il Giudice Monocratico dichiara di accogliere il ricorso. Spese compensate.
Macerata lì 28/11/2025
Il Giudice Monocratico
AR IS CI