Sentenza n. 264/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FOGGIA Sezione 3, riunita in udienza il 31/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
D'ALESSIO ANTONIO, Presidente e Relatore
GRANIERI GIORGIO, Giudice
LABIANCA GAETANO, Giudice
in data 31/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 521/2020 depositato il 21/04/2020

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di San Nicandro Garganico - Indirizzo_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 0025550 IMU 2015
- sul ricorso n. 522/2020 depositato il 21/04/2020 proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di San Nicandro Garganico - Indirizzo_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 0026067 IMU 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Preliminarmente la Corte dispone la riunione al presente giudizio del ricorso recante numero RGR
522/2020 pendente dinanzi a questa Sezione per l'udienza di oggi, per ragione di connessione soggettiva ed oggettiva.
Ricorrente/Appellante: nessuno è comparso alle ore 9:10
Resistente/Appellato: si riporta ai propri atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Parti ricorrenti impugnano avvisi di accertamento in materia di Imposta Municipale Unica, notificato dal
Comune di San Nicandro G.
Con il ricorso si richiede l'annullamento dell'avviso impugnato perché ritenuto illegittimo rispetto ai criteri ed ai valore di stima attribuiti dall'Ente alle aree fabbricabili di cui è proprietario parte ricorrente.
Detto avviso si fonda sulla determinazione delle aliquote del bene e sul conseguente maggior valore venale determinato dalla sua natura edificatoria .
Deducono i ricorrenti la carenza di motivazione dell'avviso nonché la erronea qualificazione del terreno oggetto di accertamento quale bene edificabile ed il suo effettivo valore venale. In sostanza secondo parte ricorrente nonostante la qualificazione di edificabilità risulterebbe all'esito evidente che detta area non sia di fatto e di diritto edificabile;
l'assenza di un piano attuativo attenua la potenzialità edificatoria dell'area influenzandone la base imponibile, inoltre la base imponibile dell'area fabbricabile è costituita dal valore venale in comune commercio, avendo però riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non è fondato.
Deve ribadirsi sul tema in esame che la categoria giuridica della dichiarata edificabilità di un'area assegnata da atti regolamentari efficaci sia da ritenersi valida, indipendentemente dalla situazione di fatto eventualmente differente;
ed anche sotto sotto tale aspetto l'atto risulta sufficientemente motivato.
Anche recentemente la Cassazione (Cass. n. 6702/2020, confermativa di SS.UU. n. 25506/2006), ha ribadito che : «In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l.
n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla I. n. 248 del 2005, e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla I. n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma
1, lettera b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel Piano Regolatore Generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi”.
Pertanto l'edificabilità di fatto è equiparata all'edificabilità di diritto, pur laddove non sia oggetto di conseguente pianificazione urbanistica, perché rappresenta una situazione giuridica oggettiva che influisce ex se sul valore dell'immobile.
Ed, infatti, si deve rilevare come rispetto alla precisa contestazione effettuata dal ricorrente che coinvolge la corretta applicazione della base imponibile del bene oggetto di accertamento, non rileva neanche che alla adozione del pgr che qualificava come edificabile l'area territoriale, non sia conseguita la adozione degli strumenti attuativi di carattere regionale.
Ritiene sul punto questo Giudice, aderendo al suddetto orientamento uniforme e recentemente confermato dalla Corte Suprema, che “in tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, co. sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, co. II del decr. L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n.
446…” – Cass Sez. U. Sentenza n. 25506 del 30/11/2006 (Rv. 593375 - 01) . Ciò detto ritiene sul punto questa Corte, aderendo al suddetto orientamento uniforme e recentemente confermato dalla Corte Suprema, che “in tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504,
l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446…” – Cass Sez. U. Sentenza n. 25506 del 30/11/2006 (Rv. 593375 - 01) . D'altra parte il metodo sintetico-comparativo utilizzato e richiamato appare essere stato correttamente utilizzato in relazione alle finalità di accertamento del giusto valore, fondandosi sull'effettiva condizione del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari all'epoca di maturazione dell'imposta, con indicazione di beni situati nella medesima area e senza che in ricorso siano peraltro riportati elementi di dettaglio per addivenire ad un differente giudizio di comparazione;
il suddetto valore, come già detto, è stato quindi legittimamente calcolato applicando regolarmente i valori stabiliti, per gli anni di imposta richiesti;
infine la zona di interesse non è compresa tra le aree esenti o agricole ma soggetta ad imposizione secondo i valori minimi e massimi ivi stabiliti e per la zona in cui ricadono i terreni della ricorrente (C1/B), risultano già applicati in effetti coefficienti di valore minimi, significativamente ridotti ad €. 37,00 al mq, rispetto al valore inziale di €. 83,00 al mq. utilizzato per le medesime aree nella medesima zona ma soggette a lottizzazione.
Per quanto sopra esposto, la Corte, ogni contraria istanza respinta ed eccezione rigettate, definitivamente pronunziando, decide come da dispositivo.
Sussistono equi motivi per la compensazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

rigetta il ricorso, spese compensate